違章建築的產權歸屬何人？房屋稅籍、戶籍可以作為認定依據？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築因未辦理登記，地政機關不予登載其所有權人，形成法律上產權難以確認之狀態，惟實務上仍可透過出資建造事實原始取得所有權。而房屋稅與戶籍設立僅為行政管理之事實依據，不具有產權法律效果，不能作為產權歸屬之認定標準。在法律實務上，解決此一真空狀態的方式，便是承認違建建物存在「事實上處分權」，並以此作為繼承、讓與、分割、使用之憑據，使得違建雖處法律邊緣地帶，仍得透過實體事實與司法認定獲得某種程度上的法律保障。未來若希望進一步保障建物產權，仍應視情況儘早補辦保存登記或正當申請合法化程序，以便納入法定產權保護體系之中。
律師回答：
關於這個問題，違章建築因其未經建築主管機關核發建造執照與使用執照，導致無法辦理建物第一次登記，地政機關也不予辦理產權登記，進而產生法律上對所有權歸屬的疑問。違章建築在無法辦理正式建物登記的前提下，若能符合特定門牌申請條件，於地面層尚未編釘門牌之情況下，仍可透過具體申請程序完成門牌初編，並進而達成戶籍設立。但必須強調，此種門牌設立乃基於事實居住與社會秩序之考量，並不賦予該違章建物任何法律上的產權確認效力，亦不得據此申請其他與合法建物相關之行政救濟或建築管理行為，僅止於設籍及稅務行政上之功能，宜由當事人審慎評估並避免誤解其法律效力。
出資人自行建造完成
倘若某建築係由出資人自行建造完成，其是否屬於違章建築、將來是否能登記，均不影響其所有權的原始取得，亦即，建築物出資建造人得因事實上之建築行為，原始取得該建物所有權，而不需經由移轉登記等法律行為取得，故不適用民法第758條所定「不動產物權之取得、喪失、變更或設定，應登記，否則不生效力」的規範。此種原始取得的法律效果乃基於物權變動的獨立類型，其發生原因並非依據法律行為，出資建築人於建物興建完成時即取得所有權之地位，無論建物是否最終取得合法建築許可與登記。
對此有最高法院90年台上字第1250號判決謂：「惟按自己出資建築之建物，不因其是否為違章建築，將來能否登記，均原始取得該建物之所有權，其取得既係原始取得，即與依法律行為取得有別，不在民法第七百五十八條所規定非經登記不生效力之列。又因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，均不待登記即可取得不動產物權，此從民法第七百五十九條之反面解釋甚明。」及
若該出資人日後死亡，該建物之所有權得由其合法繼承人依民法繼承規定取得，縱使因違章建築之性質無法辦理所有權移轉登記，亦無礙於繼承人依法繼承該物之所有權，該繼承效力同樣屬於原始取得，得於登記之前即生效力。因此，違章建築雖屬未經合法許可及登記之建物，但其所有權可由建築完成時即由原始建造人直接取得，不因是否辦理第一次登記而否定其物權地位。進一步而言，該建物之所有權若於出資人死亡後進入繼承程序，則其繼承人自得依民法第1147條、第1148條及第1151條等規定，承受該建物之所有權，無需透過登記即成立物權移轉。
臺灣高等法院高雄分院110年度上字第159號判決謂：「按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人(最高法院110年度台上字第131號判決參照)。則未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資興建人原始取得所有權後，倘出資興建人死亡，則由其繼承人依繼承之法律關係取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於繼承人對該建物所有權之取得。」亦即違章建築之所有權仍可由繼承人因繼承而取得之。
物權之原始取得與繼承所產生的繼受取得並無排斥關係。只要該建物完成且可識別為一獨立不動產，即屬物權法上可承繼之標的。至於行政機關基於建築違章事由無法辦理登記，僅係行政程序限制，並不影響民法上所有權的取得及移轉。因此，即使違章建築無法辦理保存登記，亦不妨礙於民事法體系中所有權的存續與承繼，繼承人仍應得以其繼承身份主張對該建物的完整所有權，而不應僅限於事實上處分權之範疇，否則將導致物權繼承機制之不對稱，違反民法所欲保障之財產權繼受正當性。
違章建築的產權歸屬問題，不能僅以地政登記、房屋稅籍或戶籍為唯一認定依據
然而，我國物權法體系，建築物一經建造完成，若已具備構造及使用上的獨立性，依民法第66條規定即屬於土地之定著物，屬不動產，而依民法第759條規定，自己出資所建之建築物，得不待登記原始取得所有權。違章建築完成後，其所有權人為實際出資建造之人，即使該建物未登記，亦不妨其為原始所有權人。也因此，違章建築之產權認定，並非無法律依據，而是轉由事實認定出資建造人為所有權人，惟此類建物並未登記，不具可對抗第三人之效力，亦不能依民法第758條進行移轉登記，形成法律效果上之限制。
許多人會以為違章建築的稅籍資料或戶籍登記能證明其產權，但事實上，房屋稅的課徵係行政機關依房屋使用事實所為的課稅行為，並非物權法上的產權確認制度。
房屋稅設籍
