違章建築如何申請建築執照補辦？

03 Jun, 2025

問題摘要：

我國對於違建補辦建照制度具有明確程序與嚴格條件，特別強調依法補照、如期改正與建築安全鑑定，並透過分類排除與補救機制，兼顧都市管理秩序與人民既有權益平衡。建築物所有人或使用人如欲申請補照，應詳實準備法定資料，留意時效規定與各項技術審查，以提高補照成功機率並確保建築物得合法使用。

律師回答：

關於這個問題，違章建築是否可補辦建照，關鍵在於其是否屬於程序違建，且必須符合現行法令規範並依限提出補照申請，否則即面臨被拆除之風險，實務上申請補照應妥為評估建築現況、法規適用與成本負擔，以免補照不成反遭處分。

違章建築是什麼？

建築法第4條對「建築物」的定義提供清楚標準，凡定著於土地上或地面下，具備頂蓋、樑柱或牆壁等基本結構，供個人或公眾使用者，即屬建築物之範疇，也包括部分雜項工作物。這樣的定義涵蓋甚廣，不僅傳統觀念中的房屋，許多附屬建物或臨時構造物，如鐵皮屋、帳篷式倉儲、違建平台等，只要符合「定著性」、「構造性」與「使用性」特徵，均屬建築法規範範圍。

依據建築法第28條，建築執照依其用途及行為性質分為四種類型。第一為「建造執照」，適用於建築物之新建、增建、改建與修建，若欲新建建物、增設樓層、變更格局或修繕結構者，均須事前申請建造執照。第二為「雜項執照」，針對雜項工作物之建造，例如廣告牌、圍牆、天橋等附屬設施，亦須申請雜項執照。第三為「使用執照」，當建築物竣工後，擬正式使用或變更原使用用途，亦須申請並核發使用執照，以確認建物符合建築與使用規範。第四為「拆除執照」，凡涉及建築物拆除行為，亦需依法申請拆除執照。上述四種執照制度，構成我國建築行為合法性的基本架構，若未依規定申請即動工、使用或拆除，即可能構成違建，並面臨主管機關查報與行政處分。

建築法第25條第1項的規定，任何建築物若未經主管機關審查核准並取得合法執照，無論是新建、使用或拆除，原則上均屬違法行為，不得擅自進行。該條文明確指出，建築物的興建、使用及拆除行為，須經直轄市、縣（市）主管建築機關核發相關執照方為合法，否則不得為之。此規定旨在確保建築行為符合法定程序與公共安全需求，避免未經規劃之亂象發生。

違章建築若屬於程序違建，即建築物本身不違反建築法令與都市計畫規範，僅係未依法申請建築許可擅自動工者，依建築法第30條規定，起造人得備齊相關文件向直轄市或縣（市）建築主管機關補辦建築執照，並須繳納相當於建築造價千分之五十以下之罰鍰，即可將其轉化為合法建築，避免遭受拆除處分。

主管機關即為各地方政府之建設局或工務局，申請程序包含備妥建築圖說與申請資料，並提出正式申請。所需文件包括申請書、土地登記謄本、地籍圖謄本、土地使用權同意書、都市計畫說明書、建築師委託書、設計建築師簽證表、現況照片、各層平面及立面圖、建物地籍套繪圖、建築線指示圖、結構安全鑑定報告書及水土保持計畫書（如基地位於山坡地）。

應注意，若違建經審查發現不符現行建築法或都市計畫法規者，即屬實質違建，將無法補辦建照而須拆除，故是否可補照需視個案具體狀況而定。

補辦使用執照亦依建築物竣工時間有所區別，若建築於建築法或都市計畫法實施前，即使無建照或使用執照者原則上視為合法建物，不一定需補辦使用執照，惟若為供公眾使用之建築物仍須補領使用執照，實務上常見因修繕或改建造成構造變更（如更換屋頂材質）而使補照變得困難；反之，如建築於法令實施後，原則上皆需補照且須符合現行法令，且可能產生高額費用與實體施工調整，申請成本高於新建案件。另若建物曾領建照但未完工致逾期作廢，則視有無主管機關現場勘驗紀錄決定是否可就部分申請使用執照，無紀錄則視為違建須重新申請。補辦使用執照亦須提供土地使用權同意書。

臺北市建築物申請補辦建造執照及雜項執照辦法

在臺北市，對於未經主管機關核准擅自興建的建築物或雜項工作物，其所有人或使用人應依第3條規定，主動或依都市發展局通知期限內提出補辦申請，並應檢附建造時原設計人與承造人資料，依建築法第30條及臺北市建築管理自治條例第8條規定，向都發局申請補辦建造或雜項執照。

