買方何時能取得成屋之產權？如何辦理移轉登記？
04 Jun, 2025
問題摘要：
土地及建物權利的移轉，不論因為買賣、繼承或其他法律行為，都必須依法辦理變更登記。這不僅是民法上物權變動生效的要件，也是維護交易安全與公信力的機制。任何在未登記前的物權移轉，不具對抗效力，第三人即便知情也無法主張其權利。登記制度正是透過公示方式讓交易資訊透明化，使不動產交易更為穩定與可預期。
律師回答：
關於這個問題，買方何時能取得成屋之產權，關鍵在於是否完成不動產的所有權移轉登記。依據民法第758條規定，不動產物權基於法律行為而為之取得、設定、喪失或變更，非經登記，不生效力。因此，即使買賣雙方已簽訂成屋買賣契約，且價金也已支付完畢，若尚未完成移轉登記，買方在法律上仍無法取得該不動產的所有權。成屋的產權，只有在買方辦妥移轉登記後，登記於地政機關的不動產登記簿為所有權人，始真正取得產權。
依民法第758條規定，不動產物權的取得、設定、喪失或變更，若係基於法律行為所生，則必須經由登記程序，否則不生效力。因此，舉凡買賣、贈與、繼承、交換等法律行為導致的所有權移轉，都必須在地政機關辦理登記，才算完成法律上的物權變動，買方於辦妥所有權移轉登記後，才正式取得房屋或土地的所有權。該條第二項也規定，這類法律行為應以書面為之，以符合法律對不動產交易的嚴格形式要件。此外，依民法第759-1條規定，對於已登記的不動產物權，法律推定登記上的權利人為適法擁有該權利。若第三人因信賴登記資料而與登記權利人為交易，並完成物權變動的登記，即使原登記不實，該第三人也因不動產登記公示原則受到保護，物權變動的效力不會因此受到影響。這就是所謂不動產登記的「公信力原則」。
至於如何辦理移轉登記，則需依照土地法與土地登記規則的相關規定辦理。一般而言，辦理所有權移轉登記須由買賣雙方（權利人與義務人）會同提出申請，並備妥下列文件：首先是土地登記申請書，需填寫登記原因（如買賣）及不動產標示資料；其次，買賣雙方須出具買賣契約書、雙方身分證明文件、印鑑章、印鑑證明，並檢附原土地建物所有權狀。另須辦理相關稅費手續，例如申報土地增值稅與契稅，通常先到稅捐稽徵機關辦理申報，繳納完畢後取得完稅或免稅證明，再附於申請文件中。買方如向銀行辦理貸款，銀行將要求辦理抵押權設定登記，這時也須一併辦理，並於登記完成後由地政事務所核發新的所有權狀。成屋的產權是否完整，還須查明有無其他權利負擔，如抵押權、租賃關係或限制登記等，因此，買方在購屋前應先調閱不動產謄本，確認不動產無查封、假扣押、預告登記等註記，並確認所有權人即為賣方本人，避免未來產生產權糾紛。此外，若是購買預售屋，成屋交屋後仍須依買賣契約辦理實際移轉登記，交屋並不等於取得產權。
在土地權利的變更方面，土地法第72條明確規定，土地經總登記後，只要權利發生移轉，就必須辦理變更登記。第73條則規定辦理變更登記時應由權利人與義務人會同聲請。第74條說明，辦理土地權利變更登記時應檢附原土地所有權狀及地段圖或他項權利證明書。經地政機關審查無誤者，依第75條登載於總登記簿，並發給新的土地所有權狀或權利證明書，並註銷原狀或加註說明。第76條則規定申請人應按地價或權利價值千分之一繳納登記費。第77條進一步說明每張書狀所應繳之費用應依第67條規定辦理。第79條則處理土地權利書狀因損壞或滅失而換發或補發的程序。
土地登記規則對所有權變更也有詳細規範。第93條指出，土地總登記後，只要所有權發生移轉就應辦理變更登記。第94條則規定區分所有建物的共有部分應與專有部分及基地權利一併辦理登記。第96條補充說明當數人共有某專有部分時，若其依土地法第34條之1規定變更或處分，應由該部分全體共有人共同辦理。第98條則特別指出區分所有建物專有部分若與基地權利一併移轉予單一人時，不適用第34條之1第4項的共有處分規定。第102條也提供登記義務人或權利人死亡後，應如何由繼承人或權利人單獨辦理登記的替代方式，尤其當已申報土地移轉現值，或依法完成公證、申報契稅、贈與稅等手續的情況，則準用相同規定。
購屋過程中，也建議買方可委託地政士或律師協助審查契約內容與登記流程，確保權益。最後，登記程序完成後，買方成為地籍登記簿上的合法所有權人，法律上始真正取得不動產所有權，屆時方享有該成屋之處分、使用、收益及抵押等權利，並負擔相關稅賦義務。由此可知，買方何時能取得成屋產權，完全取決於是否依法完成所有權移轉登記，而非僅止於簽約與付款，登記程序才是不動產交易中最核心且具法律效力的環節。
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(相關法條=民法第758條=民法第759-1條=土地法第72條=土地法第72條=土地法第72條=土地法第73條=土地法第74條=土地法第75條=土地法第76條=土地法第77條=土地法第79條=土地登記規則第93條=土地登記規則第94條=土地登記規則第96條=土地登記規則第98條=土地登記規則第102條=)
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