違章建築可以時效取得嗎?

03 Jun, 2025

問題摘要:

違章建築雖不能因時效取得「建物所有權」,但若符合民法時效取得條件,且占有人能證明其具備實質支配、使用、排他性等權能,在特定條件下或可主張其已取得「事實上處分權」,並得依法排除他人妨害或請求不當得利。然而此項權利仍不等同於民法所規定之不動產所有權,亦不得作為正式移轉登記之依據,僅為法院在處理實際紛爭時所承認之保護性財產權類型,應視個案事實與法院見解而定。實務中當事人主張違章建築因占有而取得某種法律保障地位時,應注意舉證其占有起始時點、實質使用狀況與排他性事實。

律師回答:

關於這個問題,違章建築是否能以時效取得所有權,一般民眾經常誤以為,只要住得久、超過20年,即使原本不是自己的房子,也能依民法第769條主張取得所有權。然而,違章建築本身並無法作為建物所有權第一次登記的標的,原因在於其未依法取得建築許可與使用執照,因此不具備合法登記的前提要件。即使居住者以所有之意思,和平、公然、持續占有該違章建築超過20年,也難以實踐民法第769條所規定的「得請求登記為所有人」的效果,因為地政機關對違章建築無法辦理所有權登記,自然無從登記成為合法的建物所有權人,亦即無法時效取得建物之所有權。
 
最高法院95年度台上字第94號民事判決明示,違章建築不能登記為所有權,因此不屬於所有權得主張返還之標的,排除第767條適用。不過,違章建築於法律上仍具有一定程度的保護,其雖不得登記為建物所有權,但若係由出資興建之人建造,則其在興建完成後,基於民法第66條第1項規定,屬於土地上之定著物,即已原始取得其所有權。即便該權利無法透過不動產登記制度呈現於地政資料中,但其仍享有事實上處分權,意即對該建築物享有實際的使用、管理與讓與等支配能力。
 
最高法院106年度台上字第187號民事判決即曾指出,事實上處分權作為物的權利,於無權侵害發生時仍應予以保護,得依民法第184條請求損害賠償或排除侵害。此即代表即便違章建築無法時效取得所有權,亦無法辦理移轉登記,但仍有一定程度之「物的使用利益」,此種利益雖不足以對抗真正所有權人,但對於外部不法侵害者而言,仍有法律保護之空間。
 
違章建築是否可以因長期占有而時效取得其「事實上處分權」,在法律上具有相當爭議。首先,民法第772條規定:「前五條之規定,於所有權以外之財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」此條文主要是將時效取得制度擴張至其他財產權,例如地上權、典權、農育權等用益物權,亦包括一定的事實上支配權利範疇,當然是否包括「事實上處分權」則仍有待實務與學說進一步確認。
 
不過,此處所指的準用時效取得仍有其條件,最核心的要求在於「取得占有及事實上控制」。對於未辦理建物所有權第一次登記的違章建築而言,既然無法為正式不動產權利之登記,即使無法時效取得建物所有權,但若經長期和平、公然、繼續占有達一定年限,是否可以取得類似「事實上處分權」的法律地位?
 
即便法律上容許「事實上處分權」為準用時效取得之標的,仍須落實民法時效取得制度之基本要件,包括以權利人之意思占有標的,且占有須和平、公然、無間斷,並持續達法律所定年限。通常不動產為20年,動產為10年,而在違章建築情形下,若無具體契約或法律行為可供證明權源,主張時效取得者須提出其自始即基於自認所有而占有該建物,並非因借用、寄居或其他允許性使用關係而居住。
 
舉例而言,如某人原係建物所有人之親屬,經允許借住該建築,即使居住20年,若無證據證明其占有已轉變為排他性支配或排除他人權利之態度,則難以成立時效取得。再者,在違章建築無法登記的客觀條件下,即使當事人經時效完成取得事實上處分權,亦僅能對抗他人之非法侵害,卻仍無法要求地政機關為所有權之登記。也就是說,即使法院承認某人取得事實上處分權,其地位仍僅存於民事爭議中的法律保護範疇,無法轉化為完整的不動產物權。
 
此外,民法第772條所提及的準用規定,也應限於可登記之財產權,或基於法律設計可形成財產權的權利型態,對於違章建築之事實上處分權是否涵蓋在準用時效取得的適格標的中,學界仍有所爭議。持否定說者認為違章建築本為違法設施,不應享有時效取得保護之效果;而持肯定說者則基於財產法秩序穩定及信賴保護原則,主張只要該建物已實質存在並長期穩定占有,即應保障實際使用者的基本支配利益。

-房地-不動產物權-所有權-違章建築

(相關法條=民法第66條=民法第769條=民法第772條=民法第184條)

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