違章農舍能否買賣？買方取得何權利？
03 Jun, 2025
問題摘要：
農舍原本是為農民提供於農地上從事農業工作所必須之附屬設施，依法應嚴格限制其申請資格、建築面積及用途。然而，法規漏洞與寬鬆執行使得農舍制度成為部分開發者規避土地使用管制的工具，造成農地資源大量流失，破壞農業生產環境。政府近年雖強化稽查與處罰機制，但若缺乏民眾法律意識與購屋前審慎查核，農舍違規情況仍難以根絕。對於買方而言，應清楚辨識農舍的法律性質與風險界限，莫因一時方便或價格優惠，誤將違規農舍視為可長期持有之不動產，否則將面臨產權不穩、拆除處分與重罰的多重法律風險。
律師回答：
關於這個問題，違章建築雖無法於地政機關辦理建物登記，亦即無法取得所有權之登記憑證，如所有權狀、建物謄本等，但在法律上並不因此喪失其作為財產之價值。依民法第758條規定，不動產物權之取得、設定、變更與消滅，倘係基於法律行為而發生，必須經由登記程序始得生效。然此規定僅適用於「依法可登記」之不動產。
至於違章建築，雖因其違法興建之性質致無法登記為不動產，卻不因此影響其於現實生活中所具有的經濟價值與事實支配功能。實務上法院亦多認定，違建雖無法登記，但屬具體可使用、可支配之財產，其買賣契約有效成立，且於強制執行程序中，亦可作為拍賣標的予以處分。因此，購買違建者雖無法取得「所有權」，但得取得其事實上的處分權與使用權，具有使用、收益乃至轉讓之功能。
在農地使用與建築政策方面，違建問題亦與農舍制度密切相關。農業發展條例第18條明文規定，於中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地的農民，若尚無自用農舍而需新建，須經主管機關審查核定後，方得於不妨礙農業生產與農村發展前提下，在自有農業用地或集村方式興建農舍。此處所謂農舍並非法定意義下的住宅，而是配合農業經營需要之附屬性建築，其核心目的在於提升農作便利性，而非為解決一般家庭之居住問題。
農舍興建的合法性亦取決於農民身分與土地使用狀態。按實施區域計畫地區建築管理辦法之規定，農民申請興建農舍時，應檢附「現耕農身份證明」、「無自用農舍證明」等文件。並且，依農業發展條例第18條第2項規定，農舍興建完成後五年內不得移轉，惟因繼承或法院拍賣者除外。此外，農舍應與其坐落農地併同移轉，不得單獨交易，亦不得重複申請於同一筆地號上興建。此一法制設計，乃為防堵農舍制度被濫用為「假農舍、真住宅」之投機手段，亦兼顧農業土地資源保護與合理利用。
然而，實務上不乏農舍外觀形制與都市住宅無異，甚至配備齊全、設計豪華，顯非單純為農業目的所建。此類建物即使取得農業主管機關核准，亦可能在形式上合法，實質上違反農舍法定目的，若經查報或檢舉，仍可能面臨撤銷建照、限期改善或拆除處分，買方亦可能因無法繼續合法使用而蒙受損失。因此，對於欲購買農地上建物的當事人而言，必須慎重確認該建物是否為合法農舍，是否符合農發條例相關要件，以及五年內有無違法轉移等問題。
進一步來說，農地上若已興建違章建築（非核准之農舍），其交易雖屬事實存在，但不具法律上所有權轉移之效力。買受人於購得後，僅得主張對建物之事實占有與使用，無法辦理所有權登記，亦無從將其作為擔保品設定抵押。
此外，若違章建築占用國有土地或他人私有土地，則原土地所有人可依民法第767條請求排除占有，或依第179條主張不當得利，要求返還占用土地，甚至拆除建物。此類違建雖可買賣，但屬高風險財產，除非買受人能證明具備合法使用權源，否則對抗土地所有人之主張將極為不利。
