鄰地施工中，發生損鄰事件如何處理？
03 Jun, 2025
問題摘要：
建築施工中損鄰事件，應該藉由前置鑑定、程序列管、專業勘查與多階段協調機制，兼顧建方持續施工權與鄰戶受損求償權，並保留司法途徑作為最終救濟。
律師回答：
關於這個問題，當自宅隔壁的地主開始施工新建建築，若擔心其工程影響自家房屋的結構安全，是否有權要求對方簽署切結書、提供現金擔保金，甚至干預施工進度？此類問題在都市住宅密集區屢見不鮮，但從法律觀點來看，鄰地地主是否具有強制他人簽署切結或繳納擔保金的權利，仍須回到民法相關規定探討。
民法第774條規定：「土地所有人經營事業或行使其所有權，應注意防免鄰地之損害」，以及第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因而使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」雖然上述條文明確要求施工地主對鄰地安全負有一定注意義務，但這類規定僅屬行為義務的規範，並未賦予鄰地地主可以主動請求對方簽署切結書或交付擔保金的法律依據。因此，單純以「怕受損」為由，自行擬定切結書並要求現金擔保，並不具備法律上的強制力，對方有權拒絕簽署或支付。
若欲尋求實質保障，需符合民法第795條的條件，亦即「建築物或其他工作物之全部或一部有傾倒之危險，致鄰地有受損害之虞者」，此時鄰地所有人始得依法請求對方採取必要之預防措施。此條文提供明確的請求權基礎，讓鄰地地主可以依法提起訴訟，要求採取保全措施，避免損害擴大。然而實務上，判斷「是否有傾倒危險」並不容易，多需透過建築專業技師或結構技師的現場鑑定作為依據，因此若無明確危險情況，即便心中憂慮，也無從主張請求簽切結書或預先繳納現金作為擔保。
在民間實務上，雖無強制性規定，但仍有不少施工地主為求施工順利，避免鄰里糾紛，會自願簽署切結書作為表達善意之手段，內容通常包括「若因施工造成鄰房損害，願負修復賠償責任」等承諾，但此類切結多屬民事契約性質，雙方應以平等協議方式訂立。倘若切結內容過度苛刻，例如要求對方施工期程需事先經同意、延長工期需另給予補償或預繳巨額擔保金等，則可能構成對他人財產使用權之不當干預，法院於判斷契約效力時亦可能認定其不具合理性或無拘束力。尤其要求施工人支付現金擔保，在法律與實務上多不被接受，較常見的形式為簽發本票，然即使是開立本票，多數施工地主仍不願配合，亦無義務配合，唯有雙方自願協議始可成立。
若施工導致鄰房實際受損，鄰地地主自然可以依民法第184條侵權行為規定提起損害賠償請求，並主張工程施工與房屋損害間存在因果關係，因此與其爭論切結與擔保金，不如務實地採取預防性措施保障權益。最常見之方式，即在施工前委請專業技師進行鄰房「現況鑑定」，完整記錄牆面、柱體、地坪是否有裂縫、傾斜、滲漏水等問題，以照片與書面鑑定報告建立基準點。施工期間若發現異常現象，應即時記錄、拍照、回報主管機關或施工單位，並再次邀請技師復查，若確認為施工所致，則可作為後續求償之依據。
另一方面，施工地主亦應履行應有的防範義務，如設置安全圍籬、鋼板支撐、擋土牆等必要措施，並與鄰戶保持聯繫、主動說明工期與施工內容，以降低鄰里疑慮。若雙方關係緊張，建議施工人於開工前即主動聘請鑑定人辦理現況記錄並備存，萬一日後出現爭議，亦可作為自保證據。總體而言，法律並未賦予鄰地地主可強制要求施工地主簽署切結書或預繳現金擔保金之權利，唯有當施工行為已具明確危害鄰房安全之風險時，始能透過民法第795條主張實體請求權。
以臺北市為例，係以臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則（該規則係依臺北市建築管理自治條例第28條所訂定的行政規範），目的是為建立建築施工過程中所發生鄰房損害爭議的協調、鑑定與處理機制，確保受損鄰戶的權益與建方（即建造人、承造人等）的責任釐清，進而保障公共安全與鄰里和諧。依據本規則的定義，「建築工程」指的是已取得建造執照、雜項執照或拆除執照的工程，而「建方」則是指進行建造或拆除工程的起造人、承造人或相關申請人。當鄰房所有權人主張因建築施工導致房屋損害時，若尚未有鑑定責任歸屬，此類案件即為「損鄰疑義事件」；若經鑑定確定與施工有關，則升級為「損鄰事件」。在施工前，建方必須依照規定完成「現況鑑定」，以照片、圖面與文字等方式記錄鄰房現況，以備日後責任釐清之依據。此鑑定須由符合法定資格之鑑定機構辦理，除非符合法規所列舉的免除情形，否則不得省略此步驟。
若鄰房所有人懷疑施工導致其房屋受損，應備妥申請書與相關文件向臺北市都發局提出協調申請，稱為損鄰疑義事件申請。經都發局受理後，會通知建方、監造方及第三方專業公會（如建築師或技師公會）進行初步安全與責任勘查，並於三日內提供初步安全認定書、二十日內提供損害責任初步認定書。這些文件須經建方專任工程人員簽章後，由第三方專業公會複核，提交都發局備查。如鄰戶不同意建方進入勘查，建方必須依法以雙掛號通知其第二次勘查時程，若仍無法進入，可提交紀錄向都發局申請確認並終止列管。初步認定無危害者可繼續施工，否則會被勒令停工，並要求建方提出緊急應變計畫。
若初步認定屬施工損害，都發局將該事件列管。若認定非施工損害但鄰戶不服，可於十四日內自行指定鑑定機構並繳納保證金，由建方先行負擔鑑定費進行進一步責任歸屬鑑定。結果若為施工損害，仍由建方負責費用並繼續列管，否則不予列管，當事人可循司法途徑求償。若現況鑑定中未納入疑義戶或未辦理現況鑑定，建方應於六十日內主動委託鑑定機構進行責任鑑定。此時若鑑定結果為施工損害，都發局列管；反之，將不予列管，疑義戶若有爭議則需自行訴訟。
在事件被列管後，若雙方能協議解決，應簽署和解書並由建方報請都發局解除列管；若協商無果，則進入損害鑑定程序，由受損戶指定鑑定機構（或逾期由建方選定），進行修復損害之估價，再行協調。若仍協調失敗，則建方可依五種情形之一向都發局申請註銷列管：包含提存兩倍金額於法院、和解戶數達總戶數三分之二或賠償金額已達二分之一者、受損戶缺席兩次協調、受損戶已提起訴訟、或經都發局決議應循司法途徑解決。若涉及公寓共用部分，需以管委會為提存對象，無管委會則為全體區分所有人。都發局於代為協調程序中，應派員主持，並得邀請鑑定機構列席說明。
-房地-損鄰
(相關法條=民法第184條=民法第774條=民法第794條=民法第795條)
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