違章建築能否買賣或出租？要如何保障買受人或承租人權益？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築雖不具法律上的產權保證與登記效力，但其於事實層面仍可作為買賣與出租的客體。無論是買受人或承租人，在與建物實際支配人進行交易或簽約時，應詳細確認建物的合法性與占用土地的權屬狀況，並透過契約文字明確記載風險承擔、補償機制與使用限制，以保障自身權利。當第三人基於繼承、買賣或其他法律關係取得建物時，也應同步確認建物處境是否屬於違建、是否列冊待拆、是否有排除權行使的空間，並於法律容許範圍內積極保留證據及防禦性契約約定，作為後續法律紛爭的保障依據。違章建築雖處法律邊緣地帶，但在實務中其地位與價值並未被完全否定，反而透過契約安排與事實占有逐漸形成一定程度上的準法律保障體系。
律師回答：
關於這個問題，違章建築是否能買賣或出租，一直是實務上常見的法律問題。所謂違章建築，通常指未依法申請建築執照、未經主管機關核准興建的建築物。違建的情況可能僅止於未取得建照，也可能更嚴重地涉及占用國有地、他人私有土地或都市計畫外違規使用土地等更複雜的產權糾紛。
形式違法-具有土地產權
由於違章建築在法律上屬於「違法存在」，依法不得辦理建物保存登記，也因此不會取得建物謄本、所有權狀等正式產權文件。然而，違建雖不合法，但其仍具有實體存在與經濟價值，尤其在土地資源稀缺的區域，這類建物常被視為可供交易、出租或繼承的標的，故在現實社會中仍普遍存在轉讓與使用的情形。
從法律觀點分析，違章建築無法辦理保存登記，意味著買受人無法在地政機關取得法律上正式的「所有權人」地位。但實務上通常視買受人對建物取得了「事實上處分權」，即雖不具形式上所有權，但仍得行使一定程度的控制權，包括使用、收益及轉讓等處分行為。法院實務亦多肯認，違建在尚未遭拆除的情況下，若買受人已實際占有使用，並支付相對對價，雙方間的買賣契約即生效力，除非違反公序良俗或涉及欺罔行為，原則上不因違建性質而使契約無效。
至於出租方面，違章建築雖為違法建物，但民法並未禁止租賃違建，只要未違反特別法規定，即不當然無效。房東在事實上擁有建物控制權時，仍可依法與第三人訂立租賃契約，將該建物作為居住、營業、倉儲等用途供人使用，並收取租金。現實中，因違建租金相對便宜，對某些租屋族群仍具吸引力。但房客在承租此類建物時，需特別注意潛藏風險，最顯著的風險即為建物隨時可能遭主管機關依法強制拆除，更可能因為本身存有安全的問題。
此種突發事件可能導致房客在未獲充分補償的情況下被迫搬離，因此，房客應在簽約前向房東確認建物是否合法，要求提供建物登記資料，如房東無法提出建物謄本或所有權狀，承租人即應高度警覺，並可要求在契約中載明違建性質及拆除後的責任分擔條款，以減少日後糾紛。
因之，房客發現建物已被政府列冊，屬於主管機關待拆除名單中，或存在危及居住安全的瑕疵，則房客可依民法第424條主張租賃標的物存在瑕疵，危及自身或同居人之安全或健康，即使於訂約時已知瑕疵或拋棄終止契約之權利，仍得主張終止契約並無需負擔賠償責任。舉例而言，若建物因違建而無法確保消防設施安全，或鋼構鏽蝕導致結構不穩，雖未遭拆除，仍可能對人身安全造成重大風險，承租人依法得以解除契約。
至於違章建築是否能作為買賣標的，實務上可區分為兩種常見作法：一為明確於契約中約定係「地上物買賣」，表示雙方僅針對建物本體進行買賣，買受人取得為使用該建物的事實支配權；二為「附帶使用土地權利」的合意，例如建物座落於自有土地或可合法使用的他人土地上，雙方亦會就使用土地的方式一併約定，如設定使用借用、租賃或其他形式的利用協議。這些約定雖不具登記效力，但在雙方事前有清楚認知與書面明定下，法律原則上仍承認其契約效力。買受人在交易違建時，應詳列擔保條款，如未遭人舉報違建，或既有違建，並且檢附相關資料，以合理分配風險，避免將違建誤認為合法建物產權，並要求賣方就建物合法性出具聲明文件，否則在日後若遇主管機關拆除，將無從請求任何形式之救濟或賠償。
