土地增值稅是什麼？
03 Jun, 2025
問題摘要：
土地增值稅不僅是國家重要稅收來源，也是土地政策工具之一，攸關個人土地買賣交易成本與整體土地市場運作秩序，交易前務必詳加瞭解相關規定與適用條件，才能合理合法地享有各項稅賦優惠。要特別留意的是，土地移轉涉及稅務計算複雜，申報過程應準備完整契約書、地籍謄本、公告現值資料、必要之土地改良費用證明等，以利順利核稅並避免因漏報、誤報而產生補稅或罰鍰的風險。土地持有與交易政策日趨細緻化，理解土地增值稅的課徵邏輯與稅捐優惠條件，已成為現代土地投資及管理不可或缺的重要知識。
律師回答：
關於這個問題，土地增值稅是我國為達成平均地權、促進土地交易與鼓勵產業投資而設立的重要租稅制度。其目的在於透過土地因自然漲價所產生的價值課稅，達成漲價歸公，並藉由稅率調整或減免優惠，引導土地活絡利用與合理開發。土地增值稅是針對土地所有權人之土地於移轉時課徵，主要是因土地因自然、社會或經濟因素漲價所產生的增值部分，而非因人為改善土地而增加的價值。
土地增值稅的課徵方式是按照土地漲價總數額，以倍數累進稅率計算並徵收，其中所謂土地漲價總數額，是指土地移轉時的總現值，減除原取得時的移轉現值或原規定地價後的餘額。納稅義務人的認定，若為有償移轉，則由原土地所有權人負責繳納，如買賣、交換或政府徵收；若為無償移轉，則由受讓人負責，例如贈與或遺贈。此外，土地設定典權時由出典人負責繳稅，信託土地在信託存續中有償移轉或設定典權者，由受託人負責，若信託土地因歸屬而轉讓予非委託人者，則由歸屬權利人負責繳納土地增值稅。(土地稅法第5條、土地稅法第5-2條)
漲價總數額的計算，首先以土地移轉時申報之移轉現值減除前次移轉現值（或原規定地價）後乘以消費者物價指數調整，再扣除土地改良費用，如改良土地費、重劃費、已繳工程受益費以及因土地使用變更而無償捐贈公共設施用地等。申報移轉現值時，可擇公告土地現值或實際交易價格（二擇一），若自行申報之價格低於公告現值，主管機關得以公告現值徵收或收買土地。至於前次移轉現值的認定，通常依照前次申報價格，若土地自未曾移轉，則以民國53年首次規定之地價或後續調整之地價為準。(土地稅法第28條、土地稅法第30條)
若經共有分割後再移轉，原則上以地政機關改算後的前次移轉現值計算，但若涉及規避稅捐或其他不正當目的，則適用實質課稅原則。特別是因繼承取得的土地再行移轉時，前次移轉現值為繼承開始時之公告土地現值，但若曾領回區段徵收抵價地，且其地價高於公告現值，則以較高者為準。
申報期限方面，土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應自契約成立日起30日內向地方稅稽徵機關申報移轉現值。若逾期，則以收件當期公告土地現值核定應納土地增值稅。以實例說明，若某人在108年12月23日訂約，以當時公告現值150萬元為申報價值，但若於109年1月22日後才申報，公告現值已調高為160萬元，則必須依較高的現值核稅，因此準時申報可以有效節省稅賦。
至於土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅的情況，包括免徵情形如政府機關出售或依法贈與之土地、因繼承而移轉的土地、私人捐贈作社福或私立學校之用地、被徵收或尚未徵收的公共設施保留地、以及自願出售供作公共設施的土地；不課徵情形則包括配偶間相互贈與土地及作農業使用之農業用地移轉與自然人時得申請不課徵土地增值稅。在農業用地部分，移轉給自然人且持續作農業使用者，可享有不課徵土地增值稅的優惠，但若五年內未持續作農業使用且未及時恢復者，將於再移轉時補課土地增值稅。(土地稅法第28-3條)
-房地-房地稅務-土增稅
(相關法條=土地稅法第5條=土地稅法第5-2條=土地稅法第28條=土地稅法第28-3條=土地稅法第30條)
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