土地界線如何確認？如只有地主間口頭合意約定也有法律效力嗎?
03 Jun, 2025
問題摘要：
土地鑑界是協助釐清土地界線、解決土地權益糾紛的重要機制之一，也是土地買賣流程中確認土地範圍是否明確、有無遭他人占用的關鍵步驟。從法律角度來看，土地鑑界屬於土地複丈的一種，當原本已經辦理地籍測量的土地，因人為或自然災害造成界標遺失、移位或湮沒，導致實地地界不明時，地政事務所的測量人員會依據地籍圖重新測量土地範圍並設置界標，以維護所有權人對其土地的使用及處分權益。口頭約定在契約雙方間具有拘束力，但不得對抗登記權利人以外之第三人，若欲主張所有權變動，應依法辦理登記程序。若有爭議，也可透過調處、再鑑界或法院訴訟確認界線，並建議當事人尋求專業律師協助蒐證與進行法律程序，以維護自身權益。
律師回答：
關於這個問題，每塊土地都有自己的界限，區分土地與土地的邊界即為經界，經界不明就會產生土地界線糾紛，經界可能隨著時間或土地利用方式的變化，而出限模糊不清的情況，若雙方自祖先起即有明確口頭約定的土地界線，且雙方均了解並實際依此界線使用土地多年，更有見證人與其他佐證資料支持，則該口頭約定在法律上仍具有一定的效力。
土地鑑界是協助釐清土地界線、解決土地權益糾紛的重要機制之一，也是土地買賣流程中確認土地範圍是否明確、有無遭他人占用的關鍵步驟。從法律角度來看，土地鑑界屬於土地複丈的一種，當原本已經辦理地籍測量的土地，因人為或自然災害造成界標遺失、移位或湮沒，導致實地地界不明時，地政事務所的測量人員會依據地籍圖重新測量土地範圍並設置界標，以維護所有權人對其土地的使用及處分權益。土地鑑界不僅保障土地權益，也可在買賣前確認土地範圍，有效避免未來產生邊界爭議。
土地鑑界
土地鑑界的申請人必須是土地所有權人或管理人，承租人原則上無法單獨提出申請。申請人應向土地所在地轄區的地政事務所提出申請，並依土地面積及鑑定作業點數繳交費用，鑑界費用由基本費與施測費組成，前者依地段面積分級收費，後者則依鑑定界址點數計費，通常五個界址為一單位，費用可透過各縣市地政規費試算網站預估，但實際費用仍以申請時為準。辦理申請時，申請人應備妥身份證明文件、不動產權狀或地籍圖等資料，並可另行購買界標（如鋼釘或塑膠界標）及攜帶鐵鎚，以便於現場作業時釘定界標。關係人即為與鑑界地點鄰接之土地所有權人，或係主張不動產役權、地上權、農育權等的使用人，雖非必要到場人員，但建議關係人仍親自參與鑑界程序，以便了解界址位置及避免日後發生糾紛。
土地法第44-1條規定，當地籍測量進行時，土地所有權人有義務自行設立界標，並負責永久保存，該條旨在維持地籍資料的準確性及土地權屬的明確。至於界標的種類、規格、設立方式，以及其銷售與管理等細節，則授權由中央地政機關訂定相關辦法，以統一標準並利於後續查驗與維護。
若已完成地籍測量的地區因地籍原圖破損、滅失、比例尺調整或其他重大原因導致土地範圍或地籍資料失真，則得依第46-1條規定重新實施地籍測量，以確保地籍資料與現況相符。在重新測量進行時，依第46-2條，土地所有權人應依地政機關通知期限內，親自設立界標並到場指界，若屆期未到場或未設界標，地政機關得依序參考鄰地界址、現使用人指界、舊地籍圖資料、或地方習慣進行施測。若因此產生界址爭議，則準用第59條第2項規定，交由相關程序處理，確保公平解決爭議。
根據第46-3條，重新地籍測量完成後，地政機關應將結果公告三十日，讓土地所有權人有機會查閱及提出異議。在公告期間內，若所有權人認為測量結果有誤，且其有依法設立界標或到場指界，則可繳納複丈費用向地政機關聲請複丈。值得注意的是，經複丈後即不得再聲請第二次複丈，以防止無止盡的重複申請，確保行政程序效率。若在公告期間未聲請複丈，或經複丈確認無誤或已完成更正，地政機關應依據測量結果辦理土地標示變更登記，使地籍資料得以更新並符合法定程序。