然而，若該違建情形已涉及法律所明定之排除事由，都發局應依法駁回補照申請，包括：建築物已受查報並確認無法補照、違反原核准建照註記內容、違反都市設計與土地使用開發審議決議、涉水土保持法第23條第2項應暫停開發情形、曾受限期通知補辦但未提出或被駁回、曾取得補照卻未依法開工或完工致使執照失效，或其他違反建築法令情節不應准許補照者。若違建已被查報，申請人於接獲第一次改正通知日起30日內應完成改正並送請復審；如涉及結構安全則應60日內由專業機構提出鑑定報告。若改正事項涉及都市設計、水土保持、交通或環評審議、特殊結構、容積移轉、文化資產保護、受保護樹木處理等，可申請將復審期限延長至最多180日。若屆期仍未完成或復審未通過，則補照申請將被駁回。

至於尚未查報的違建，補辦申請者其改正期限依建築法第36條辦理。根據第8條規定，若經補照成功取得建造或雜項執照，申請人須依法申報開工、中間查驗並最終申請使用執照；但如該違建已完工且結構經鑑定安全無虞者，得免申報查驗程序，直接申請使用執照。

新北市建築物申請補辦建築執照作業要點

以新北市為例，經查獲擅自建築者若仍在施工中，應立即勒令停工。若經認定建築內容符合建築法、都市計畫法及相關法令，違建人須於通知日起30日內依建築法第30條補辦執照，否則依法強制拆除。如已申請補照但不符規定遭駁回，或未於期限內申請，均應列入拆除程序。補辦審查原則包括：若申請人補照後經初審不合規定，但現場施工已停止且依建築法第36條改正完竣，經復審通過者，得核發建照；若違建人擅自復工不聽制止，則依建築法第93條處理並駁回申請；若逾期未申請，則依新北市拆除優先次序與違章建築處理辦法第5條辦理拆除。補辦手續需於通知日起30日內提出，並附建築師與營造廠商資料。若為供公眾使用建築物，結構安全鑑定應由相關專業技師公會出具，其他建築物則由開業建築師負責鑑定。違建人也須繳納已建築物造價千分之五十以下之罰鍰。補辦取得建照後，應依法辦理開工申報與使用執照程序，惟如結構體與設計圖相符且經安全鑑定無虞者，得免查驗程序，直接申請使用執照。

主管建築機關（即直轄市或縣市建築主管機關）在接獲查報人員的違建通報後，必須在五日內進行實地勘查，並根據勘查結果判斷該建築物是否已構成必須拆除的違章建築。如經認定屬於應拆除的違建，主管機關應即刻執行拆除作業，不得延誤；若尚未達到法定的拆除條件，則應通知違建人於三十日內依建築法第30條規定補辦申請建築執照。倘若違建人於限期內提出的補照申請內容不符法令規定，或是逾期未補辦建照申請，則主管機關仍應依法排定拆除期限並執行拆除作業，並不得因其後續遞補申請補照而准予緩拆或免拆。

若違建人於主管機關依法通知補辦建照後未於期限內完成，並且主管機關已駁回該補照申請，即使拆除尚未執行，違建人後續提出的補照申請亦不得成為延緩執行拆除的理由。

按違章建築處理辦法第5條及第6條規定：「直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後30日內，依建築法第30條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之。」、「依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆。」，又按「…違章建築通知補行申請執照，逾期未補辦經通知拆除者，雖在執行拆除前違建人依上開函規定申請補照，惟其通知拆除之期限依法仍不得准許延緩。」為本部營建署97年8月15日營署建管字第0970045778號函明釋在案，是違建人補行申請執照不合規定，經主管建築機關駁回申請且已逾收到通知補行申請執照後30日者，主管建築機關應依上開規定排訂拆除期限拆除之，不得准許緩拆或免拆。(內政部函 98.01.10.內授營建管字第0980800098號)

上述制度設計的重點在於明確區分補照機會與違建處分程序的界線。特別是針對已經發出補辦建照通知但違建人未依法補辦或補辦不符規定的情形，主管機關無論其後是否補提申請補照，只要原補照期限屆滿且申請已被駁回，仍應照程序執行拆除作業，不得藉任何補件或再申請理由延緩處理。

整體而言，違建補照制度雖提供一定程度之合法化機會，但需視個案是否屬於程序違建，並依照建築法及各地方政府作業要點，遵守期限與程序規定辦理，方可避免遭遇強制拆除之處分。