買賣不動產，沒有登記都不算數
04 Jun, 2025
問題摘要：
買賣不動產，不論契約內容再詳細、價金支付再確實，只要沒有完成登記，法律上就不能認定買方已取得產權。不動產物權的取得、設定、變更與喪失，唯有透過登記始能生效，法律賦予的不動產安全機制。對於當事人而言，不僅應把握訂立書面契約的要件，更應盡速完成權利登記程序，以確保自身在法律上的權利基礎，真正做到「名實相符」。
律師回答：
關於這個問題，買賣不動產最重要的法律關鍵在於「登記」，沒有登記就沒有法律上的產權保障。民法第758條的明文規定，不動產物權若是透過法律行為取得、設定、喪失或變更，必須完成登記才會生效，且該法律行為還必須具備書面形式。即使雙方已簽訂買賣契約並交付價金，若未辦理所有權移轉登記，買方仍無法取得不動產的合法所有權。登記，是不動產物權變動的生效要件，這點在實務與理論上都具絕對重要性。
房屋所有權之取得方式
關於「法律行為」的範疇，法律行為可分為物權行為與單獨行為，物權行為是當事人以變動不動產權利為目的所做的合意行為，例如買賣、贈與、交換等；而單獨行為則如拋棄所有權，這些也屬於法律行為一環。這些行為若導致不動產物權的變動，就都必須透過登記，否則依法不生效力。
就房屋所有權之取得方式提出區別，指出自己建築之房屋並非依法律行為而取得，其與買賣、贈與等法律行為有本質上的不同，故即使未辦理登記，仍不在民法第758條所謂「非經登記不生效力」的範疇。換言之，自建房屋所有權於建成之時即歸屬建築人，不以登記為生效要件。(最高法院41年台上字第1039號判決)。
若非基於法律行為取得不動產物權（如繼承、自建房屋等），則不須登記即得產生物權效力，但仍須提供相當的證明資料。否則，僅憑主觀主張並不足以對抗第三人或排除強制執行。也就是說，雖然非基於契約的取得在形式上不必依賴登記發生物權，但在實體上仍須有相當法律依據與證明資料支持其主張。否則，在面臨執行或他人權利主張時，將因欠缺法定證明而無從主張該物權存在。(最高法院47年台上字第705號判決)
但並非所有的不動產權利變動都須基於法律行為，例如因繼承、法院判決、徵收或強制執行等非屬當事人意思表示的情形，就屬於非法律行為取得不動產物權的範疇。這種情況雖在取得權利時不受758條限制，但要處分或對抗第三人，依然必須辦理登記，民法第759條所揭示的原則。因此，在實務操作上，即便是不透過買賣或契約而取得不動產權利者，例如因繼承取得，也不能忽視登記的重要性。無論如何，一旦牽涉到對外處分、主張物權或保護自身權益時，沒有登記就沒有法律保障。
買受人尚未支付價金
針對不動產買賣是否以價金支付為取得所有權之要件，雖然買受人尚未支付價金，若出賣人已完成移轉所有權的意思表示，則買受人即取得所有權。換句話說，價金的支付與否，並不影響物權移轉的法律效力，因物權行為自法律行為成立即生效，不得以債權上的給付義務履行與否，作為否定物權移轉之依據。(最高法院27年渝上字第816號及32年上字第2055號判決)
此外，不動產物權的變動也不以價金支付為前提條件。例如一筆土地即使買方尚未支付價金，只要雙方已成立買賣契約並完成登記，那麼該買方即為合法的土地所有權人。價金是否支付是債權層次的問題，屬於買賣契約履行的範圍，與物權是否生效並無直接關聯。這種區分是實務上常見的爭議點之一，很多人誤以為「未付款就沒有效果」，但法律上判斷的是是否完成登記程序。
交付與登記之間的區別
不動產的所有權移轉，不以交付為要件，只要雙方當事人間已完成所有權移轉的法律行為並辦理登記，即已生效。買受人即使尚未實際取得不動產的占有（例如尚未搬入房屋或接手土地），仍不影響其已依法取得所有權的事實。同時，法院亦重申，在不動產重複買賣的情形中，應以先完成所有權登記者為優先保護對象。這不僅體現登記制度的公示效力，也強調不動產交易之安全與確定性。(最高法院59年台上字第1534號判決)
土地所有權的移轉登記與土地的交付是兩個不同的法律行為，前者為所有權移轉的生效要件，亦即不動產物權之移轉，須依民法第758條規定，基於法律行為並經登記方能生效；而後者則是為行使收益權的要件，若買受人欲主張收益使用土地，則須以實際交付為前提，無論是買賣或贈與，皆需符合此原則。(最高法院44年台上字第266號判決)
善意取得產權
再者，在登記尚未完成前，若發生買方尚未完成登記而他人善意取得產權的情況，法律將傾向保護先登記且善意無過失的第三人。也就是說，在物權變動尚未登記完成的期間，原買方雖可主張債權請求履約，但在物權層次上並無對抗第三人的能力。因此，在處理不動產買賣或物權設定的過程中，務必要強調「誰先完成登記、誰才是真正的物權人」。
從實務角度看，不動產的登記制度是整個物權法制的核心之一，不只是法律形式，也是一種對社會第三人公開表明權利歸屬的方式。不動產法秩序重視明確性與安定性，因此所有物權變動，無論是買賣、贈與、分割或拋棄，都應依序完成地政登記程序，才能產生法律效力。許多實務糾紛正是因為未完成登記，導致原權利人與後續買方發生法律爭執，尤其在重複買賣、借名登記、尚未交屋或尚未清償價金的情況下，爭議特別多。
違章建築
法院針對違章建築所產生的物權爭議也做出明確界定。即便建物屬於違章建築，但只要其為法律行為所產生的不動產物權移轉，同樣需遵循登記程序，否則不生效力。也就是說，不動產的性質或合法性問題，並不影響民法758條的適用範圍。違章建築雖不合法，若欲主張其產生物權效力，仍須依法辦理登記，否則無法取得該不動產的物權，亦無從對抗第三人。(最高法院62年台上字第2414號判決)
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