違章建築的產權歸屬？可以參與都更嗎？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築雖在法律上處於無法辦理登記之地位，但在物權法、都市更新及行政法領域中，透過事實上處分權、容積獎勵與租金補貼等制度設計，已建立一定程度的法律認定與實體保障機制，使得違建戶不至於在法律上完全失去救濟依據，惟若能於早期補辦登記或正當取得建築許可，對於日後之權利行使與保障更具穩固基礎。
律師回答：
關於這個問題，違章建築係指未經主管建築機關核發建築執照與使用執照，擅自興建並使用之建築物，致其無法依法辦理第一次建物所有權登記，依現行實務見解，雖無法辦理登記，但若其已具構造與使用上的獨立性，仍屬民法第66條所定土地上之定著物，性質上為不動產，可由出資興建者原始取得其所有權，然而由於違章建築不具合法登記基礎，其所有權無法移轉登記予他人。
交易實務上常以事實上處分權為權利讓渡方式，所謂事實上處分權，乃最高法院67年第2次民事庭總會決議所創設，係為解決違建無法登記而導致買受人權益空轉之情形，主張若出賣人將違章建物交付予買受人使用收益，雙方合意即得使買受人取得事實上處分權，此項處分權雖非不動產物權，卻包括占有、使用、收益與轉讓等權能，具有財產權價值，且司法實務歷來多所承認並保護該項權利。
違章建築產權
然需注意者，事實上處分權僅適用於經由法律行為（如買賣）所取得之違章建築，若係經繼承取得違章建物，其原始所有權屬出資興建人，於其死亡時，依法可由繼承人依民法第759條之規定直接取得所有權，無須經登記始生效力，實務上如最高法院90年台上字第1250號及高雄高分院110年度上字第159號判決皆明確指出，原始取得之違章建築所有權於繼承時即生效，無須將之視為僅能取得事實上處分權，惟亦有部分實務見解將繼承人之權利限縮為事實上處分權，此種見解與事實上處分權之創設本意相違背，因其係為補法律行為下無法辦理登記之不足，並非適用於繼承、徵收或判決等非法律行為所生權利之情形。
如何判斷產權？
違章建築在法律上的定義主要是指未經主管建築機關核准核發建築執照與使用執照而擅自興建、使用的建築物，亦即未辦理第一次建物所有權登記，導致其在地政機關查無任何登記資料，因此亦無建物謄本可供查詢，其上無所有權人、登記原因與產權註記等，這類未登記的建築物，統稱為違章建築。相對地，凡有登記資料且可查建物謄本者即屬合法建物。
部分民眾誤認繳納房屋稅即代表建物為合法，然而稅捐系屬行政機關針對使用事實進行課徵的行政行為，與物權法上的合法登記與所有權取得無涉，故繳稅與否無法作為合法性之依據，亦無法作為建物能否辦理買賣、繼承等法律行為的判準。建物是否合法，更應回歸至其是否有合法座落之土地權源與建築許可，若土地所有權人未同意建築使用，縱使房屋完工也不具正當性。
是否補件登記？
實務上，部分違章建築因形成時間早或符合特定法令條件，仍有可能補辦登記，故在都市更新過程中，通常建議所有權人檢視其違章建物是否具備補登記條件，以利將來主張權利，因為合法建物在都更權利分配及補償上享有優先保障，違章建物則常因無法確認權利基礎而喪失補償資格。違章建築雖無法辦理所有權登記，但基於經濟實質原則及民事交易實務考量，最高法院早已透過67年度第二次民事庭總會決議創設「事實上處分權」之概念，用以保護買受人之權益。此項權利雖非不動產物權，但若出賣人已交付建物予買受人使用、收益，且雙方無相反約定，則可推認已合意將事實上處分權移轉與買受人，買受人得依法對該建物主張占有、使用、收益及交易轉讓等權能。舉例而言，民眾購買五樓加蓋違建並實際使用頂加空間時，即屬於以事實上處分權為基礎之交易類型，儘管該部分無登記，仍被視為具有可交易的經濟利益。
都市更新
隨著都市更新制度日益推動，違章建物之處理亦被納入法規體系中。依都市更新建築容積獎勵辦法第17條規定，若實施者處理舊違章建物且測量面積明確，即得依其面積獲得容積獎勵，此為鼓勵建商納入違建整合之政策誘因，藉由容積獎勵提升整體更新意願及效率。對於「租地建屋」情形，都市更新條例第58條明定，若房屋須拆除，實施者須給予違建戶一年的租金補貼，以減輕弱勢族群因都更遭受迫遷之衝擊。此外，都市更新條例第62條亦規定，於權利變換範圍內佔有他人土地之舊違章建築戶，須由實施者擬定具體處理方案納入權利變換計畫書內一併報核，並準用第53條之行政救濟制度處理爭議。此一規定顯示，違章建物若被納入權利變換機制，即表示其權利狀態將被估價處理，當違建戶對估價結果不服時，得循行政訴訟途徑聲明不滿與主張權益，實務上行政法院亦認可違章住戶得具利害關係人地位，對於其在都更中的地位與補償權利提供一定程度的法律保障。
-房地-不動產物權-所有權-違章建築-都市更新
(相關法條=民法第66條=都市更新條例第53條=都市更新條例第58條=都市更新條例第62條)
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