共有土地作預告登記？可以排除共有人處分嗎？
03 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記作為一種保全性登記制度，雖具有一定的債權物權化效果，可阻止登記名義人擅自處分不動產，但在共有人依法訴請裁判分割共有物時，仍無法阻止法院依據民法第823條所為的裁判行為，尤其在涉及共有關係解除或土地利益合理分配時，其保全功能自然退居其次。原物分割時預告登記將續存至新土地標的物上，變價分割時則會隨拍賣完成而消滅，這點對於預告登記的請求權人與共有人皆有實務意義，應於訴訟或登記程序中審慎評估與配合，以免對自身權益造成不必要的損失。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是一項兼具預防性、保全性與對抗力的制度設計，在現行登記體系下扮演關鍵角色。雖然其法律性質為限制登記，仍屬債權保全工具之一，但因其可透過公示機能阻止妨害行為，實已為實務交易中不可或缺之保障機制。
預告登記是為保全請求權人對於他人不動產權利（如土地或建築物）的移轉、消滅、變更等請求權而設立的一種限制登記制度。這項登記的主要功能是限制不動產登記名義人於尚未完成實體移轉登記之前，對該不動產進行可能妨害請求權的處分行為。預告登記的本質雖然是保護債權請求權，但其效力卻具有類似物權的公示與對抗力，常被視為債權物權化的重要機制之一。
在實務上，申辦預告登記需備妥七項文件：第一為登記申請書，記載當事人基本資料與登記原因；第二為登記清冊，如同意書中已詳細載明標示資料則可免附；第三為登記名義人同意書，須由所有權人簽署表示同意；第四及第五為登記名義人身分證明及其印鑑證明，作為核對身分與防偽依據；第六為請求權人之身分證明文件；第七為不動產所有權狀，包含土地或建築改良物的權屬資料。
預告登記的法律效力，依據土地法第79條之1規定，在尚未塗銷之前，登記名義人對該土地所為之處分若妨害登記所保全之請求權，其處分將無效。但須注意的是，預告登記的保護並非絕對，對於因徵收、法院判決或強制執行所為的新登記，則不具排除效力。這代表當國家或法院行使公權力時，即使存在預告登記，該物權變動仍可生效，請求權人不得以預告登記對抗。
預告登記的常見適用情形包括：第一，借貸關係中設定第二順位抵押時，為保全債權人利益所作之預告登記；第二，父母替尚未成年的子女購置房產，為防子女未來未經允許處分，將產權登記於子女名下，並保留預告登記；第三，出售不動產時附有條件或期限，賣方為保全權利，預先登記限制。
共有土地應經全體共有人同意設定
按土地法第79條之1規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」。衡其立法意旨，乃預告登記在使預為保全土地權利之得喪、變更、請求權之登記，其作用乃在限制土地權利人，對土地之一部或全部之處分權，使在預告登記未塗銷前，保持原有狀態，以免土地權利關係人遭受損失。又基於民法第828條規定公同共有人行使權利，應得全體共有人之同意，旨在保護公同共有人全體之利益，又其對公同共有物並無顯在之應有部分，其權利應及於公同共有物之全部，各公同共有人對公同共有物之特定部分，並不能享有排除其他共有人之權利，須受公同關係所由規定之法律或契約之限制或拘束，非可由公同共有人隨意行使，是公同共有物之其他權利（預告登記）行使，除法律或契約另有規定外，須經全體公同共有人之同意，始得為之。準此，本案公同共有人之一就公同共有之潛在應有部分申辦預告登記，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應經公同共有人全體之同意。(內政部95年1月3日內授中辦地字第0950724909號函)
土地法第34-1條之強制處分
預告登記與土地法第34-1條之強制處分之間亦有重要關聯。第34-1條規範，共有人於未獲其他共有人同意下，不得將土地任意移轉予第三人，否則無效。若共有人甲將其持分移轉給乙，未獲其他共有人同意，且乙辦理預告登記，此時該登記即便完成，但在效力上僅具保全性質，對抗性有限。實務上，地政機關依土地法第79-1條規定，對無共有人同意的移轉，將駁回正式登記，除非經法院判決或強制執行。因此若共有人預先辦理預告登記，他人將難以透過土地法第34-1條所稱的強制處分方式強行移轉其共有部分，達到自我保護的目的。
如果是訴訟裁判分割，即民法第823條及同法第824條的判決呢？
