整修房屋，如何簽約以避免糾紛？
03 Jun, 2025
問題摘要：
進行房屋整修應視為一項完整契約行為，不僅攸關居住安全與生活品質，更涉及金錢與法律責任。屋主在施工前除應積極主導簽署書面合約外，也應記錄各項進度與溝通紀錄，保留匯款證明、對話紀錄、現場照片等資料，以備後續舉證之用。訂立契約時，應明定施工範圍、工期、材料來源、驗收標準、付款方式、保固責任與違約處理方式等關鍵條款。若工程金額較大或內容較複雜，也可考慮參考內政部營建署制定之室內裝修工程承攬契約範本，或尋求律師協助審閱契約，以加強法律保障。房屋整修非單憑信任與口頭協議即可順利進行，應以事前完善規劃與法定程序作為保障。透過簽訂書面契約、明確約定施工條件、保存必要證據及及時尋求專業協助，方能減少糾紛風險，確保整修品質與自身權益。
律師回答：
關於這個問題，在實務操作上，民眾如欲僱請他人進行房屋興建、翻修或裝潢工程，自從設計階段、是否按圖施工、後續工程品質要求、逐期驗收與分期付款，以及追加減工程項目等確認程序，皆涉及大量工程技術與契約履行細節，這些複雜環節往往成為法律糾紛與民事訴訟頻繁發生的溫床。現今由於網路資訊發達，許多民眾透過網路搜尋選擇設計裝修團隊或工程廠商，常因為看到對方網站上所陳列的精緻完工照片、華麗的空間設計圖，或因對方業務人員的說詞流利、自信滿滿，便輕率決定合作對象。然而，這樣的判斷方式實際上風險極高，除了應確認承攬團隊是否具備專業能力與實績外，更應將重心放在雙方合約條款的公平性與未來履約條件是否明確，例如付款機制、追加設計費用的依據與流程、完工驗收標準、工期展延處理等，均屬關鍵。
在進行房屋整修工程時，若未事先訂立完整的書面契約，極可能導致後續一連串糾紛與爭議。許多民眾出於信任或為求快速施工，僅憑口頭承諾與包商合作，然而當實際施工中出現爭議，例如工期延宕、施工品質瑕疵、材料使用不當等狀況時，往往因無明確約定依據而難以主張自身權利。
例如本文中的情況，包商口頭承諾一個月完工，但實際上施工拖延甚久，屋主不僅要承擔日益增加的工程工資，還面臨未完工的生活不便與經濟壓力，此時若雙方無簽訂明確契約，對屋主而言權益將難以維護。
依民法相關規定，如承攬人未依約定期限完工，定作人得依法主張權利。民法第229條第1項指出，債務人給付有確定期限者，自期限屆滿起即負遲延責任。
而民法第502條進一步明確規定，如承攬人因其可歸責之事由而逾期完工，定作人除得請求減少報酬或賠償因遲延所生損害外，若雙方原本約定工作必須於特定期限完成，定作人還可以主張解除契約並請求因不履行所生之損害賠償。
民法第503條亦強調，若工程遲延且顯可預見無法於限期內完成，定作人即可提前依契約解除規定主張解除權並請求損害賠償。
而第504條，若工程遲延完工後，定作人未保留意見即接受工作，則承攬人對遲延所造成的損害即不負責任，可見屋主在工程過程中須適時保留權利。
在裝潢施工的實務操作中，除工期延宕所引發的爭議之外，材料使用與費用計算亦是另一常見的糾紛來源。尤其當屋主採取自行採購部分材料，或將材料採購責任交由包商處理，卻未事前詳細約定或列明各項材料的數量、單價、品牌與規格，雙方極易產生認知落差與信任危機。
例如在裝修過程中，若發現施工所用磁磚、油漆或燈具與原先口頭說明不符，又因契約文件未載明詳細規格，屋主將無從主張材料品質不符之責任；又如工程完畢後，屋主發現應有剩餘材料卻未見蹤影，若無點交紀錄與清冊作佐證，便難以證明材料是否遭包商私自挪作他用或轉賣牟利，最終徒增糾紛。
民法第490條規定：「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。約定由承攬人供給材料者，其材料之價額，推定為報酬之一部。」可知材料若由承攬人供給，除非另有約定，其價額視為報酬之一部分，對於後續材料計價與報酬爭議具有參考意義。
而第491條則進一步補充：「如依情形，非受報酬即不為完成其工作者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之；無價目表者，按照習慣給付。」也就是說，即便雙方未明訂報酬，仍得依業界習慣給付報酬，不致因未約定而否定其請求權，這在追加項目上常被引用。
另外，民法第492條更進一步指出：「承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。」此即為承攬人對於施工品質的法定義務，亦是業主請求修補、減價或解除契約的根本依據。
因此，為防止類此情形發生，建議屋主在整修工程開始前即應與包商詳列各項材料清單，包括材料名稱、品牌、單價、數量、使用部位等細節，並約定每一階段的進料與使用情況應由雙方共同點交並簽署確認紀錄。此舉不僅有助於工程進度與施工品質的監控，更能有效預防日後對於材料是否挪用或數量不符的爭執。而針對由屋主自行採購材料之部分，更應在合約中列明責任歸屬，例如因材料本身缺陷所生之問題是否仍由包商負責，或由屋主自行承擔，以釐清雙方風險負擔。
此外，裝修工程經常會因現場實況與設計圖不符，或屋主臨時有變更想法而產生施工內容的變動，如變更磁磚、增加天花板層次、增設插座等。此時若雙方未就變更事項進行書面紀錄與確認，而僅憑口頭討論與默認執行，當發生工期延誤或費用爭議時，極易導致雙方各執一詞，難以釐清責任。實務上包商常以「係因屋主變更設計，才導致延誤」為由，拒絕承擔工期延誤責任；相對地，屋主則認為包商施工不力、進度落後。雙方爭執之際，若無明確的書面紀錄，即使訴諸法律救濟，亦難舉證。
基於以上考量，建議在裝修契約中除明列原約定施工內容與圖面外，亦應明訂凡追加工程、變更設計、變更材料或價格調整等事項，均須以書面確認後方為有效，包括雙方確認之書面紀錄、追加報價單及同意文件等，並應明確記載因此所需延長之工期與增加費用計算方式，如每變更一項工程延長施工日數、追加金額如何計算等。如此方能在發生爭議時具備法律效力，保障雙方權益。
-房地-裝潢工程
(相關法條=民法第229條=民法第490條=民法第491條=民法第492條=民法第502條=民法第503條=民法第504條)
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