自用住宅用地出售的土增稅優惠為何？
03 Jun, 2025
問題摘要：
針對自用住宅用地出售的情形，土地稅法設計兩套優惠機制，分別為「一生一次」與「一生一屋」。一生一次指的是，土地所有權人一生中有一次機會，出售自用住宅用地時，可以針對一定面積範圍內的土地漲價總數額適用10%的單一稅率課徵土地增值稅。而一生一屋則是在一生一次使用過後，若再次出售自用住宅用地，且符合更嚴格的持有、使用、戶籍設立等規定時，可以再度適用10%的單一稅率，且不限次數。需要特別注意的是，不論是申請「一生一次」還是「一生一屋」，在出售土地前一年內若有供營業使用或出租的情況，或是自用住宅建築物的評定現值不及所占基地公告土地現值的10%以下（未滿一年建成者除外），均無法適用這項優惠規定。因此，土地所有權人若希望爭取優惠稅率，在出售前就必須妥善規劃，包括確保土地長期自住使用、戶籍登記連續六年以上、避免出租或供營業使用，以及控管持有期間。
律師回答：
關於這個問題，土地稅法第34條修正後，對自住換屋族提供更大的彈性與稅負減免的空間，但前提是必須符合嚴謹的法定條件。民眾若有出售自用住宅用地的打算，應提早解相關規定，並妥善管理土地及房屋的使用與登記情形，以免因不符規定而失去享受優惠稅率的機會。土地稅法第34條的設計，兼顧居住正義與稅收公平，鼓勵真正自住需求者享有合理稅負，也避免投資炒作行為濫用稅制優惠，實為重要的制度性改革。
土地增值稅的稅率標準
土地稅法第33條規定土地增值稅的稅率標準，這樣的規定，旨在兼顧土地持有人因土地增值而獲得利益的合理稅負，也防止因持有期間過短而引起的過度土地炒作。
依據土地漲價總數額與原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額的增幅比例，分為三個不同的稅率級距。第一款規定，若土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉現值，但增幅未達百分之一百者，應就其全部漲價總數額徵收百分之二十的增值稅；第二款規定，若土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉現值百分之一百以上但未達百分之二百者，除超過百分之一百部分依百分之三十稅率課稅外，未達部分仍按第一款規定課徵百分之二十稅率；第三款規定，若土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉現值百分之二百以上者，超過部分按百分之四十稅率課稅，其餘依前述分段計算適用不同稅率，呈現累進課稅的設計。
為鼓勵長期持有土地，對於持有年限較長者，條文另設有稅率減徵規定。具體而言，若土地所有權人持有土地超過二十年以上者，土地增值稅超過第一項最低稅率部分（即百分之二十的部分）得減徵百分之二十；若持有年限超過三十年以上者，則超過部分得減徵百分之三十；若持有年限超過四十年以上者，則超過部分得減徵百分之四十。這種設計主要是考量土地持有者長期持有並非出於短期炒作，而是因各種原因（如家族繼承、自用或其他長期規劃）未將土地出售，因此稅制上予以適度優惠，減輕其稅負，以獎勵穩定持有土地的行為，同時減少市場上因短期炒作引發的價格波動。
自用住宅用地可以適用土地增值稅優惠稅率10%
自用住宅用地可以適用土地增值稅優惠稅率10%，原本依照土地稅法第34條規定，每個土地所有權人一生只能適用一次。但自從土地稅法第34條條文修正後，對於土地所有權人來說有新的優惠方式。
若土地所有權人已經使用過「一生一次」的自用住宅用地10%優惠稅率，但在符合特定條件下，再次出售自用住宅用地時，仍可以適用10%的優惠稅率，且不限次數，這也就是所謂的「一生一屋」制度。
一生一次
這些特定條件包括出售土地時，土地所有權人與其配偶及未成年子女不得擁有該自用住宅以外的其他房屋；出售前持有該筆土地已達六年以上；土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售前已在該地設籍並連續持有自用住宅滿六年；出售前五年內，該土地未供營業使用或出租；且出售的都市土地面積未超過1.5公畝（約45.4坪）、非都市土地面積未超過3.5公畝（約105.9坪）部分。
一生一屋
依據土地稅法第34條的修正，總統於98年12月30日公布，99年1月1日開始施行，這次修正有助於政府落實協助民眾因居住需求換屋的政策，也為有換屋需求的族群大幅減輕土地增值稅的負擔。
「一生一屋」的適用條件必須全部符合，六項要件包括：
一、已使用過「一生一次」的優惠稅率；二、都市土地面積不超過1.5公畝或非都市土地面積不超過3.5公畝；三、出售時土地所有權人、配偶及未成年子女沒有擁有其他房屋；四、出售前持有該土地六年以上；五、出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地上設有戶籍且自用住宅持有滿六年；六、出售前五年內土地未出租或供營業使用。
土地所有權人在使用「一生一次」優惠後，若符合上述條件，即可適用「一生一屋」規定，不受「一次」的次數限制。這些條件明確而嚴格，目的在於讓真正有居住需求的家庭得以享受土地增值稅的減免，而非讓短期買賣或商業用途者濫用制度。
此外，土地稅法第34條也特別規定，若出售土地面積超過規定標準，則超過部分適用一般累進稅率，僅限於面積標準內部分適用10%優惠稅率。
關於建物的限制，地上建築物必須是土地所有權人本人、配偶或直系血親所有，且必須是辦妥戶籍登記的自用住宅。若建築完成未滿一年，則不受住宅評定現值占基地公告現值10%的限制；若建築完成超過一年，則必須符合住宅評定現值不及基地公告土地現值10%的規定，否則無法適用自用住宅用地優惠稅率。
值得一提的是，若有超額面積的情形時，土地所有權人可依自選順序指定適用優惠稅率的土地範圍，若未選擇，則由稅捐機關依土地增值稅高額至低額排序適用。適用「一生一次」或「一生一屋」的稅率，不論何者，都是以單一10%的稅率計算，不再適用土地稅法第33條所定的20%到40%的累進稅率，因此對於有符合條件者來說，稅負負擔明顯較輕。
-房地-房地稅務-土增稅-一生一次
(相關法條=土地稅法第33條=土地稅法第34條)
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