至於法院強制執行程序中，若債務人僅就違建建物占有使用，雖無產權登記，但因具有經濟價值，仍可作為標的物由法院拍賣。法院於拍賣公告中，會特別註明拍定人取得者僅為事實占有與處分權，非建物所有權，並不得主張對該建物登記、出租、設定擔保等法律效果。拍定人亦需自行承擔違建被拆除之風險。
農業發展條例第18條第4項，凡於民國89年1月4日修正施行前已取得農業用地且尚無自用農舍者，得依相關土地使用與建築法規規定申請興建農舍；若屬修法前之共有耕地，修法後分割為單獨所有者亦同。此類申請者即俗稱「老農」，其在資格上無須受「自取得農地與戶籍遷入須滿兩年」的限制，且申請農舍後的轉讓亦未設有持有年限，因此形成顯著漏洞。許多老農利用此漏洞先申請一坪至兩坪的農舍（俗稱一坪農舍），取得使用執照後即出售與他人，再由買方依自身需求進行擴建。由於原農地具「修正前取得」的法定地位，承購人仍可合法申請擴建，致使原用意為農事輔助設施的農舍，淪為變相住宅開發工具，嚴重違反土地使用規範與農地保護原則。
又依農業用地興建農舍辦法第10條：個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。
常見的違規農舍類型包括：第一，無照擴建農舍，包含增加樓層、擴建車庫、增建副棟等，均構成違章建築；第二，圍牆擴建超出核准農舍基地，擴及其他農地範圍；第三，利用二次施工方式鋪設草皮、水池或景觀造景，試圖掩飾豪華住宅本質；第四，違法設置貨櫃屋、鐵皮倉庫或副建作為營業設施；第五，農地全面鋪設混凝土或柏油，喪失農業使用功能；第六，未從事任何農作行為，卻申請農舍作為住宅或設廠使用，導致農地失其原本功能與意義。
依農業用地興建農舍辦法第15條第2項規定，地方政府應定期會同農業、地政、都市計畫與建築等主管機關及農業專家組成稽查小組，對農舍及其農業用地使用狀況進行實地檢查。若發現農舍未依規定使用，原核定機關應即通知相關主管機關依法處理，並可命當事人限期改正。若屆期未改正，主管機關有權廢止農舍使用許可。此類行政處分一旦成立，農舍將喪失合法地位，整棟建物視同違章建築，可依法命令拆除，並要求恢復農業使用之原狀。
在更嚴重情況下，若違規行為涉及重大違反區域計畫法第22條，例如未依用途管制使用農地、建築物或設施未依計畫使用者，除得命其限期拆除、回復原狀外，亦得處以六個月以下有期徒刑或拘役，顯示違規農舍不僅可能面臨行政罰鍰，更有觸犯刑事法律之風險。
需特別提醒的是，即便違規行為為前手（即原屋主）所為，若違規狀態延續至承購人取得後，行政機關仍可對現任所有人採取處分措施。因行政處分所依據的乃是「違規狀態是否持續存在」，而非行為人是否為同一人。故實務上常見承購人於購得農舍後始發現其存在違建、超限使用、未作農業用途等問題，不僅無法主張善意取得，還需負擔改善、罰鍰乃至拆除責任。
因此，對於有意購買農地或農舍的民眾而言，務必先行確認以下數項重點：第一，農地是否屬於修法前或修法後取得，其適用條件不同；第二，既有農舍是否符合申請當時之核准使用內容，有無擴建、改建或轉為非農用途；第三，農舍是否已領取使用執照及核准圖說是否與現況一致；第四，農業用地是否仍為實際農業使用，否則將無法符合農舍附隨條件；第五，是否存在主管機關已拍照列管之違規紀錄。建議於購屋前委由專業不動產代書或律師協助查詢建築、地政、農政資料，避免後續因不知情承購違規建築，承擔不必要之法律風險。
-房地-房地買賣-違章建築
(相關法條=民法第758條=農業發展條例第18條)
瀏覽次數：2