房屋稅條例第6-1條規定，只要房屋存在並可供使用，即便其未辦理建物登記，仍須依法繳納房屋稅。第7條規定納稅義務人應於建物完成後30日內向稽徵機關申報稅籍，並檢附相關文件，即使無法提出建照或使照，也可透過簽署承諾書、提供平面圖等方式，申請設立房屋稅籍。因此，房屋稅課徵的依據是建築物存在與使用的事實，而非法律上的產權登記，納稅人未必即為所有權人，亦可能為實際使用人或管理人。同樣地，戶籍登記亦僅屬人口管理機關依居民使用該建物為住所之事實所設，並無不動產產權登記的法律效力。
設籍時通常須由建物所有權人或使用人提出申請，但在未辦保存登記的違建情況下，也可透過「無租賃關係申明書」、「房屋稅籍設立承諾書」等文件來辦理設籍，作為居住事實的登錄依據，並不代表其對該建物享有法律上的所有權。因此，房屋稅籍與戶籍資料僅能作為居住與使用的事實證明，並非產權認定之依據。在違章建築產權不登記的現實下，若發生買賣、繼承、分割等法律問題，實務上往往藉由「事實上處分權」的概念作為補充解決機制。
在違章建築無法辦理所有權保存登記的情形下，當事人若欲進行房屋稅籍申請，實務上仍可透過一定的替代文件來完成設籍程序，進而間接建立起對該建物之管理或使用的法律地位。雖然合法建物可提出建築物使用執照或建造執照來證明其合乎建築法規，但對於尚未領得建照或完工證明的建物而言，並非完全無法進行房屋稅籍設立。此時，稽徵機關通常要求申請人另行檢附未辦保存登記之房屋申請設立房屋稅籍承諾書、平面圖、立面圖、鋼構資料、無租賃關係申明書等相關資料作為替代，亦即雖缺乏正式的產權憑證，仍可透過行政申請程序表達對於建物之實際掌控與使用，進而被認定為具有事實上處分該建物的權利人。
換言之，若申請人能據以完成房屋稅籍設立，並長期負擔稅捐義務，雖然在物權法體系上並不當然取得所有權登記的法律效果，但於實務與行政上，對其享有建物之使用收益管理權能的認定，便已形成一種相對穩固的「事實上處分權」地位。此種處分權雖無法對抗第三人，亦無移轉登記效力，但在不動產交易、市場實務乃至法院實體審酌中，均可能作為衡量當事人對於建物是否具有法律保護利益的重要參考。
尤其在涉及繼承、分割、都市更新補償、或與第三人間發生使用糾紛時，此類設籍資料、稅捐紀錄與實際使用狀態的結合，往往構成法院認定事實處分權歸屬的主要證據。
戶籍設籍及門牌設立
在實務上辦理戶籍設籍時，通常需要建築物已完成門牌之編釘作業，而門牌的編釘程序則涉及建築物之結構配置與使用性質。依據一般戶政規定，建築物門牌的編釘，以地面層之正門為基本號碼，若為二樓以上之分層或分戶住戶，且各有獨立門戶可供出入者，則以其主要出入口為依據分別編釘；至於地下層的住戶，則依樓層順序進行編號。
此外，針對合法建築物，如領有使用執照者，其門牌若需增編或併編，必須由建築物所有權人向主管建築機關提出申請並獲得核准，方能辦理變更。若該建築為公寓大廈者，並且其規約已對戶數增編有相關規定，則應依照規約辦理；倘若規約未明文規定，則除地面層具備獨立使用出入口者外，應符合區分所有權人會議決議通過或取得同一出入口樓層過半數戶數同意，始得進行增編申請。至於五層樓以下、且非供公眾使用之建築物，則其所有權人可依其所有權狀記載資料，逕向轄區戶政事務所申請樓層門牌之增編或併編。
然若涉及違章建築的戶籍設籍問題，則情形相對複雜。如《臺北市門牌編釘作業要點》第6點之規定，違章建築所有權人若符合特定條件，亦得向戶政事務所申請門牌編釘，惟限於地面層尚未編釘門牌者。其條件包括：第一，有實際居住之事實；第二，有設籍之需要；第三，建築物結構與設施應適合人類居住；第四，符合土地使用分區管制規定；第五，取得土地所有權人之書面同意。特別是關於「適合人類居住」的判斷標準，該要點進一步明確指出，建物內部應備有寢具，空間大小足以放置單人床，並設有炊具、衛浴設備及具適度活動空間，同時應具備獨立出入口供人員出入。倘若違建符合前述全部要件，即可向戶政事務所申請初編地面層門牌。然而，此類違建門牌一經編定，不得再進行增編或併編，以避免其事實狀態之合法化，進一步影響都市規劃及建築管理之秩序。
從法理上來看，違章建築並不享有完整的公法上建築許可，無法辦理所有權登記，所謂事實上處分權，係指建物未經登記者，其使用、收益、交易等支配權能，仍可依雙方合意由原建造人轉讓予他人，並受到實務與部分判決的保護。此種安排雖無法產生所有權登記效力，亦不得對抗第三人，但在私法上具財產權性質，可為債權契約關係之標的。也因此，在法院判決涉及違建糾紛時，多會檢視出資建造事實、稅籍資料、使用狀況等多項事實因素，以認定原始建造人是否具有實質所有權，並進而評價爭議當事人是否已透過合意取得事實上處分權。
行政機關仍可基於戶籍管理或公共秩序需要，允許門牌設立以利後續的戶籍設籍作業。至於此門牌是否等同合法建物之產權憑證，則仍須明確區隔，僅能作為行政設籍與居住認定之佐證，而非物權確認之依據。
-房地-不動產物權-所有權-違章建築
(相關法條=民法第758條=民法第759條=房屋稅條例第6-1條=房屋稅條例第7條=民法第1147條條=民法第1148條=民法第1151條)
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