房地交易金額不實的法律責任為何？
03 Jun, 2025
問題摘要：
平均地權條例第47條規定確立實價登錄制度，重視的是「實際成交金額」之公開透明，不動產買賣雙方在交易完成後，除辦理所有權移轉登記外，還有同步進行實價登錄的法律義務，且申報內容應以實際成交資訊為準，不得任意捏造或隱匿。主管機關對於申報資料有開放查詢的義務，使得市場參與者能基於透明、即時的資訊進行交易判斷，避免資訊不對等或價格炒作等不當行為的發生。買賣雙方若為一己私利，虛偽高報成交金額，不僅破壞市場正常交易秩序，誤導其他消費者，還可能涉及刑事責任。因此，實務上辦理不動產買賣交易及實價登錄時，應以誠實信用原則為依據，確實申報實際交易資訊，避免因虛偽申報而觸法，進而面臨刑事追訴與民事責任，對買賣雙方、代書、仲介公司乃至建商而言，均應格外謹慎。未來若主管機關發現成交資訊異常，除要求限期更正、處以行政罰鍰外，若認定涉及刑事責任，亦可能移送檢調單位偵辦，因此從業人員及消費者皆不可輕忽實價登錄申報義務之重要性。
律師回答：
關於這個問題不動產買賣交易完成後，買賣雙方依法必須向地政機關申報「不動產買賣成交案件實際資訊」，這就是俗稱的「實價登錄」制度，實價登錄制度的目的，在於透過公開透明的交易資訊，使民眾能掌握各地段的實際行情，促進市場資訊對稱。然而在實務運作中，有建商或房仲業者為抬高自己手中物件的價格，遂與買賣當事人合謀，刻意高報成交價，企圖製造地區行情上漲的假象，以便影響其他消費者的判斷並提高銷售價格，這樣的行為不僅違背實價登錄制度的本意，更有可能觸犯刑法第214條「使公務員登載不實罪」。
土地所有權在移轉或設定典權時，依據平均地權條例第47條規定，權利人與義務人必須自訂立契約之日起三十日內，攜帶契約書及相關必要文件，共同向地政機關申請土地所有權移轉或典權設定登記，同時還必須共同申報土地移轉現值。若依相關法規規定屬於得由權利人單獨申請登記的情形，則權利人也可以自行單獨申報土地移轉現值。
進一步而言，針對不動產買賣案件，法律規定權利人及義務人除辦理所有權移轉登記外，還須一併檢附特定的申報書，向直轄市或縣市主管機關進行申報，內容包含土地及建物的成交案件實際資訊，這個程序便是目前通稱的「實價登錄」。
所謂的「申報登錄資訊」，乃指買賣雙方針對交易標的的實際成交資訊，包括價格、交易日期、坪數、樓層、建物型態等資料，依規定必須詳實填報，不得虛偽或隱匿。根據平均地權條例第47條第2項明文，買賣雙方應於申請所有權移轉登記時同步檢附申報書進行申報，目的在於建立完整且即時的不動產交易資訊資料庫，使整體市場的價格資訊透明，促進交易秩序的健全化。值得注意的是，經申報的登錄資訊，除涉及個人資料（如姓名、身份證號碼等依法應受保護之資訊）以外，主管機關得將其他資訊開放供民眾查詢，方便購屋者、投資人及研究單位解市場行情與趨勢，進而作出合理判斷與決策。這樣的制度設計，既保障交易雙方的資訊權利，也有助於打擊不實炒作或隱匿交易情形。
然而，若買賣雙方在申報時虛報價格，例如將實際成交價大幅低報以節省稅負，或高報以抬高市場行情，不但違反平均地權條例的規定，亦有可能涉及刑法第214條使公務員登載不實罪的刑事責任，需負擔法律後果。
因此，權利人與義務人在申報登錄時，應依實際成交事實據實填寫，確保資訊正確無誤。根據目前實務運作，地政機關在受理申報登錄資料時，主要是形式審查，即核對申報人身分及資料完整性，並不對成交金額、標的物狀況進行實質審查，之後再以抽查或事後檢查的方式來發現異常。若主管機關於抽查中發現申報價格有明顯異常，或者懷疑有申報不實之虞，可依法要求申報人補正資料，並得按次數予以處罰。因此，買賣雙方應謹慎履行申報義務，避免因輕忽而招致法律風險。
依據刑法第214條之規定，明知為不實之事項，仍使公務員登載於其職務上所掌之公文書者，且足以生損害於公眾或他人，將處以三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。根據平均地權條例第47條第2項之規定，買賣雙方於申請所有權移轉登記時，應一併檢附成交資訊申報書，向直轄市或縣市主管機關申報登錄土地及建物的實際成交資訊。
因此，所謂的「實價登錄」，指的必須是真實的成交金額，而非買賣雙方隨意填寫或高報的數字，若故意虛偽申報，即屬「不實」申報。地政機關在辦理不動產買賣成交案件交易資訊登錄時，僅進行形式審查，也就是確認申報人的身分無誤，並不對申報內容的真實性進行實質審查。因此，一旦買賣雙方明知實際交易金額為五百萬元，卻故意申報一千萬元，使地政機關的公務員將此不實資訊登載於公文書上，即符合刑法第214條犯罪構成要件。
雖然如此，實務上對此仍存在不同見解，有一種見解認為，主管機關對於申報資料有實質審查的義務，因此若主管機關本身具有實質查證職責，即便申報人提供不實資訊，也不能成立刑法第214條之罪。
支持此見解者主張，主管機關負有審查申報資訊之責任，並可基於平均地權條例及相關子法規定，針對異常登錄價格進行抽查、業務檢查，或要求補正，顯見主管機關非僅形式審核而已，因此在審查責任存在的情況下，人民若提供不實資料，不構成使公務員登載不實罪。
然而，另一種見解則認為，主管機關對於申報內容僅有形式審查義務，無實質審核權限，亦即申報人填報之資料經基本身分確認無誤後，地政機關即應受理登錄，不負實質查證義務。且根據不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第11條規定，主管機關只有在資料顯有異常或不實之虞時，才能進行抽查及業務檢查，屬於事後監督性質，而非事前實質審查，因此若人民申報不實資訊，即屬使公務員登載不實，符合刑法第214條之構成要件。
實務上多數地方法院及學說見解，傾向於後者，認為主管機關無實質審查義務，人民申報不實即構成犯罪。地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查權，若人民申報不實，即構成刑法第214條之使公務員登載不實罪。
-房地-平均地權-實價登錄-登載不實
(相關法條=刑法第214條=平均地權條例第47條)
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