違章建築可以買賣？買違章建築有什麼用途？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築雖不符合法律形式上產權保護，卻因政策寬容、實際可用與特定法規空間的存在，仍可成為具實用價值與中長期發展潛力的物件。其核心策略不在於建物本身之買賣權利，而是圍繞於「低成本使用」、「占有延伸主張」、「土地讓售機會」等利益布局，唯風險控管為關鍵，須具備清楚的法律架構與資訊掌握，方能在違建的模糊地帶中，找到穩定可行的使用或投資模式。
律師回答：
關於這個問題，在現行民法的架構下，出賣人為履行房屋買賣契約，以使買受人取得房屋所有權，須依民法第758條規定為所有權移轉登記始生效力。而在自己出資建築房屋的情形，得因建築之事實行為而取得房屋所有權，縱不經登記，亦不在該條所謂非經登記不生效力之列。
至於未依主管建築機關規定聲請並核發建造執照，則於建物完工後，不得辦理建物第一次所有權登記。此時，房屋雖歸出資興建的原始建築人所有，但因不得辦理保存登記，即成為「違章建築」，其所有權因無法登記而不得移轉。如出賣人依民法第348條第1項規定，履行其法定義務時，固得交付違章建築予買受人，但因無法履行同法第758條第1項要件，致無法使買受人取得房屋所有權。
按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。(最高法院85年度台上字第51號民事判決)
縱使如此，在交易市場上因違章建築具有相當經濟價值，此類交易所在多有。基於上述，最高法院逐漸發展出所謂「事實上處分權」的概念，認為違章建築原始建築人取得所有權後，固無法以登記方式移轉所有權，但得將該屋事實上處分權轉讓。此種藉由實務見解所創設的概念，屬於法官造法的表現，固有其便利之處，同時也引發相關疑義。
私法上之違章建築指「無法辦理土地登記」之建築物，其範圍與行政法上之違章建築略有出入。違章建築因不能辦理登記，故其所有權在法律上不能移轉，然事實上違章建築存在既為今日臺灣各縣市普遍之現象，且有久達十多年者，其間發生買賣移轉行為，有輾轉數手者，買受人因不能取得所有權，不能認係有無人，故發生法律上之錯綜關係。
由於民法第758條第1項規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，需經登記始生效力；第759條第1項規定，其他非因法律行為於登記前已取得不動產物權者，需經登記始得處分其物權。故違章建築之原始出資興建人，在民法上雖已取得所有權，但因違章建築無法辦理建物保存登記，無從透過登記制度處分其所有權，違章建築之受讓人，亦無從依照登記制度取得所有權。
建築物為獨立之資產，其所有權不一定屬於土地所有人，與德瑞法制不同。然建築物究與土地不同，不能獨立存在，理論上雖認為不論建築物有無基地所有權（即是否為無權占有基地而為建築）或是否合法起造（即有無違反建築管理法令而建築）皆可為不動產之客體，然建築物如非經登記，既不能以法律行為移轉所有權，故除建築人已因建築不持登記即取得所有權外，嗣後如欲移轉，即非辦理登記不可。地政機關辦理建築物之登記時，設有種種限制，嚴格審查，因而與法令有違或無基地使用權之建築物即無法辦理登記。
最高法院97年度台上字第399號民事判決：「按違章建築之讓與，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未取得建築執照及使用執照，固屬違章建築，但對於違章建築之拆除須按照一定程序為之。查系爭房屋之原始起造人為被上訴人，上訴人係向被上訴人價購系爭房屋而交付價款，並取得事實上處分權，為原審所確定之事實。果係如此，上訴人既因買賣關係，而取得系爭房屋之事實上處分權，則被上訴人得否未經上訴人之同意，逕行拆除已交付上訴人之系爭房屋，已非無疑。」等之意旨觀之，違建仍得為買賣標的，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。
建築人因建築完成而取得建築物所有權，不以登記為要件，雖建築人並非土地所有人而係無權占有土地之人不同，不能適用附合理論，認為建築物所有權屬於土地所有人。違章建築之原始所有人對違章建築得為完全之使用，但不能為法律上之處分或設定物權。在其將違章建築出賣之後，法律上雖仍保有所有權，但除在訴訟上因代位關係，沿須以其為所有人之地位為主張外，並無實質上之意義。如有再行出買情形，對前買受人（已受交付）之權益亦不能有所影響，故原始所有人之地位與罹於時效之不動產所有人之地位相似。反之，買受人占有於買受後，雖無從取得所有權，然其享有用益權，及事實上之處分權（如拆除、修建），則無疑問，與一般所有人之情形並無以異，僅在受強制執行時不能以所有人之地位出而主張而已。實務上乃創代位理論，以為補救。除此以外，違章建築之占有人亦可依據占有關係主張占有之保護。
