何謂「限制登記」？限制登記有哪幾種？

03 Jun, 2025

問題摘要：

限制登記的制度設計是為確保財產交易的公正性與債權人權益的保全，不論是預防性措施如預告登記、假扣押與假處分，還是執行階段的查封與破產登記，皆是法律提供的制度保障。針對債務人不動產的限制登記，包括假扣押、假處分、查封、破產與清算，分別在不同訴訟或執行程序中發生，各有其適用條件與效力，均是法律為保障債權人權益而設計的重要保全措施。一旦登記完成，債務人即不得再對該財產作任何自由處分，否則無效或將影響執行程序，甚至構成妨害執行之法律責任。因此，解這些登記的法律基礎與實務運作，不僅對債權人維權有利，也有助於債務人及早因應、妥善處理相關糾紛，避免財產權益的重大損失。

律師回答：

關於這個問題，債務人名下的不動產在特定法律程序中，可能因債權人的保全或執行措施而被登記為受限制狀態，其中包括假扣押登記、假處分登記、查封登記、破產登記與清算登記等類型，這些登記類型統稱為「限制登記」，均會對債務人的財產處分權產生重大限制。

依土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，所謂的限制登記，係指限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。這類登記的目的是透過法律手段在不動產上設置限制，以保全債權人或其他利害關係人的權益，防止登記名義人在法律爭議未解決前，擅自將財產移轉、設定抵押或變更財產狀態，進而造成權益受損。限制登記的類型包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記及其他依法律所為禁止處分的登記，這些登記方式雖然性質不盡相同，但共同目的都是在暫時凍結財產的處分權，以維護現有法律關係或債權的實現。

預告登記

預告登記是一種為保全不動產請求權而設立的法律制度，主要目的是在買賣契約尚未完成所有權移轉登記之前，防止登記名義人將同一筆不動產另行移轉或設定他項權利，從而損害請求權人的合法權益。此種登記常見於房地產買賣、財產繼承分配、民間借貸、家庭間的信託安排、過戶協議等情境中。

不動產預告登記在民間常常使用，主要效力是讓不動產所有權人不能自由處分他的房屋。由於台灣不動產過戶是採取登記制，而登記需要作業時間，早期有人將房屋「一屋二賣」，就是同一棟房屋同時賣給兩個人（通常狀況是，後買者出價較前買者高，所以原屋主寧願對前手違約，但也要賣給後手），因為「一屋二賣」造成後續衍生諸多糾紛。

為避免上面這種狀況發生，許多買家在買賣房屋時，會要求賣方先將房屋辦理「預告登記」，這樣就不會發生一屋二賣的情況，因為辦理不動產預告登記後，原屋主如果要將房屋土地移轉給他人，是必須經過辦理預告登記權人同意的，透過這種方式，房屋土地出賣人就無法一屋二賣。

假設甲與乙簽訂一份不動產買賣契約，但雙方尚未辦理正式的所有權移轉登記，若此時該不動產因市場上漲吸引到丙出價更高，而乙有意改賣給丙，甲就可能遭受重大損失。此時若甲先行辦理預告登記，則在登記完成前乙不得再將不動產移轉予丙，即便移轉登記完成，亦因對甲的請求權有妨礙而屬無效。

預告登記的法源依據為土地法第79條之1，其明定申請預告登記時，應由請求權人（如買受人）檢附登記名義人（如賣方）之同意書辦理，且所能聲請保全的請求權範圍，包括三類：第一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權，例如買賣契約、贈與契約中約定之所有權讓與請求權或返還請求權；第二、土地權利內容或次序變更之請求權，如設定抵押權順位的調整；第三、附條件或附期限的請求權，例如在某個條件成就或期限屆至後才能發生效力的權利請求。此處「土地權利」的概念採廣義解釋，亦即除土地本身以外，也包括建築物、附屬設施等不動產項目，實務上亦適用於建物之登記。

一旦預告登記完成，其法律效力具有對抗第三人之效，亦即在該登記未被塗銷前，登記名義人對其土地或建物所為之處分行為，如有妨礙所登記請求權的實現者，即屬無效。例如賣方若於預告登記期間又將房屋另賣他人，該移轉登記即因與請求權牴觸，依法無效，保障原買受人的法律地位。也因此，預告登記被視為一種將債權性質的請求權以登記方式公示化、準物權化的制度，雖然其本質仍屬債權，卻能透過登記取得類似物權的效力，具有高度的保障功能。

不過，法律也明確排除預告登記對特定情形的適用，土地法第79條之1第二項規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，並無排除之效力。換言之，若該筆土地因公共利益被徵收，或進入法院拍賣程序、或因判決確定而移轉予他人，即使已有預告登記，也不會對這些基於公權力介入的處分行為產生阻卻效力。這也符合法律整體上對於公權行使優於私權保護的基本原則。