此外，第47條進一步授權中央地政機關訂定地籍測量作業方法與程序，包括土地複丈、建物測量等申請程序及應備文件等，使實務操作具有明確指引與依據。整體而言，地籍測量制度不僅是土地管理制度的重要基礎，也直接影響民眾的財產權益，透過強制設界、公告程序及異議處理機制，兼顧法律安定性與實務彈性。為保障自身土地權益，土地所有權人應積極配合地政機關通知，在限期內完成設界並出席指界，若有疑義則應於公告期間內主張權利，確保個人財產不受侵害，也促進土地登記正確性與地籍資料更新之完整性。
此外，在土地界線之爭時，法院會綜合考量所有可得之證據進行判斷，證據的法律效力並無絕對的排序，但通常會優先參酌以下幾項：第一，土地登記簿資料，具有形式上的公信力，依法推定其記載為正確；第二，書面契約或協議，其次為長期事實占有與實際使用情形；第三，口頭約定雖然法律上有效，但其證明力相對較弱，需配合其他證據如證人證詞、舊地籍圖、老照片、建築物位置等綜合佐證；第四，若雙方爭議難解，土地鑑界或鑑定亦為重要的專業依據，法院常據以判斷真實界線。在此情況下，如果登記與事實使用不符，且確有約定並配有強而有力之證據，則當事人可循民事訴訟程序，提起確認所有權或確認界址之訴，由法院依證據與事實判斷界線是否應依口頭約定調整，但須強調，未完成變更登記前，該土地於公法上仍屬原登記權利人所有。
土地鑑界完成前，若申請人想撤回申請，必須依地籍測量實施規則第211條之1規定，以書面於複丈前向登記機關提出申請，若涉及通知關係人者，更需在原定鑑界日前至少三日提出撤回。土地鑑界與土地指界有本質上的差異，前者屬於正式複丈作業，由地政事務所測量人員依地籍圖實地測量並埋設界標、核發成果圖；而後者僅為指出土地大致範圍，不涉及釘定界標，也不核發成果圖。若在政府進行重新地籍測量時收到指界通知，務必配合，否則依土地法第46條之3，將喪失日後再申請複丈的權利。鑑界後若對結果不服，申請人可依地籍測量實施規則第221條第1項第2款填寫土地複丈申請書並說明異議理由，向地政機關申請再鑑界。但須注意，地政機關僅受理一次再鑑界申請，若仍有異議，將不再受理。此時當事人若仍對鑑界結果不滿，依臺中高等行政法院106年度訴字第296號裁定，鑑界結果僅為測量人員的專業意見，非屬行政處分，因此應透過民事訴訟提起確認界址之訴。
合意界線
民法第71條與第72條，只要該約定未違反強制或禁止的規定，亦未違反公共秩序與善良風俗，即屬有效之契約。口頭契約與書面契約一樣，都屬於當事人間的法律行為，能對雙方產生拘束力，此即所謂「契約自由原則」與「債之相對性」，代表契約效力僅限於締約雙方，不得對抗第三人。換句話說，當口頭約定存在，且雙方長期據此使用土地，彼此皆無異議，即可認為雙方間已成立一種使用協議，但若欲主張所有權的移轉或土地範圍的變更，仍必須依法辦理登記，依民法第758條，土地所有權的移轉必須具備讓與合意並完成登記，否則對抗第三人無效。因此，即使有明確約定與證據，但登記未變更，原土地登記權利人仍為法律上所有人。
除了進入訴訟程序外，當事人亦可考慮訴訟外紛爭解決機制，如依仲裁法提起仲裁、依鄉鎮市調解條例進行調解，或向地方政府設立的不動產糾紛調處委員會申請調處。惟目前透過仲裁解決土地界址爭議的實務案例較少，多數仍透過法院裁定確認界址。建議民眾在面臨此類問題時，考量訴訟曠日費時的特性，應優先考慮調處或調解程序；而無論採行何種方式，由於土地界址涉及重大財產權益，為避免處理不當造成權益受損，應優先諮詢專業律師，取得妥善法律建議與策略協助，以保障自身合法權利。
-房地-地籍測量-土地鑑界
(相關法條=民法第71條=民法第72條=土地法第44-1條=土地法第46-1條=土地法第46-2條=土地法第46-3條=土地法第47條=地籍測量實施規則第211-1條)
瀏覽次數：9