實質違法-不具有土地產權
違章建築因其本質上屬於未經政府核准、未取得合法建照即興建的建築物，具有法律上的瑕疵與風險，在法律地位上屬於違法存在。當違章建築更進一步涉及未經土地所有權人同意即在他人土地上興建，則除違反建築法規之外，更牽涉到民法上對於土地所有權的侵害，這種情況即為「實質違法」，不僅建物本身不具備產權保障，連其占用的土地都沒有合法權源。因此，若第三人（例如土地所有人）發現自己土地上被他人無權搭建建物，即便該建物早已出租或出售給他人使用，除依民法第767條請求拆除或騰空，也有權依據民法第179條主張不當得利，請求占有人返還占有利益或排除占用，甚或要求拆除違章建物並恢復土地原狀。此種情形下，即使承租人或買受人是善意取得，基於私下與所謂「屋主」簽訂之租賃或買賣契約，也無法對抗真正的土地所有權人，因為違章建築原本就未建立在合法產權基礎上。
依民法第179條規定：「無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」此處所謂「無法律上原因」，指的是未經法律授權或契約基礎取得利益者，應返還不當得利。當建物所占之土地根本非建築人所有，亦未經合法租用或授權使用，即屬未具法律上原因之占用。土地所有人可依此規定請求目前占有人返還所受利益（例如租金）、返還土地，甚至請求拆屋還地。在此情況下，原與建物占有人訂立契約的第三人（如買受人或承租人），即使支付了對價，取得了事實上的使用權，也不被視為擁有合法占有權限，因此無法以租賃或買賣契約抗辯，避免不當得利責任或排除拆除義務。
進一步而言，此種情況經常發生於老舊違建、農地鐵皮屋、都市邊陲違規建物等場所，所謂「房東」實際上並非土地所有權人，可能僅為前一手占用人或無權建築者。買受人或承租人基於表面交易取得占有後，若未注意查明土地登記資料，便可能在日後遭遇真正地主提出返還或拆除請求。屆時，買受人或承租人不僅要喪失使用建物的權利，還可能面臨返還不當得利（如承租人繳納的租金或買受人支付的購屋價金），甚至需承擔建物拆除費用或民事損害賠償責任。
因此，在面對涉及違章建築的租賃或買賣交易時，第三人（如承租人、買受人）應特別審慎，首要之務即是確認所使用或購買的建物是否建立於合法土地上。建議在簽約前向地政機關調閱土地與建物登記資料，確認房東或賣方是否同時擁有土地所有權，或至少擁有合法使用土地之權限（例如地上權、租用契約、共有持分使用協議等）。若無上述合法依據，則該建物即屬無權占用他人土地，不僅風險極高，亦可能因無法對抗地主主張而導致財產損失。
若已簽約或實際進行占用，承租人或買受人應儘速補強使用權源，例如請建物占有人出具土地使用同意書，或與真正地主協商補簽土地租賃契約，避免未來被主張返還土地或構成不當得利責任。在訴訟上，即使主張已支付對價取得使用權，但若對方為土地所有人，法院仍有可能認定占用無合法依據，判決敗訴，故預防遠勝於救濟。
另外，實務上若土地所有人向法院提起返還土地或拆除建物、不當得利之訴，承租人或買受人可主張「善意受讓人」身分，依民法第952條規定，除保有占有之利益，而無須負擔不當得利，並得請求支出之必要費用及有益費用，但此需舉證其於簽約時確為善意且無過失，並且在信賴基礎上已投入可得證明之改良、裝修、投資行為等。然而，通常土地是有登記，承租人或買受人，何以無法由登記狀況加以判斷？是實務上可以適用此條，通常就是登記狀況與實際狀況有異。再者，如已確知自己無權占有之日起，即為惡意占有人，不得再為上開主張，併予指明。
-房地-違章建築-
(相關法條=民法第179條=民法第424條=民法第435條=民法第767條=民法第952條=民法第954條=民法第955條=民法第956條)
瀏覽次數：3
