限制登記是什麼？預告登記後還能民間二胎、三胎嗎？
03 Jun, 2025
問題摘要：
限制登記是一種具有公示及保全功能的法律制度，主要目的在於保障請求權或維護公權力，避免當事人處分不動產而造成債權人或政府利益受損。每一種限制登記皆有其適用範圍與申請條件，實務上最常見的是預告登記與查封登記。當不動產出現限制登記事項時，該不動產的價值與交易彈性將受到明顯影響，因此不論是買賣、貸款、拍賣或繼承前，都應審慎查閱土地謄本「其他登記事項欄」，並詳加確認限制登記的類別與效力，必要時諮詢專業地政士或律師意見，以免產生不利法律後果。
律師回答：
關於這個問題，限制登記是指為了保全特定請求權或維護公共利益，限制登記名義人對其不動產進行處分、移轉或設定負擔所為的登記措施，通常包括法院或行政機關為避免權利被損害而暫時凍結土地權利的法律手段，因此限制登記又稱為「保全登記」。其目的在於確保特定債權、請求權或公權力得以順利實現，防止不動產在法律程序完成前遭到處分。依據土地登記規則第136條規定，限制登記包括數種類型，常見者如下：
首先是預告登記，係針對將來發生的土地權利移轉、變更或消滅的請求權進行保全。辦理時需由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，或經法院假處分裁定後向地政事務所申請辦理。其目的在於限制登記名義人未經同意前，不得擅自處分該不動產，保障請求權人權益。
其次是查封登記，此為法院依強制執行程序對債務人不動產進行查封，囑託地政機關登記限制其處分權，以保全債權人債權並準備進一步的拍賣程序。
第三為假扣押登記，係債權人對債務人提出金錢請求時，為避免債務人脫產，使未來強制執行困難，向法院聲請假扣押並經裁定後，由法院囑託登記機關限制債務人處分其不動產。
第四種是假處分登記，適用於非金錢給付請求，例如物之返還或停止使用等訴訟，債權人可聲請法院裁定假處分，防止債務人破壞現狀，使請求日後無法實現，法院得囑託登記機關登記限制債務人對不動產之處分權。
第五種為破產登記，當債務人被法院宣告破產時，法院為防止財產任意移轉，將囑託地政機關登記破產限制，該不動產即不得任意處分，此舉亦可保障全體債權人之權益。
最後是其他依法律所為的禁止處分登記，例如稅捐稽徵機關為防止欠稅人轉移財產而妨害稅捐徵收，可依稅捐稽徵法規定，通知相關機關限制該納稅義務人之不動產權利移轉或設定他項權利，並由地政機關登記禁止處分。
預告登記是為了保全請求權人對於登記名義人土地或建物權利的特定請求權，經登記名義人同意後，所辦理的限制登記。其目的在於防止登記名義人對該不動產進行可能損害請求權人權益的處分行為。然而，預告登記的效力有限，無法對抗因徵收、法院判決或強制執行所產生的新登記。換言之，當不動產因上述原因發生權利變動時，預告登記無法阻止該變動的發生。
在實務上，預告登記的效力主要體現在以下幾個方面：
限制登記名義人的處分行為：土地法第79條之1第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人對該不動產所為的處分，若妨害已登記的請求權，該處分行為無效。例如，若甲將其土地出售給乙，並為乙辦理預告登記，之後甲又將該土地出售並移轉登記給丙，則甲對丙的處分行為因妨害乙的請求權而無效。
無法對抗公權力的行使：同一法條第3項規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行所產生的新登記，無排除之效力。這意味著，即使存在預告登記，若不動產因上述原因被拍賣並移轉給新的買受人，預告登記的權利人無法據此阻止該移轉登記的進行。例如，若甲的土地因債務問題被法院拍賣，並由丁拍定，則即使乙對該土地有預告登記，丁仍可依法取得該土地的所有權。
因此，預告登記雖然能在一定程度上保護請求權人的權益，但其效力並非絕對。特別是在面對法院的強制執行時，預告登記無法阻止不動產的處分。因此，若要進一步保障權益，建議在辦理預告登記的同時，考慮設定抵押權，以確保在強制執行程序中享有優先受償的地位。
在辦理房屋抵押借款時，若房屋土地謄本上載有預告登記，會對貸款操作造成一定的障礙，尤其是在進行民間房屋轉增貸或設定第二胎、第三胎抵押時更是如此。所謂預告登記，依據土地法第79條之1的規定，是請求權人為保全自己對於登記名義人土地權利的特定請求權，經由登記名義人同意，向地政事務所申請辦理的限制登記。簡單來說，這是一種先行「鎖定」不動產權利變動的登記制度，其目的是為了防止不動產在登記名義人未經請求權人同意的情況下被處分，從而保障請求權人的權益。依該法條，預告登記可以保全三種請求權，包括土地權利移轉或使其消滅之請求權、土地權利內容或次序變更之請求權，以及附條件或期限之請求權。只要預告登記尚未塗銷，任何登記名義人就其土地所為的處分，若妨害到預告登記所保全的請求權，就會被視為無效。這項制度雖然有效保障請求權人，但也可能妨礙之後其他利害關係人的合法處分，導致實務操作上的困難。
