基於物權請求權而取得房地所有權，是否因已有預告登記而無法辦理登記？
04 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記雖可作為債權性質請求權之保全手段，具有限制登記名義人處分不動產的法律效果，然其對於基於物權請求權所為之法院判決所產生的新登記行為，依法不得加以排除。若預告登記請求權人取得法院確定判決並主張權利，則相關於訴訟繫屬期間內取得該不動產或設定權利之第三人，除能證明其為善意且已完成登記者外，原則上皆應受該確定判決之拘束，不得對抗原權利人。此制度設計有助於維護不動產權利關係之安定與正義之實現，亦使法院裁判結果得以發揮實質效果，而非形同虛設。
律師回答：
關於這個問題，給付判決本身尚不生物權變動效力，但該判決若是基於一項既存且有效的物權請求權所作成者，例如因分割繼承所產生的物權返還或塗銷登記請求，那麼在實務上仍可能承認該判決具有可據以辦理預告登記的性質。預告登記制度的目的，在於保全某一債權人基於特定法律關係所享有的請求權，避免登記名義人在訴訟過程中或登記尚未完成前處分該不動產，進而侵害請求權人的實體權益。
若請求人為保全關於土地權利移轉或使其消滅之請求權、權利內容或次序變更之請求權，或附條件、期限之請求權，得檢附登記名義人之同意書向地政機關聲請預告登記。至於預告登記的效力，若登記名義人未經請求權人同意而將不動產處分者，則該處分對於已登記之請求權不生效力，也就是說具有對抗效力。惟預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記者，則不具排除效力。亦即，預告登記無法對抗法院之判決所為之新登記。
土地法第79條之1第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」關於該條所稱「法院判決」的適用範圍，學理及實務上容有不同見解。有一種看法認為，預告登記作為債權性質之保全措施，應無從對抗因真正物權請求權所取得之法院判決，亦即預告登記的對抗效力不應排除基於物權請求權所生的法院判決所產生的權利變動。
換言之，該條文所稱之「法院判決」，其適用範圍不應限於形成判決，即使是基於物權請求權所作出的給付判決，只要其判決內容具體而明確，且與當事人間的不動產權利義務有直接關聯，仍可被納入「法院判決」的適用範圍之中。
此外，民事訴訟法第401條第1項的規定：「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。」此處所稱「繼受人」，如訴訟標的為具有對世效力的不動產物權者，則依法律行為而受讓該標的物之第三人，應包括在內。因此在不動產相關訴訟中，只要第三人於訴訟繫屬後取得標的物者，除非其能主張善意取得或信賴登記等抗辯理由，即應受該確定判決的拘束。
次按土地法第79條之1第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」所稱「法院判決」，其範圍容有不同見解，惟揆諸預告登記保全之請求權為債權性質，應不得對抗具有真正物權請求權而取得之判決，故本條所指法院判決，似不以形成判決為限。又民事訴訟法第401條第1項規定：「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。」所稱「繼受人」，如其訴訟標的為具對世效力之物權關係者，依法律行為受讓該訴訟標的物之人，即應包括在內。故在當事人行使物上請求權之訴訟，於訴訟繫屬後始受讓標的物之第三人，除因信賴不動產登記或善意取得動產之善意受讓人外，即應受確定判決之拘束（最高法院61年台再字第186號判例、96年台抗字第47號裁定、司法院85年1月9日（85）秘台廳民一字第00598號函意旨參照）。(法務部102年01月03日法律字第10100518730號)
就具體案例而言，如原告係依繼承取得不動產物權者，基於物權請求權提起訴訟並取得確定判決，命被告塗銷其不當登記的分割繼承內容，雖該判決為給付判決，於未辦理塗銷登記前尚未產生物權變動效力，惟因其基礎係為物上請求權，故推論應屬於土地法第79條之1第3項所稱「法院判決」之範疇，預告登記於此並不具有排除其效力之作用。簡言之，若預告登記請求人係以繼承權取得不動產者，其權利不因未辦理繼承登記或未持判決塗銷原繼承登記而受到否認，其權益仍受法律保障。
進一步而言，如在該確定判決確立的訴訟繫屬期間內，登記名義人就該土地設定抵押權予第三人，是否影響該抵押權之效力，實務上亦有不同看法。若該抵押權設定於判決確定前，則應視第三人是否能主張信賴不動產登記為保護依據；惟如該設定時已知悉該標的物正在訴訟中，或已知有不當登記爭議存在，即應視為惡意第三人，依法仍應受該確定判決之拘束。若登記名義人於確定判決前將土地設定抵押，而該抵押權人並非基於善意信賴登記，即使已完成登記，原則上仍須受確定判決之拘束，並不能因其已登記而排除原物權請求權人之權利。
查本件「命被告塗銷其所為分割繼承登記之判決」，性質上係屬給付判決，於依該判決向地政機關辦理登記完畢前，尚不發生物權變動之效力，惟該判決係基於物權請求權而取得，似可認為預告登記對於因該判決而為新登記，無排除之效力。次查本件原告係因繼承取得不動產物權，不因其未經繼承登記或未持上開判決向地政機關辦理塗銷分割繼承登記而否認其權利，則有關被告就原分割繼承登記取得之土地應有部分設定抵押權，…「原已登記之抵押權除經法院判決應予塗銷登記外，尚不因而受有影響」，恐有疑義，蓋上開確定判決係源於當事人行使物上請求權之訴訟…，於訴訟繫屬後始就標的物設定抵押權之第三人，除因信賴不動產登記外，似受該確定判決之拘束(法務部102年01月03日法律字第10100518730號)
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=土地法第79-1條=民事訴訟法第401條)
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