土地登記錯誤，可以由地政機關逕行更正嗎？
03 Jun, 2025
問題摘要：
如屬登記證明文件經主管機關查證屬偽造，或屬登記機關明顯疏失所致之錯誤登記，《土地登記規則》第144條即賦予登記機關於權利尚未移轉予第三人之前，有權報請直轄市或縣（市）地政機關查明後，逕予塗銷錯誤登記內容。這項規定目的在於防止因登記瑕疵而導致錯誤的法律關係外觀被信賴，進一步影響第三人交易安全。因此，只要第三人尚未因善意取得而產生新登記，登記機關仍可依程序撤銷該錯誤登記，恢復正確登記事實。概括言之，土地登記制度的設計，除強調程序正義與登記內容的形式正確性外，亦透過更正機制保障實質法律關係的正確反映，使土地權屬在公示制度下，既具安定性又不至於因技術性錯誤而僵化不合理。此一體系的存在，不僅保障原權利人，也兼顧社會交易安全與地籍制度的信賴基礎。
律師回答：
關於這個問題，土地登記錯誤在實務中屢見不鮮，尤其是在祭祀公業、神明會以及國民政府光復後針對日據時代土地所進行之總登記等情況，當派下員、繼承人或其他後代發現祖先的土地疑似憑空消失時，常會主張原有登記有誤，並提出更正申請。依據土地法第69條規定，若登記人員或利害關係人在登記完成後發現登記錯誤或遺漏，須提出書面聲請並經上級機關查明核准後始得更正。若登記錯誤純屬登記人員記載疏忽，且有原始登記原因證明文件可稽，則登記機關可自行更正。至於何謂登記錯誤，土地登記規則第13條已明確指出，所謂錯誤係指登記事項與登記原因證明文件內容不符，遺漏則是指應登記事項未被登記。
土地登記是一種不動產權利的公示制度，具有公信力，亦即登記所載事項推定為真實，對於一般人具拘束力。為了確保登記的正確性與合法性，主管機關在辦理土地總登記與核發土地所有權狀之前，須履行一套嚴謹的實質審查程序，這包括調查地籍現況、公告登記區域與登記期間、接收登記文件、審查並公告登記結果等程序。
土地登記為不動產權利之公示制度，依法具有公信力（土地法第43條參照）。主管機關辦理土地總登記並發給書狀之前，應履行嚴謹之實質審查程序，諸如調查地籍、公布登記區及登記期限、接收文件、審查並公告等（土地法第48條）；公告期間內如土地權利關係人提出異議，地政主管機關應予調處；異議人如不服調處者，應於規定期間內，訴請司法機關決定權利之歸屬（土地法第59條）。為確保登記內容翔實無誤，土地法第六十九條並設有更正登記規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正」；
土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」而所謂登記錯誤，依據土地登記規則第13條所定，係指「登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」
土地法第69條所稱登記錯誤或遺漏，依上開土地登記規則第13條規定，「係指登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言」。依實務作法，登記錯誤之更正，亦以不妨害原登記之同一性者為限（參照行政法院四十八年判字第七二號判例，及內政部八十一年五月二十二日台（八一）內地字第八一七三九五八號函訂頒之更正登記法令補充規定第七點）。是土地法第69條之規定，係於無礙登記同一性之範圍內所為之更正登記。亦即使地政機關依法應據登記原因證明文件為翔實正確之登記，並非就登記所示之法律關係有所爭執時，得由地政機關逕為權利歸屬之判斷。
登記錯誤如果是基於：「登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造」或「純屬登記機關之疏失而錯誤之登記」，依據「土地登記規則」第144條之規定，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之。
第 144 條
依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：
一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。
二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。
前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。
若錯誤係源自登記證明文件經主管機關確認屬偽造，或屬登記機關明顯疏失所致，則依土地登記規則第144條規定，在土地尚未移轉至第三人之前，登記機關得報請地政主管機關核准後逕行塗銷錯誤登記內容。換言之，只要該筆土地仍登記在錯誤之人名下、尚未依買賣、贈與、信託等原因移轉給第三人，原權利人若能提出如原買賣契約、付款證明、完稅資料等佐證，即可請地政機關報請縣市地政局查明核准後予以更正。對於這類土地若確有證據顯示為錯誤登記，即使登記名義人主張依土地法第43條登記具有絕對效力，仍不能對錯誤的登記主張保護，因錯誤登記本就不受絕對效力保障，錯誤自不能生正當法律效果。
此外，土地登記規則授權登記機關經報核後逕為更正之規定，是否違憲一度有所爭議，司法院大法官已於釋字第598號解釋中指出，土地法第69條與土地登記規則第144條所規範之更正登記程序，係為執行母法所設計之具體實施細則，並未對人民財產權增加法律未設之限制，因此並無違憲。此一解釋已明確確認更正登記制度的合憲性，也使地政機關依法更正錯誤登記有其憲法上的正當性依據。
實際案例中，若地政機關發現其登記事項與登記原因證明文件不符，依法查明後可依據規定將錯誤內容報請地政局核准並進行塗銷與更正，完全符合法律授權程序，不能視為侵奪他人產權。至於原登記人對更正登記有異議者，其救濟途徑應為提起訴願及行政訴訟，或另提民事確認權利訴訟，而非透過媒體輿論操作。司法程序是保障人民權益的正途，是否更名錯誤應由法院判斷，不應僅依輿論聲勢左右。
-房地-地籍-土地登記-登記錯誤
(相關法條=土地法第13條=土地法第43條=土地法第48條=土地法第59條=土地法第69條=土地登記規則第144條=)
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