土地登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，請求賠償之消滅時效如何計算？
03 Jun, 2025
問題摘要：
若民眾因土地登記錯誤、遺漏或虛偽登記受到損害，原則上可依土地法第68條及國家賠償法第8條規定，向地政機關請求損害賠償。但應注意，賠償請求權自受害人知悉損害及可歸責於地政機關的違法行為時起計算兩年，最遲不得逾損害事實發生後五年。若超過時效，即喪失請求權。此時效制度雖對權利人有所限制，但亦為維護整體法律秩序穩定與公務機關法律責任的可預測性所必要。土地登記所生損害的國家賠償請求權時效，不僅需考量人民對損害及其原因事實的認知時點，亦須留意該登記是否已被撤銷或失效，否則即便形式上已有爭議，也不當過早啟動五年時效之起算。為保障自身權益，建議一旦懷疑土地登記錯誤，應儘早向地政機關聲請更正或提起相關行政訴訟，並諮詢律師以掌握請求權行使時限，避免時效喪失。
律師回答：
關於這個問題，關於因土地登記錯誤、遺漏或虛偽導致損害時，民眾是否可以請求賠償，以及其請求權的消滅時效如何起算，實務上有明確見解。依據土地法第68條第1項前段規定：「土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。」此一規定明確指出地政機關在辦理土地登記過程中，如因故意或過失造成錯誤登記、遺漏應登記事項或登記虛偽資訊，而使民眾因此受損，地政機關應負損害賠償責任。此條為國家賠償法體系下的特別規定，故應優先適用。然而，由於土地法並未就此類賠償請求權訂定專屬的時效期間，因此應回歸國家賠償法第8條第1項之規定：「請求權人自知有損害時起，因二年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾五年者亦同。」
實務上對於「知有損害時起」的認定，並非僅以受害人得知自己遭遇損害之時為準，而須同時知悉損害之發生與其原因係可歸責於國家或公務員違法行使職權，方能開始計算兩年之主觀時效。「國家賠償法第8條第1項所稱『知有損害時起』，應指知有損害之事實及其肇因於公務員違法行使公權力等國家賠償責任之原因事實，始得起算。」亦即，僅當人民清楚知道其所受損害與地政機關登記錯誤或疏失間具法律上之因果關係，才會進入二年時效的計算。倘若僅發現損害，尚未知悉損害係由地政機關之登記錯誤所導致，尚不得起算。
針對土地登記錯誤、遺漏或虛偽所生的損害，人民是否能請求國家賠償，以及該請求權的時效起算問題，實務上已有明確的司法見解可資參考。根據國家賠償法第8條第1項規定，賠償請求權自請求權人「知有損害」時起，若於二年間不行使即告消滅；而自損害發生起，無論是否知悉，若逾五年亦同樣消滅。該條文中所稱的「知有損害」，係指請求權人不僅需知悉損害事實本身，還必須明確知悉該損害係由公務員違法行使公權力所造成，方得起算主觀上的二年時效。國家賠償法施行細則第3條之1的規定，以強調「知悉損害事實」與「知悉國家責任事由」兩項要件缺一不可。這種主觀時效的設計，是為了避免權利人因資訊不對等或事實難以辨認而喪失請求權，同時也兼顧債務人法律地位穩定的需要，實現法秩序的平衡與安定。
此部分可參見最高法院106年度台上字第1740號民事判決所示：
按土地登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，土地法第68條第1項前段定有明文。上開規定，核係國家賠償法之特別規定，惟土地法就該損害賠償請求權，既未規定其消滅時效期間，應適用國家賠償法第8條第1項規定，即其損害賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾5年者亦同。上開規定之2年時效，所謂知有損害時起，參酌同法施行細則第3條之1之規定，係指知有損害之事實及國家賠償責任之原因事實，乃以主觀判斷為基準；蓋消滅時效，係權利人就已發生並得行使之請求權，長時間的不行使，在一定期間經過後，發生權利人因此喪失或不得行使該請求權之法律效果，其規範目的，一方面在於維持法的和平與安定，另方面則在於避免債務人長時間陷入法律關係不安定的窘境，此種債務人利益優先於債權人保護之思想，乃以債權人遲未主張其已知悉之請求權，違反自己利益，為其正當化之基礎，故因土地登記錯誤、遺漏或虛偽而請求國家賠償時，人民不僅必須知悉其受有損害，更須知悉其所受損害係肇因於公務員違法行使公權力，方得開始起算其損害賠償請求權之2年消滅時效。
此外，除了主觀的兩年時效外，尚有一個客觀的五年時效限制，即不論是否知悉，只要自損害事實發生之日起滿五年，該請求權即歸於消滅。此項設計目的在於兼顧法律安定性與防止遲延主張，避免債務人長期處於不確定的法律地位中，也促使權利人儘早行使權利。
至於，5年時效，另一方面，關於客觀的五年時效，雖然法律明文「自損害發生時起」開始計算，但實務上對於「損害發生時點」的判斷，仍需依個案事實斟酌。尤其在土地登記相關爭議中，由於土地登記具有公信力與公示效力（參見土地法第43條），若該登記尚未被撤銷、廢止或喪失效力，其所產生的法律效果仍然持續有效，因此在法律上仍難以認定損害已確定發生。換言之，當人民懷疑土地登記內容錯誤時，若尚未就該登記提起行政爭訟，或尚未有行政機關正式撤銷該登記內容，實務上通常不會認定五年時效已經開始計算，原因在於只有在錯誤登記失效後，人民才會真正受到其不利的法律效果，屬於損害「實際發生」的時間點。
因此，針對土地登記錯誤導致損害的國家賠償請求案件，應個別釐清何時可認為損害「已發生」且人民「知悉其原因事實」，始可準確起算二年與五年之消滅時效。在登記錯誤尚未經撤銷或確認無效前，雖形式上可能看似損害發生，實則法律上尚未確定發生損害。實質上是將行政程序法第110條第3項所揭示的原處分效力原則納入時效起算的判準考量中。簡言之，即便登記內容已被質疑有誤，若未正式撤銷或改正，則視為登記效力仍在持續中，人民不易於法律上產生實質損害認知，自然也不會導致時效提前起算。
則依最高法院108年台上字第814號民事判決所示：按國賠法第8條第1項明定：賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾5年者亦同。上開規定之2年時效，所謂知有損害時起，參酌同法施行細則第3條之1之規定，係指知有損害之事實及國家賠償責任之原因事實，乃以主觀判斷為基準；蓋消滅時效，係權利人就已發生並得行使之請求權，長時間的不行使，在一定期間經過後，發生權利人因此喪失或不得行使該請求權之法律效果，其規範目的，一方面在於維持法的和平與安定，另方面則在於避免債務人長時間陷入法律關係不安定的窘境，此種債務人利益優先於債權人保護之思想，乃以債權人遲未主張其已知悉之請求權，違反自己利益，為其正當化之基礎，故因土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害，而向該地政機關請求國家賠償時，人民不僅必須知悉其受有損害，更須知悉其所受損害係肇因於公務員違法行使公權力，方得開始起算其損害賠償請求權之2年消滅時效。又上開規定之5年時效，固自損害發生時起算，惟基於土地登記之公信力，在未就錯誤、遺漏或虛偽之土地登記之行政處分撤銷、廢止或因其他事由而失效者，原土地登記之效力與拘束力仍然存在（行政程序法第110條第3項規定參照），尚難認損害確已發生。
-房地-地籍-土地登記-登記錯誤
(相關法條=土地法第68條=國家賠償法第8條=行政程序法第110條)
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