按民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」所謂共有物之應有部分係指分別共有人得行使權利之比例，乃抽象存在於共有物之每一部分，並非具體的局限於共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。故分別共有之土地在辦理分割以前，客觀上並無所謂每一共有人所分得之土地面積可言。（最高法院57年台上字第2387號判例、104年度台上字第562號判決及最高行政法院109年度上字第717號行政判決參照）。…次按民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」就共有人共有物分割請求權，採分割自由原則，惟如法令另有規定限制共有物分割自由，或有該條項但書規定之例外情形，則共有人不得請求分割共有物。且在無分割限制之前提下，共有人就其共有物分割請求權之行使，依民法第824條規定，得以協議分割或裁判分割之方式請求之（法務部104年12月3日法律字第10403514620號函意旨參照）。復按民法第824條之1第1項規定：「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。」所謂「效力發生時」在不動產裁判分割時，因法院所為之判決係形成判決，故於判決確定時即生分割效力，各共有人不待登記或交付即取得分得部分之單獨所有權。又分割共有物之判決對於當事人以外之一切第三人均有效力，從而，當事人據此分割共有物訴訟之確定判決向地政登記機關申請辦理不動產登記，地政機關自應受拘束，並應按土地登記規則等相關規定辦理（法務部103年7月7日法律字第10303507700號及108年6月26日法律字第10803509650號函意旨參照）。
(法務部113年06月19日法律字第11303508140號)
即使土地上已經辦理預告登記，共有人依然可以依民法第823條第1項規定，向法院訴請裁判分割共有土地。該法條明定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」這意味著，預告登記雖然可以限制不動產登記名義人對土地的處分行為，但並不排除法院基於共有人權利保障所作成的裁判分割命令，因為土地法第79條之1第3項亦明白規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」也就是說，雖然預告登記具有一定的對抗力與限制登記名義人處分土地的效果，但對於法院裁判所產生的不動產權利移轉或分割等登記，則無法構成排除，仍需服從法院依法所作之裁判。
實務上，共有人之間若因意見不合、用途不同等問題，無法透過協議分割共有土地，便可提起訴訟請求法院裁判分割。法院裁判分割主要有兩種形式，一是原物分割，一是變價分割。關於原物分割，係指法院判決將共有物實際分配給共有人，例如一塊土地由法院依比例分為數塊，分別劃分給各共有人所有。在此種情況下，若該土地的共有人之一之應有部分已辦理預告登記，除非預告登記請求權人表示同意塗銷，否則地政機關辦理分割登記時，會將原登記事項轉載至經分割後由該共有人取得的新地號之土地上。換言之，預告登記將會延續存在於新的登記標的物上，繼續發揮其對抗與保全的效力。
相對地，若法院採取變價分割，亦即法院認定原物分割將導致共有人權益受損或難以妥適利用土地，改採將整筆土地拍賣、變現，並依共有人之應有部分分配價金的方式解決共有問題。此時，預告登記將隨著法院裁定拍賣完成後的權利移轉程序而消滅，因為土地所有權已依法由他人取得，依土地法第79條之1第3項規定，對於法院強制執行所為的新登記，預告登記不再具有排除效力。於是登記機關在辦理拍賣登記過程中，會同時塗銷原預告登記事項，不再續存於新的權利人名下。
然而，須強調的是，預告登記保護的僅是債權性質的請求權，其本身並不直接生產物權效力。在處理不動產交易或權利保障時，預告登記雖為有力工具，但若涉及債務履行不完全、賣方違約、法院執行拍賣等情形，預告登記無法提供絕對保障。此時應搭配信託登記、設定抵押權或公證契約等方式進行多重保護。實務中亦有不少案例，例如共有人為防止其他共有人擅自處分土地，即預先設定預告登記，一旦進入強制處分程序，即能提出反駁，主張優先保障自己持分的權利。此外，許多買賣糾紛案件中，買方透過預告登記來確保未來取得所有權，防止賣方於過戶前惡意移轉或增貸，雖預告登記無法阻擋法院查封、拍賣等程序，但仍具有極高的保障價值。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記-共有土地-
(相關法條=土地法第34-1條=土地法第79-1條=民法第818條=民法第823條=民法第824-1條)
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