假扣押登記：

再來是假扣押登記，主要用於保障金錢債權，是一種防範債務人於債權人勝訴前，惡意處分財產的法律工具。債權人可向法院聲請假扣押，經法院核准後即囑託地政機關辦理登記，使不動產受到凍結，債務人無法任意處分該財產，包括移轉所有權與設定抵押權。這類限制登記對債務人的財產運用造成直接影響，也是一種有效的保全手段。

其目的在於保全債權人未來的強制執行權利，避免債務人在訴訟過程中惡意脫產。依據民事訴訟法第522條規定，債權人若對債務人有金錢請求，或該請求可轉換為金錢請求者，可聲請法院為假扣押。法院核准後即囑託地政機關登記，凍結債務人名下不動產，使其無法進行所有權移轉、抵押權設定等處分。此一保全登記有效保障債權人，避免判決勝訴卻無資產可執行之窘境。民事訴訟法第523條第1項，此類聲請須有未來不能執行或執行困難的具體風險。

假處分登記：

假處分登記與假扣押類似，但其適用對象為金錢以外的請求，例如請求返還不動產、限制使用或主張地役權等。假處分的目的是為維持訴訟標的物的現狀，避免債務人因處分標的而妨礙未來判決的執行。舉例來說，若債權人正與債務人訴請返還房屋，但擔心債務人將該房產出售或贈與他人以規避責任，便可聲請假處分登記，使房屋在訴訟期間不得處分，保障債權人勝訴後的實現可能性。

當債權人擔心債務人將訴訟標的處分給第三人或變更現況，影響日後判決執行，便可依民事訴訟法第532條規定向法院聲請假處分，法院准予後即由登記機關註記於地籍資料上，使該不動產進入「限制處分」狀態，未經法院許可不得買賣、贈與或設定權利。此一措施在訴訟過程中穩定法律關係、避免訴訟標的流失或變更，實為債權人強有力的保全手段。

查封登記：

查封登記則是強制執行程序中的一個步驟，當法院對某筆不動產發動法拍程序前，會先對該筆財產做查封登記，以確認其為執行標的，並通知地政機關登記其為查封狀態。與假扣押或假處分不同的是，查封通常發生於債權人已取得確定判決或執行名義的階段，屬執行程序的一部分，一旦查封登記完成，不動產便進入法院控制，除非清償債務或法院撤回查封，否則將持續進行拍賣等程序。

強制執行法第51條第2項與第76條規定，法院在尚未實施實體查封行動前，即可先行囑託登記機關辦理查封登記，此時不動產即進入受限狀態，債務人不得任意移轉、處分或設定其他權利。倘若登記通知先到地政機關者，查封即自通知時生效；若登記通知於實際查封行為後才送達，則以實施查封完成時為生效基準。查封登記實質上代表法院已對該財產掌握處分權，通常後續即會進入拍賣或其他強制處分程序。

破產與清算登記：

至於破產或債務清理清算登記，則發生在債務人總資產已不足清償全部債務，由法院依債權人或債務人聲請，正式宣告破產或債務清理清算宣告後，法院會囑託地政機關就債務人名下的不動產辦理破產或債務清理登記。此舉是為讓破產管理人依據破產法或債務清理清算程序處理財產分配事項，且在破產登記完成後，該筆財產如欲處分或使用，皆需經破產監察人同意，目的在保障所有債權人之公平清償權。

債務人無法清償其全部債務時，經由法院裁定聲請破產或消費者債務清理清算後，法院將囑託地政機關對債務人不動產辦理破產或清算登記。此舉將財產納入法院監督下，由破產管理人或清算管理人負責分配財產給全體債權人。

破產法第66條與消費者債務清理條例第87條規定，法院於裁定破產或開始清算程序後，應即通知登記機關辦理登記，或由管理人持裁定自行申請登記。登記方式通常為「註記」，登記機關會於不動產的其他登記事項欄記載破產或清算資訊，該財產即不得任意處分，任何使用、變動皆須經監察人或法院許可。

破產或清算登記雖屬限制登記之一，但其法律背景與目的不同於假扣押或查封，是基於債務人資不抵債、欠缺清償能力的整體性處理機制。實務上常見於公司資產大於負債無法清償、經法院宣告破產之情況，或個人債務累積無力償還時聲請清算，以達成債務重整與責任釐清。對於被登記人而言，破產或清算登記將嚴重限制財產處分權，但同時也提供公平清償平台，使債權人依序取得清償，對所有關係人都有重要法律意義。

禁止處分登記

最後是禁止處分登記，此類登記常由稅捐機關所為，當納稅義務人逾期未繳納應繳稅捐時，稅捐機關可依法通知地政機關，將其名下價值相當於欠稅金額的不動產辦理禁止處分登記，達到凍結財產的效果。受限制的財產將無法移轉、設定抵押，也無法作為金融機構的貸款擔保，直到欠稅繳清或以擔保方式解除登記為止。