何謂土地建物之預告登記？如何申請塗銷？
03 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記雖為保全請求權的一項有效機制，但其存在與否須依據請求權之有效性與存續情形而定。當請求權消滅或不再存在時，登記名義人可依合意或法院裁判塗銷該登記，解除不動產處分限制，維護自身財產權益。當預告登記的法律基礎-即請求權-已經消滅或確定不會發生時，登記名義人自然希望能儘快將該登記塗銷，以恢復完整的處分權利。如果登記名義人與預告登記請求權人之間，對於請求權是否已消滅或是否確定不會發生的事實皆無異議，則雙方可以合意進行塗銷程序。預告登記在保障不動產交易秩序與債權人權益方面具有實質功用，但其效力與存在依據密切相關。若請求權已無效或不存在，應主動塗銷登記以避免產權糾紛；如產生爭執，則應循司法訴訟處理。實務上，登記名義人應定期檢視名下不動產是否遭遇預告登記限制，並釐清其法律依據及存續原因，確保財產之處分權不受不當限制。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是土地登記中屬於限制登記的一種，其主要目的在於保全對於不動產權利變動的請求權，防止登記名義人在請求權尚未實現前隨意處分不動產。土地法第79條之1第1項規定，若當事人基於「土地權利移轉或使其消滅之請求權」、「土地權利內容或次序變更之請求權」或「附條件或期限之請求權」，得檢具登記名義人同意書，向地政機關聲請預告登記。依第2項規定，登記名義人在預告登記未塗銷前，若對該不動產進行有妨礙請求權之處分者，其處分行為對請求權人無效。換言之，預告登記實質上等於給予請求權人「預先凍結」該不動產的效果，使其在權利落實之前，仍保有相當程度的保全措施。
原預告登記請求權人同意塗銷
預告登記是為保全請求權人對於他人土地或建物的權利變更、附條件或附期限的法律請求，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地或建物權利的一項措施。這項制度的核心意義在於預先鎖定不動產的處分權，使登記名義人在預告登記尚未塗銷前，無法隨意將不動產出售、贈與或設抵押等處分，從而保障請求權人的未來權利實現。申請預告登記時，請求權人須備妥一系列文件，包含土地登記申請書、登記清冊、登記名義人之同意書與其身分證明文件，並提供請求權人本人的身分證明文件以及土地或建物權利書狀等。此外，登記名義人應攜帶國民身分證正本親自前往地政事務所進行身分核對，若無法親自到場者，應另附一份於登記原因發生日期前一年內核發的印鑑證明，以確保身分真實性與程序正當性。
預告登記申請所需之具體文件包括：一、登記申請書；二、登記清冊，如同意書中已明確記載土地或建物標示及相關權利範圍，則可免附；三、原預告登記請求權人之塗銷同意書；四、申請人身分證明文件，自然人應附身分證影本或戶口名簿，法人則需提供法人登記證明及代表人資格證明，如為公司法人還應附設立或變更登記表；五、原預告登記請求權人之印鑑證明，僅在其無法親自到場核對身分時才須檢附；六、如有其他法律規定需提交的文件，應依地政機關要求補齊。此等程序有助於確保登記的真實性與合法性，避免預告登記遭濫用或虛設，從而保障登記名義人與請求權人雙方的權利。(土地登記規則第146條)
無法取得同意書
在實務上，經常會發生某一方出資購屋但因貸款或其他考量將產權登記在他人名下，出資方為保障其權益而申請預告登記。一旦雙方因關係惡化或爭執而導致彼此對請求權是否存在產生爭議，此預告登記便成為雙方糾紛的焦點。若法院最終認定請求權無效或已消滅，則登記名義人可依法申請塗銷預告登記，恢復完整的產權處分自由。
因為預告登記不受時效限制，所以在預告登記被塗銷之前，限制不動產登記名義人處分權限的效力都會持續存在。因此，在什麼情形下可以塗銷預告登記，對登記名義人而言便顯得十分重要。最高法院100年度台上字第608號民事判決：「預告登記旨既在保全債權請求權之行使，如該債權請求權已消滅或確定不發生時，該預告登記亦已失其依據，應予塗銷。」即明示當債權請求權已消滅或確定不發生時，即應塗銷該預告登記。
然而，預告登記並非永久存在的限制，於特定條件下可以申請塗銷。由於預告登記不受時效限制，若未經塗銷，該不動產在交易或處分上會受到實質阻礙，因此「何時可塗銷預告登記」便成為實務上重要議題。若預告登記所依據的請求權已消滅或確定不會發生，則該登記已無存在之必要，即應塗銷。此亦符合預告登記作為「債權保全手段」之本質，其有效性應以所保全之請求權仍然有效為前提。
若登記名義人與請求權人對於請求權是否已消滅或確定不發生並無爭議，雙方得協議塗銷，向地政事務所提出塗銷申請並檢具塗銷同意書即可完成。但若雙方對請求權是否消滅產生爭執，則需透過法院訴訟程序解決，法院審理後認定請求權已無存續必要者，得裁判准予塗銷。舉例如下：
第一，若雙方根本不存在債權債務關係，例如憑空虛構借貸或假裝交易而辦理預告登記者，即屬債務自始不存在情形，登記名義人可據以請求塗銷。第二，若原本有真實債權存在，但後續已因清償、相對免除、混同等法律原因消滅債務，亦可訴請法院塗銷預告登記。第三，若債權雖尚存在，但債務人得以援用時效抗辯，導致債權人無法請求，亦屬權利確定不發生之情形，預告登記即喪失保全功能，應予以撤銷。
除前述檢附預告登記請求權人同意書申請塗銷的情形外，其他的塗銷原因都需要先經過法院判決才可以辦理。因為登記機關審查預告登記的申請案時，只會進行形式審查，也就是僅針對法規規定的形式要件進行審查，不會具體判斷預告登記請求權事實上是否確實存在。我們只能仰賴法院藉由訴訟程序判決宣告預告登記請求權已消滅或確定不發生。如無法取得原預告登記請求權人同意書，而預告登記所保全權利不存在，可以依民法第767條規定，請求予以塗銷登記，並依土地登記規則第143條規定申請塗銷登記，此一申請可由登記名義人單獨申請之(土地登記規則第27條)。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=土地法第79-1條=土地登記規則第143條=土地登記規則第146條)
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