民法第355條：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。違章建築之所有人或買受人得將違章建築出賣、出租、出借、贈與他人或與他人互易，除租賃與使用借貸，原不限於所有人始能為之，且亦非關於所有權之移轉，不發生問題外，關於買賣贈與或互易雖無法使他方因登記而取得所有權，但仍應負交付義務，使他方取得為使用收益之權利。因出賣人若有兩重買賣情形，對已受交付而占有建築物之第一買受人不發生任何影響，故其效果一般買賣而已登記者並無不同。出賣人只在買受人非因過失而不知其為違章建築或出賣人故意不告知時始負瑕庛擔保責任。
對於違章建築之強制執行原始所有人為債務人而受執行時，無論其違章建築曾否出售，無人得提起異義之訴；若現占有之買受人為債務人受執行時，其前手皆不能提出異議之訴，中間買受人為債務人執行時，則其前手（包括原始所有人）及後手（包括現占有人）皆不能提起異議之訴，如其他第三人為債務人時，則現占有人得依代位權關係提起強制執行法第15條規定異議之訴。
為什麼要買違章建築？
購買違章建築在實務上看似違法、風險高，但實際上仍具有特定的用途與投資價值，特別是在土地供應稀缺、法規執行寬鬆或政策過渡期間，違章建築反而因其取得成本低廉與實用性高，成為某些市場參與者的可行選項。首先，最常見的用途之一，就是「低廉使用收益」的取得。違章建築在取得成本上，因無法辦理產權登記、無謄本及所有權狀，在交易市場上價格通常遠低於合法建築，因此能以相對低廉的價位提供穩定使用空間。若為既存違建或農地上的鐵皮工廠、臨時建物，因存在已久且政府長期容忍，甚至部分情況下有政策協助改善者（如農地工廠登記、產業輔導措施），更可視為一種實質可用資產。對於中小企業或個體經營者而言，雖然違章建築無法提供正式產權保障，但若其可穩定使用、能接電接水、交通便利，即使無法取得資產登記，仍足以作為營業據點、倉儲空間或居住場所使用，且在市場中具有實用價值。
其次，一些人購買違章建築的真正目的，不單在於建物本身，而是為透過建物的占有關係，進而「想辦法取得土地所有權」。這類做法，常見於違章建築位於國有地或私人閒置土地上時，購買人透過建物占有來延伸對土地的使用權，並伺機主張優先承購或申請標售。依民法第426-2條第1項、土地法第104條規定，若基地承租人出賣房屋，或基地出租人出賣其基地予第三人時，租賃雙方之一即享有優先承買權，這項設計本意是保障使用者不被排除使用。但須注意，此項規定限於單獨出售「僅基地」或「僅房屋」時適用，若土地與房屋同時出賣，則不適用優先承買的法律保障。因此購買違章建築者，若盼未來能主張優先承購權，仍需符合法定條件，並非一概適用。
再就國有土地而言，國有財產法第49條提供特殊機會，對於「非公用」類國有不動產，若已有租賃使用關係，得由國產署讓售予直接使用人。換言之，只要違建設於國有非公用地，且建物占有人與國產署已建立合法的使用關係（如租賃、臨時容許使用等），未來便有機會透過讓售程序取得土地所有權，完成合法化。該條第3項更進一步規定，若土地經地方政府認定有與鄰接土地合併建築使用的必要性者，國有地也可以讓售予鄰地所有權人，即令無租約關係，祇要確認「民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者」，亦得依國有財產法第52條取得租賃權，再依上開程序取得土地所有權。
對於有策略性併地需求的使用者而言，是一項潛在利多。國有財產之讓售事宜，須由財政部國有財產署統籌辦理，雖程序不一，但近年隨著政府處分閒置國有地的政策趨勢，此類管道實務上已多有前例。
整體而言，違章建築雖無正式產權保障，亦無法辦理所有權移轉登記，但仍具有可操作的經濟與政策價值。若使用人本身即為土地租用人，或與公有機關建立合法使用關係，則未來可能透過優先購買、讓售標售等程序，取得土地所有權，使違建轉型為合法建築。此外，即使無法完成產權取得，違章建築在特定條件下仍可產生穩定收益，例如收租、倉儲、農業設施等低密度用途，只要具備穩定使用年限，仍具投資報酬潛力。
不過，欲藉由購買違建進行土地佈局，亦須面對多重風險：其一為主管機關的拆除處分風險，尤其近年對於農地違規工廠、違章住宅之查報力度提升，應詳查是否已列管；其二為土地所有人主張權利，例如私人地主可依民法第179條主張不當得利，要求返還土地、損害賠償甚至拆屋還地，若違建購買人無法提出合法使用來源，則面臨敗訴風險極高；其三為契約效力的限制，違建買賣多屬事實交易，欠缺公權力背書，一旦發生糾紛，多依民事糾紛處理，缺乏法定產權保護機制。是故，購買違建者宜於交易前審慎確認土地使用狀況、地目限制、現況租用關係、是否列管拆除等資訊，並於契約中詳細列明風險歸屬、責任界定、若拆除是否退款、如何處理改良物等，強化自身法律防線。
-房地-房地買賣-違章建築
(相關法條=強制執行法第15條=土地法第104條=國有財產法第49條=國有財產法第52條=民法第179條=民法第348條=民法第355條=民法第426-2條=民法第758條=民法第759條)
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