無移轉所有權之請求權存在而設定預告登記，是否有犯罪之可能？
04 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記是一項強而有力的法律工具，能有效限制登記名義人對不動產的處分權，保障請求權人之權益。但申請人務必確保登記所依據的法律關係真實存在，並符合法律規定，否則不僅可能使登記無效，還可能面臨刑事責任。
律師回答：
預告登記是一種限制登記，其主要目的是為保全請求權人對於不動產的特定請求權，防止登記名義人於未經同意下對土地或建物進行處分。這種登記係針對所有權所設，會記載於土地或建物謄本的所有權部「其他登記事項欄」中，表明該不動產正受特定請求權限制。依《土地法》第79條之1規定，若要申請預告登記，請求權人需檢附登記名義人的同意書。其適用範圍包括：（一）關於土地權利移轉或使其消滅的請求權；（二）土地權利內容或次序變更的請求權；（三）附條件或期限之請求權。此類登記在未經塗銷前，若登記名義人處分該不動產而妨礙該請求權者，其處分行為即屬無效。然而，若該不動產因徵收、法院判決或強制執行而產生權利移轉時，則預告登記並無排除效力。
預告登記的實務運用相當廣泛。例如，債權人可為保障債權而在債務人名下的不動產設立預告登記，避免債務人脫產或重複設定權利；父母出資為子女購屋時，亦可能因擔心子女未來賣屋或遭詐而在子女名下的不動產設立預告登記。但需要注意的是，若雙方並無真實之買賣或贈與等法律行為義務，而以虛構內容申請預告登記，則可能涉及刑事責任，構成刑法第214條「使公務員登載不實罪」，即明知登記內容虛偽，仍使地政機關將之登載於公文書中，足以對他人或社會造成損害，依法可處三年以下有期徒刑、拘役或罰金。
當事人就其名下土地向地政機關聲請預告登記，主張其已與第三人完成買賣，目的為保全對方的所有權移轉請求權。登記申請書中明確勾選「限制登記」並附上「預告登記同意書」，聲稱雙方已於某日完成預約買賣。地政機關承辦人員遂依此辦理預告登記，將其登載於土地登記簿中。然而，實際上當事人之間並無任何買賣合意或履行，屬虛構事實，當事人並於訴訟中自承無買賣真意。法院遂認定該行為屬刑法第214條所定之構成要件，係以虛偽事實誤導公務機關，致不實內容登載於公文書，因而構成犯罪。
此依臺灣臺中地方法院100年度易字第2965號刑事判決所示：按聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：（一）關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。（二）土地權利內容或次序變更之請求權。（三）附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效，土地法第79條之1第 1項、第2項定有明文。又土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記；前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。查被告等向地政事務所提出之上開「土地登記申請書」，其申請登記事由欄勾選「限制登記」，且所附「預告登記同意書」之內容，清楚記載「立同意書人陳○○所有下列不動產標示（系爭土地），已於98年 4月29日預約出售予賴○○，為保全賴○○對下列土地所有權移轉之請求權，同意向地政機關辦理預告登記」等語，該所承辦公務員並依此申請，在系爭土地登記簿登載限制登記事項，被告等復自承就系爭土地無買賣之真意及事實，是被告等顯係以虛偽之買賣土地內容申請辦理預告登記，進而使承辦公務員將此不實事項登載於職務上所掌公文書。
因此，雖然預告登記在保障債權、維護交易安全及避免不動產遭非法處分方面具備相當功能，尤其在父母子女財產安排、合資購屋或債務擔保等情形中常見使用，但若登記並無法律上的請求權基礎或雙方係出於虛偽行為意圖誤導公務機關，則極可能因此觸法。預告登記的法律性質雖是債權請求權的物權化處理，賦予其一定程度對第三人的對抗效力，但仍非真正物權，不具追及效力，也無法抵抗如徵收或法院強制執行等公權力介入之行為。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=刑法第214條=民法第759條=民法第1148條=土地法第79-1條=土地登記規則第119條)
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