違章建築如何判斷？

03 Jun, 2025

問題摘要：

民眾在進行任何建築行為之前，應先向當地建築主管機關或都市發展局查詢合法建築流程與限制，避免誤觸違章建築紅線。違章建築的勘查與資料收集機制不僅有助於依法行政，更保障行政處分程序的正當性與合法性，避免因行政疏漏或資料不全導致違建處理爭議，亦是促進城市整體規劃與建築秩序的重要基礎。若懷疑自身或所購建築物涉有違建情形，應儘早查詢建物謄本與現況圖，並由專業建築師或地政士協助判斷，以保障自身權益與避免後續拆除風險。透過正確理解違章建築的判斷標準與法律後果，不僅有助於維護市容安全與公共利益，也有助於建立合法與秩序的建築使用環境。

律師回答：

關於這個問題，違章建築的認定方式依據法律與實務操作主要區分為「程序上違建」與「實質違建」兩種類型。

所謂程序上違建，是指未依建築法第25條第1項的規定，於建築施工前未經主管建築機關核准並取得建造執照、雜項執照或使用執照而擅自興建的建築物。依據該法條規定，任何建築行為皆應先經審查許可，取得相關執照後方可動工，否則即屬違法建造行為。此類違建的特徵在於其程序瑕疵，即使建築內容本身沒有明顯違反土地使用分區或建築結構的問題，仍因缺乏合法程序基礎而被視為違章建築。

另一種情形為實質違建，是指即使該建築物原先已依法取得建築許可，然而在實際施工或後續使用過程中，因擅自增建、改建或改變用途，致使該建築物違反都市計畫、建築法規或其他相關規範，例如建築物超出法定建蔽率、容積率、占用巷道、防火間距不足、跨越他人土地、妨害公共設施等。此類違建問題涉及建築物本體或其使用方式與現行法規不符，亦會遭主管機關認定為違章建築並依法處理。

實務上，欲判斷特定建築物是否為違建，可採用比對法進行確認。查驗者應先向地政事務所調取該建築物的「建物登記謄本」及「建物測量成果圖」，這些法定文件將記載該建築物合法範圍與格局配置。再將該等資料與現地實際建築狀況進行比對，例如觀察是否有新增陽台外推、鐵皮屋加蓋、閣樓設置、屋頂增層、樓地板面積異常增加等現象。若經比對後發現實際現況與登記內容不符，即有可能構成違章建築。此外，若該建築物位於特定都市計畫區或保護區內，還須進一步比對土地使用分區管制規定，確認建築用途與性質是否符合該分區之法定限制。

值得一提的是，部分民眾常誤以為只要有地權即可任意搭建建築物，或認為只要未被舉報就不構成違建，這是對建築管理制度的錯誤認知。依法而言，建築行為必須符合程序合法與實質合法兩項基本條件，缺一不可。即便於私人土地上興建，也仍須依法辦理建照並符合都市計畫與建築技術規則的要求，否則即屬違建。

此外，根據違章建築處理辦法及主管機關實務運作，一經認定為違章建築，將視違建性質分別處理，包括列管緩拆、即報即拆、或處以罰鍰、限期改正等措施。若為新違建或屬重大妨害安全、妨礙公共利益者，主管機關通常會優先拆除，且不得申請緩拆。

以新北市為例，在違章建築查報與處理過程中，主管建築機關依據建築法與違章建築處理辦法所進行的查證作業，必須分階段進行，通常可劃分為「現場勘查階段」與「資料收集階段」，每一階段均有其明確程序與目標。

首先，在現場勘查階段，建築主管機關接獲檢舉或查報後，應於五日內指派人員實地前往現場執行勘查，確認該建築行為是否涉及違反建築法第9條所規定的建造行為。

此階段需具備三項要點：第一，確認行為內容是否屬於「建造」行為，亦即是否屬於新建、增建、改建或修建，這些行為皆需依法申請建造執照，否則即構成違建；第二，現場必須拍攝建築物現況之照片作為紀錄，這些照片在後續認定與裁罰程序中具備重要證據功能；第三，查訪現場人員，包括行為人、使用人或承造人，藉此釐清施工是否已完成、是否有人居住或使用、以及施工動機與經過等事實，亦有助於確認是否屬於緊急修繕、臨時設施或永久性違建。

緊接著，進入資料收集階段，主管機關須調閱並彙整一系列參考或佐證資料，以全面判斷建築行為是否合法。這些資料涵蓋六大類：

其一，地政資料部分，包括地籍謄本、建物謄本與建物成果測量圖，主要用以確認土地所有權人、建物登記狀態與實際結構位置；其二，都市計畫資料，用以判定該地是否位於都市計畫區或非都市土地使用分區內，並參考主要計畫或細部計畫的公告時點與使用分區的管制內容，以評估該建築行為是否違反使用限制；其三，建築執照資料方面，包括建造執照、使用執照及其存根聯，可比對現場實況是否與原核准內容相符，例如建築面積、樓層數、用途等是否有擴建或變更；其四，戶政資料方面，主要是調閱違章建築所有權人或實際使用人的戶籍登記資料，以利後續送達處分書或通知書的法定程序；其五，稅籍資料部分可提供建築物是否有繳納房屋稅等佐證，也有助於推斷建築完成時間；其六，航照圖與水電資料，尤其是農林航空測量所的航空攝影照片可作為長時間歷史建物存在與否的關鍵佐證，而水費電費資料亦常用來確認建築物使用情況與完成時點。

透過上述兩大階段的縝密流程，主管機關能夠具備完整且可依據的事證，依法進行後續認定、處分、列管或拆除等作業。

補照方面，則視其是否符合現行都市計畫與建築規定而定，如為程序違建且未違反實質規範，仍有機會依法補辦建築執照，惟須接受罰鍰並補正相關設計圖說與文件；若屬實質違建，因違反根本規範，原則上不得補辦執照，僅能依通知期限拆除(建築法第30條)。