日治期間未登記的土地如何出賣過戶？
03 Jun, 2025
問題摘要：
即使未登記，依據當時法律已取得的實質權利仍應受到保護，但若長時間未辦理登記，則可能因時效完成導致請求無效。因此，對於日據時期因契據取得但尚未登記的土地權利人或繼承人而言，應注意即早補辦所有權移轉登記程序，以免因時間久遠喪失法律上的保障。整體而言，日據時期土地契據的效力，雖為當時有效法律所承認，光復後也予以尊重，但基於現行制度中登記的重要性與時效制度的適用，民眾仍應妥善保管相關證據，及早處理登記，以確保其權益不因時效或程序障礙而受到損害。
律師回答：
關於這個問題，在日據時代，臺灣的土地登記制度採用「契據登記制」，即只要買賣雙方當事人簽訂契據並達成合意，即已發生所有權移轉的法律效力，不需要經過登記才算完成物權的移轉，這與現行制度以登記為物權移轉生效要件不同。但當時法律也規定，未經登記的所有權雖已發生於當事人間的效力，卻不得對抗第三人。換言之，在日據時期，人民買受土地，只要雙方合意即完成物權的設定或移轉，而登記僅具對抗效力。
民法物權編施行法第1條：
物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。
民法物權編施行法第3條：
民法物權編所規定之登記，另以法律定之。
物權於未能依前項法律登記前，不適用民法物權編關於登記之規定。
日據時期物權的移轉已因意思表示一致而生效，登記不是必須具備的生效要件。即使臺灣光復後進行土地總登記，其目的是為了地籍清理與土地制度現代化，並不影響光復前當事人已依法取得的物權。因此，即便土地仍登記在原出賣人名下，實際所有權人依日據時期契據取得物權後，於光復後仍享有該土地的實質權利，僅因尚未完成登記而無法對抗第三人，但該權利本身並未因時間或制度轉換而喪失效力。
按人民在臺灣省日據時期買受之土地，依當時日本民法第176條之規定，於雙方意思表示一致時，即生物權移轉之效力，並不以登記為生效要件（最高法院52年台上字第1925號判例要旨參照）；又臺灣省在日據時期，依當時有效之法律，物權之設定及移轉，僅因當事人雙方意思表示一致，即生物權設定或移轉之效力，並不以登記為生效要件。至於台灣光復後，仍依據日據時期之土地登記簿不符真實情形之登記，亦不影響日據時期已發生之物權得喪變更之效力（最高法院85年度台上字第2466號判決要旨參照）。
換言之，依日據時期之有效法令，經當事人意思表示合致，即已生物權移轉之效力，縱令臺灣光復後，政府辦理土地總登記，其目的在於進行土地清查及地籍整理，與物權登記無關，並不影響光復前原權利人取得之物權效力。
然而，在光復後，若買受人未盡快辦理過戶登記，原出賣人仍為登記名義人，買受人請求對方協助辦理所有權移轉登記時，該請求可能因時效完成而喪失請求權。最高法院於104年度台上字第1361號判決中即指出，買受人請求移轉登記的權利應自光復後該土地登記於原出賣人名下之日起起算消滅時效，倘若過了法律所定期間未行使，則其登記請求權即罹於時效，不得再主張。這說明，雖然物權移轉早已生效，但因為未完成登記程序，權利主張可能仍會受到時效制度的限制。判決中亦指出，對於發生於日據時期的土地買賣，往往年代久遠，相關文書、戶籍資料多難查考，因此法院對於當事人提出的證據，應依經驗法則綜合審酌人證、物證，對於能合理推知與事實相符者，應給予肯認。
最高法院104年度台上字第1361號民事判決要旨
按人民在台灣省日據時期買受之不動產，依當時日本民法第一百七十六條之規定，於雙方買賣意思一致時，即發生物權移轉之效力，並不以登記為生效要件；倘該買受之不動產於台灣光復後，仍由原出賣人登記為所有者，買受人向原出賣人請求為所有權移轉登記，應適用消滅時效之規定，自原出賣人登記之日起算（本院五十二年台上字第一○四一、一九二五號判例、司法院院字第二一四五、一八三三號解釋及同院釋字第一○七、一六四號解釋參照）。本件吳○仔於三十三年四月十八日向尤○仔買受系爭土地，依日據時期之法令已發生土地移轉之效力，且系爭土地於三十六年四月十八日登記所有權人名義為尤○仔，均為原審所合法確定之事實，是吳○仔雖已取得系爭土地之所有權，然因屬未登記之不動產所有權，其請求尤○盛等二十一人移轉系爭土地所有權登記之請求權，即已罹於時效。原審就變更之訴部分為吳○憲等五人不利之判決，雖非全以此為據，然結果並無二致。其次，日據時期成立之不動產買賣，年代咸亙久遠，人物全非，戶籍、文書資料每難查考，苟當事人之一造依該方式提出相關之證據，本於經驗法則，可推知其與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證明，由法院審酌兩造所各自提出之人證、物證等資料，綜合全辯論意旨而為認定。原審綜據調查所得之證據資料，並本其認事採證之職權行使，認定吳○仔確有於日據時期向尤○仔買受系爭土地之事實，且有確認系爭土地所有權存在之法律上利益，因以前揭理由就此部分為尤○盛等二十一人不利之判決，經核於法亦無違誤。
-房地-物權-所有權
(相關法條=民法物權編施行法第1條=民法物權編施行法第3條)
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