違章建築遭查封，誰可以提出異議？

問題摘要：

當違章建築遭查封時，具權利主張資格者視情況而異。若係執行機關誤將他人所有違建視為債務人所有，真正的權利人（如原起造人、出資興建者、繼承人）可依程序提出聲明異議，並於必要時提起第三人異議之訴，以主張所有權或排除執行之權利。至於違建買受人則因未具物權，不得提起實體異議之訴，僅能保留契約請求或損害賠償等其他民事救濟途徑。建議買方在承購違建前應審慎查明產權歸屬、執行風險，並就契約條款詳列權責，以降低未來發生查封爭議時，難以主張權益的法律風險。

律師回答：

關於這個問題，違章建築因無法辦理建物登記，常在權利歸屬與執行程序中產生爭議。當違建遭執行法院查封時，究竟誰有權提出異議，須從程序與實體兩個層面分別分析。

程序上，根據強制執行法第12條規定，當事人或利害關係人，對於執行法院之命令，或對執行法官、書記官、執達員所為之執行方法、執行程序或其他侵害其權益之情事，可於強制執行程序終結前，聲請或聲明異議。此屬程序性救濟措施，目的在於針對執行行為中程序違誤或違法部分加以糾正。例如，若法院執行人員於執行過程中誤將第三人所有之財產誤認為債務人所有並加以查封，真正的權利人即可依第12條向法院聲請撤銷或變更查封處分，以保障其合法利益不致受侵害。

至於實體救濟方面，則須依強制執行法第15條規定提起異議之訴。此條明定，第三人對於執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得向執行法院對債權人提起異議之訴，如債務人亦否認其權利，並得以債務人為被告。此即「第三人異議之訴」，須以異議人對查封物具有法律上排除執行的實體權利為要件。就違章建築而言，其未經合法許可建造，無法辦理保存登記與產權登錄，故實務上違建買受人對建物並無所有權，其對建物僅具事實上處分權，而非民法所保障的物權，因此一般不得依第15條提起異議之訴。僅具事實上占有或管領權限者，無法主張足以排除執行之權利。

然而，若違建為他人所有，執行法院卻誤認為屬債務人所有而予查封者，此時原所有人即應主張查封標的非屬債務人所有，並提起第三人異議之訴以求救濟。尤其中若起造人或出資興建人尚未移轉占有與使用權，或有他項合法權源證明其為實質所有者者，仍可主張所有權存在，據以提起異議之訴。倘若異議人無法證明具備足以排除執行的權利，而執行標的物確為債務人實際占有並使用，即便第三人主張其為實際權利人，也難以據以排除執行效力。另有一種特殊情形，係原起造人已死亡，其繼承人若於強制執行前尚未完成權利登記，亦可依繼承權源提出異議，惟仍須提出證明權利來源及排除執行之正當理由。

若第三人因不具備民法上所定之所有權或其他物權，而無法提起異議之訴，仍可於程序上依第12條聲明異議，以糾正查封行為本身的錯誤，特別是在查封通知、現場執行、執達人手續等程序有瑕疵時更應及早聲明。例如執行人員未依法送達查封通知、查封清冊所列標的與現場不符，或未查明權屬即逕予查封時，皆可能構成聲明異議的正當理由。若法院認定異議有理由，得撤銷查封、停止執行或要求補正。

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