何謂「預告登記」？申辦預告登記應檢附那些文件？預告登記之效力如何？
03 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記是請求權人保障自身未來取得不動產權利的重要法律手段，可有效防止登記名義人於未來單方面處分該不動產。然而其效力屬於相對性的債權保障手段，面對公權力行使如法院強制執行、徵收等情形，預告登記並不具排除效力。因此，若欲進一步保障財產安全，當事人除可結合其他法律制度如信託、不動產設定抵押、提起訴訟等方式，也應審慎評估預告登記的使用情境與其法律效力範圍。無論是預告登記、稅捐稽徵機關或依刑事訴訟所為之禁止處分登記，若遇上法院強制執行、拍賣、繼承或徵收等法定權利變動程序時，基於維護不動產交易公信力與確保執行程序順利，地政機關皆可依法逕行塗銷相關限制登記，並通知原登記請求人或囑託機關，無須個別確認，確保登記效力與執行效率的一致與合法性。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是指為了預先保全對於他人土地或建物權利的請求權，由請求權人提出申請並檢附登記名義人（即目前登記的所有權人）之同意書與印鑑證明，向地政事務所辦理登記的一種法律程序，其性質屬於限制登記。其主要目的，在於防止登記名義人未經請求權人同意即擅自處分該不動產，使請求權人未來所擁有的權利受到損害。也就是說，辦理預告登記後，登記名義人若要移轉所有權或設定他項權利，例如將土地贈與、買賣、設定抵押，必須經請求權人同意，否則對請求權人具有妨礙性的處分行為，將不生效力。
辦理預告登記時，申請人須備妥以下文件：一、登記申請書，二、登記清冊，三、登記名義人同意書，四、登記名義人身分證明文件，五、登記名義人印鑑證明書，六、請求權人身分證明文件，七、土地或建物所有權狀。(土地登記規則第137條)
預告登記的效力有二：第一，在未塗銷前，登記名義人若進行對所登記請求權有妨礙的處分行為，對請求權人無效；第二，若因徵收、法院判決或強制執行產生的新登記，則不受預告登記之限制，亦即預告登記對這類非基於當事人意思表示的權利變動不具排除效力。
依據限制登記作業補充規定第1點，即使某筆土地已經設定抵押權，第三人仍得為保全其對土地權利移轉的請求權，申辦預告登記。第2點也明確指出，若該筆土地已辦理預告登記，日後若再辦理他項權利設定登記，則應檢附預告登記請求權人之同意書，否則不得辦理。但若他項權利人與預告登記請求權人是同一人者，則不在此限。此外，依同補充規定第21點，不動產經法院或行政執行機關拍賣而囑託地政機關辦理塗銷查封登記時，如該不動產有預告登記或其他禁止處分登記者，應一併辦理塗銷，並在登記完畢後通知原申請人或原囑託機關。
值得注意的是，雖然預告登記能有效限制登記名義人對不動產進行移轉或設定抵押，但根據土地法第79條之1第3項明文規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行產生的新登記，並無排除效力。因此，即使已辦理預告登記，在法院強制執行程序中，例如遭法院拍賣，該預告登記仍會被地政機關一併塗銷，不會對拍定人產生任何拘束力。這點在實務上尤其常見於債務人被執行不動產時，登記名義人儘管曾為他人設置預告登記，但拍定人取得不動產後，並不會繼受預告登記所附加的限制。
如依刑事訴訟法第116條之2規定，被告經法院裁定禁止處分其財產時，該命令本質屬於羈押替代措施，目的是防止被告取得脫產資源，並非用以保全財產。因此，即使該筆財產有法院禁止處分之登記，若地政機關因法院判決、強制執行、繼承或徵收等非基於法律行為所為之權利變動，而為新登記時，仍可逕行塗銷該禁止處分登記，並通知原囑託機關。也就是說，這些限制登記並不能妨礙法院或行政機關依法辦理的權利移轉登記。
根據限制登記作業補充規定第21點的規定，不動產若經法院或行政執行分署拍賣，並由其囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如該不動產原有預告登記、經稅捐稽徵機關所為的限制登記，或依《國軍老舊眷村改建條例》設置之禁止處分登記，應一併塗銷，並在登記作業完成後通知原預告登記請求權人或原囑託機關。這項規定確立了在法院或執行機關強制處分不動產的程序中，即使存在其他類型的限制登記，也不得阻礙合法的強制變價與產權移轉作業，為執行程序的完整性與確實性提供制度支持。
刑事訴訟法第116條之2所設的「禁止處分令」，其性質屬於羈押替代處分，是針對被告個人行為進行的行動限制，其目的在於防止被告挪移財產、規避刑責，並非為了保全其財產本身。因此，此類禁止處分登記，並不會妨礙民事執行或行政執行機關對該不動產進行拍賣，也不會限制買受人依據法院核發的權利移轉證書辦理所有權登記。
同理，若發生繼承、徵收、法院判決確定等非基於法律行為所生的權利移轉或變更情形時，登記機關亦可逕依法令辦理相關登記並同時塗銷原禁止處分登記，無須經原囑託機關額外核准。不動產登記機關有權於辦理上述登記事項時，一併辦理限制登記之塗銷。
按限制登記作業補充規定第21點規定：「不動產經法院或行政執行分署拍賣，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有預告登記、經稅捐稽徵機關囑託或依國軍老舊眷村改建條例所為之禁止處分登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原預告登記請求權人或原囑託機關。」……依司法院秘書長108年10月4日秘台廳刑一字第1080027294號函復略以：「刑事訴訟法第116條之2規定係命『被告』應遵守之羈押替代處分事項，其目的在於防杜被告取得逃匿所需之經濟來源，及切斷其經濟聯繫關係，而非保全該等財產，是法院依該款規定所為之命令，自不妨礙民事或行政執行機關就該特定財產所為拍賣等變價程序，及買受人憑權利移轉證書辦理所有權移轉登記，或繼承、徵收、法院之確定判決等其他非因法律行為所生之權利移轉或變更，並得由不動產登記機關逕行依法令辦理塗銷禁止被告處分之登記。」是不動產經法院或行政執行分署拍賣，囑託登記機關辦理塗銷查封登記，或登記機關辦理繼承、徵收等其他非因法律行為所生之權利移轉變更登記時，得逕行辦理塗銷刑事訴訟法第116條之2規定之禁止處分登記，並於登記完畢後通知原囑託禁止處分機關。
(內政部108年10月9日台內地字第1080141087號函)
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=土地法第79-1條=土地登記規則第137條)
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