違章建築遭查封，買受人可否提出第三人異議？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築雖可作為民間買賣之標的，但買受人取得的僅為「事實上處分權」，不具排除執行之物權性質，原則上無法依強制執行法第15條提起第三人異議之訴。唯有在賣方非債務人，且查封係屬誤列時，買受人始得以代位提起異議主張排除。因此，購買違建者應特別注意出賣人身分是否與債務人重疊，並於購買後妥為保存交易資料、占有證明，以備不時之需。若有風險疑慮，亦應及早諮詢法律專業，以保障實際使用權益不致受侵害。
律師回答：
關於這個問題，違章建築雖然在法律上無法辦理保存登記，無從取得正式的建物所有權狀，但在現實社會中卻廣泛存在，並經常作為房屋買賣契約的標的物，特別是頂樓加蓋、鐵皮屋、夾層等類型的違建更為常見。由於違建通常具備一定的經濟效益與使用價值，即使不具登記效力，依我國實務見解，違建仍可作為買賣標的，亦即具有「事實上處分權」的移轉性質。換言之，違建雖無產權登記，但其使用權與占有權可藉由契約移轉，由賣方交付予買受人使用。然而，違章建築的本質仍是未經合法許可所建之建物，始終不脫違法性，隨時可能面臨主管機關強制拆除，亦可能因債權人對原所有人（起造人）聲請強制執行而被查封。此時，若該違建已經轉售予買受人使用，卻因查封無法繼續使用，買受人是否能對抗執行並提起第三人異議之訴，便成為關鍵法律問題。
依強制執行法第15條規定，所謂第三人異議之訴，係指若有第三人就執行標的物主張具有「足以排除強制執行之權利」，得於執行程序終結前，向執行法院對債權人提起訴訟，並得以債務人為共同被告。該條立法目的，在於保障非債務人之財產不致因誤列為債務人之執行標的而受侵害。但最高法院及一貫實務見解皆認為，此處所稱「足以排除強制執行之權利」，係限於對該物具備民法上物權，如所有權、典權、質權、留置權等，亦即必須具備不動產物權之法律基礎，方得主張第三人異議。至於對標的物僅有事實上占有或管領者，例如承租人、違建買受人、借住人等，僅屬事實支配，並非法律上的物權，因此不得提起第三人異議之訴。最高法院44年台上字第721號判例亦明示：「占有依民法第940條所定，僅係事實上管領之力，並不屬於足以排除強制執行之物權。」
進一步而言，依民法第759條規定，不動產物權之取得若係因法律行為所生，必須經登記始生效力。而違章建築因無法取得使用執照，自然無從辦理保存登記，也無法據此主張不動產物權。因此，違章建築之買受人於買賣完成後，雖得依契約取得使用、收益與事實上處分權，但其並未取得法律上所有權，當違建被債權人聲請強制執行並查封時，該買受人即無法以第三人異議之訴加以阻卻，因其對該建物不具排除執行之物權性質。
不過，實務上仍存在特殊情形，若該違建原為非債務人所有，卻因登記欠缺或執行錯誤而被法院誤列為債務人所有並查封，此時現占使用人雖為買受人，並無法律上的產權，仍可主張「代位原所有人」提起異議之訴。此即是在原起造人（賣方）並非債務人，且違建因行政或事實錯誤被列入查封標的之情況下，買受人可代原所有人提起訴訟，主張查封不當。但若違建本即為債務人所擁有，即便買賣在先，買受人亦無法主張排除執行，因其本身不具足以排除執行之權利，自不得援引強制執行法第15條提起異議。
實際案例中，當債權人對債務人名下財產聲請強制執行時，法院可對查封標的進行清查，包括房屋登記簿資料與現況拍照。但違建因未登記，法院多數係根據外觀認定歸屬債務人，若買受人未主動主張或提出證據證明其為事實占有人，執行程序往往將建物一併查封處理。買受人此時若欲自保，除應盡早提出實際占有證據、付款紀錄、契約內容及交付文件，亦應嘗試與債權人協議排除查封，或另循債務人返還價金、解除契約途徑主張權益。否則，一旦查封完成並進入拍賣程序，買受人即喪失對該建物實際支配權，甚至面臨搬遷或損失無從彌補之風險。
-房地-強制執行異議-強制執行標的-違章建築-不動產物權-所有權-
(相關法條=民法第940條=強制執行法第15條)
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