舉例來說，當不動產上已設定了預告登記時，如果屋主想要辦理民間二胎或三胎貸款，新的債權人即使取得抵押權，也可能因預告登記而無法完成登記或抵押無效。因為預告登記具有限制登記名義人處分不動產的法律效果，因此在尚未塗銷預告登記前，名義人無法自由移轉所有權、設定抵押權或出典。若欲繼續設定新抵押權，除非獲得預告登記請求權人出具同意書，否則地政事務所依法會駁回該登記申請。限制登記作業補充規定第2點，若土地已辦理預告登記，再申請他項權利設定登記時，應檢附預告登記請求權人之同意書，否則不得辦理。而若抵押權人與預告登記請求權人為同一人，則基於其權利一致，無妨礙之虞，可免除該同意書。
當面臨已設定預告登記的不動產需要轉貸或設定新順位抵押權時，實務建議方式是「先代償後重設」──也就是由新債權人代償舊的二胎貸款並清償完畢，再塗銷原抵押權，然後視情況與預告登記請求權人協調同意後重新設定新抵押權，這樣才能順利完成第二順位抵押或新設定的借款流程。至於是否還能設定第三胎貸款，則視預告登記請求權人是否同意而定，若未同意，將無法設定。也因此，預告登記在保護債權人、贈與人等特定人權益的同時，也在市場流通與資金運用方面形成一定的限制。
簡言之，預告登記是一項重要的法律保障機制，適用於買賣交易尚未完成登記前、父母出資購屋給子女但尚未移轉所有權、債權債務擔保等多種情形，具有高度保護請求權的效用。但由於其限制不動產的可處分性，因此在涉及房屋貸款、抵押或拍賣時，仍須審慎處理，必要時可透過法律程序或協議方式申請塗銷，以利日後處分順利進行。
預告登記雖具備保全不動產請求權的效力，但當其目的達成或相關請求權消滅後，即應辦理塗銷登記，恢復登記名義人對不動產的完整處分權。若登記名義人或請求權人希望解除該限制，應依程序向地政事務所提出申請。實務規定，辦理預告登記塗銷時，須備妥一定的文件並遵循相應程序，具體所需文件包括：
第一，土地登記申請書，並附登記清冊，用以說明登記事項；第二，權利人與義務人雙方的身分證明文件，如為自然人，則需提供身分證影本或戶口名簿，法人則應檢附法人登記文件及代表人資格證明；第三，申請人印章，以便辦理登記簽章作業，若當事人親自到場，可免附印鑑證明；第四，預告登記塗銷同意書，該同意書必須載明預告登記請求權人之姓名、地號、權利範圍等內容，並加蓋與印鑑證明相符之印章；第五，預告登記請求權人之印鑑證明書，此證明需在立約日起一年內核發，方屬有效，若請求權人可親自到場辦理身分核對並簽名，即可免附印鑑證明。
此外，若預告登記後登記名義人欲再辦理他項權利設定，如抵押權設定等，則限制登記作業補充規定第2點明定，須另行檢附預告登記請求權人之同意書，以防止設定抵押權與原預告登記所保全之請求權產生衝突。同時，也須依據土地登記規則第34條之規定，準備包含登記申請書、抵押權設定契約、土地或建物權狀、身分證明文件等基本文件。倘若請求權人親自到場並依土地登記規則第41條規定辦理身分核對，亦可免附印鑑證明書。
預告登記之所以需要請求權人同意，主要原因在於其登記目的係保全不動產物權的請求權，當該請求權尚未實現或消滅時，其效力會限制登記名義人對不動產的處分行為。土地法第79條之1規定，預告登記在未塗銷前，若登記名義人就土地為處分行為且影響預告登記所保全的請求權，其處分即屬無效。此種登記制度實質上將債權性質的請求權物權化，使其具有對抗第三人之效力，因此不動產於辦理預告登記後，如欲進行移轉、贈與、抵押或其他設定登記，皆須先行取得請求權人之書面同意或完成預告登記塗銷程序。
例外情況下，若預告登記請求權人與擬設定抵押權之債權人為同一人，則由於抵押設定對其本身權益無影響，且雙方共同辦理登記，因此實務上得免檢附同意書及印鑑證明。總而言之，預告登記雖屬債權性質登記，但其對不動產處分行為之限制效力強大，因此若需塗銷，應確實備妥相關文件並按程序辦理，以確保登記程序合法、有效，並避免後續產權糾紛。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=土地法第34-1條=土地法第79-1條=土地登記規則第34條=土地登記規則第41條=)
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