違章建築之買賣問題？違章建築一定要拆嗎？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築雖無法辦理產權登記，亦不具法律上對世效力，但在民法架構下，仍可作為事實上具有經濟價值之定著物，供當事人進行買賣交易，並形成有效契約關係。當雙方對建物性質與風險有清楚認知並達成合意時，其契約效力不會因建物違章身份而當然無效。關鍵在於，買方是否具備足夠資訊與審慎態度來識別風險，並透過契約條文、產權查核與使用權分析妥善布局，將潛在損失控制在可接受範圍內。在法規與實務並存的空間裡，違章建築的買賣與使用，既要看準行政執法的現實，也要重視民事法律的保障邊界，唯有充分評估與精密契約安排，方能將違建交易轉化為低成本、高效益的使用或投資資產。
律師回答：
關於這個問題，違章建築的買賣問題，長久以來在實務上具有高度爭議與多元操作空間。一般而言，違章建築泛指未依法申請建築許可或使用執照、擅自興建的建築物，種類繁多，涵蓋既存違建、室內違建、農地違建、臨時建物、增建、外推或加蓋等。買賣此類建物時，買方面臨的第一步，即是發現建物是否有違章狀態，一旦有異狀，便應要求出賣人提出擔保與說明。若出賣人能具體說明違建性質、可能被裁罰或拆除之風險，則買方即可據此進行風險評估，判斷是否仍有意願承購。值得一提的是，違建不必然意味將被立即拆除或重罰，部分違建在現行法規與行政政策下具有一定容忍空間，甚至存在部分轉合法的可能性。因此，即便違章建築在行政法層面屬不合法存在，但在土地或占有權無問題、且不屬重大危害者，實務上仍得自由使用、收益或轉讓。
以土地已合法取得，但未申請建照即擅自加蓋之情形為例，若該建物具有經濟上使用目的，並非可隨意搬移之輕型構造物，其實質上仍符合民法第66條第1項所定「定著物」之要件。依該條規定，不動產包含土地及其定著物，其中定著物係指固著於土地、不易移動、並具經濟利用價值之建物或設施，因此即便建築本身係違建，是否有建照並不影響其作為不動產的性質判斷。例如屋頂未完全封閉，但牆體完整、可供遮風避雨與居住使用之房屋，即使為違建，仍屬不動產中的定著物，而非簡單動產，並在民法上具備財產權利的討論基礎。
進一步而言，不動產物權若係依法律行為取得者，原則上需辦理登記始生效，這是民法第758條第1項的基本規定。亦即，不動產所有權、地上權、永佃權、典權等，如因買賣、贈與、交換等法律行為而發生物權變動時，必須經由登記程序才具對世效力。然而，違章建築因無法辦理保存登記，形式上無法成為法定登記標的，故即便雙方進行買賣，也無法於地政機關申請所有權變更，導致買方於法律上無法取得正式產權。
但這並不代表雙方之間的買賣契約無效。因違建的原始起造人取得建物係由事實上建造完成所生，而非透過法律行為取得，所以其對建物之所有權並不依賴登記而發生，而是基於事實支配與出資完成之結果，產生建物所有權。
因此，違建雖不能透過登記取得所有權，卻仍可成為私法上「交易標的物」。雙方若明知該建物為違建，仍以其作為買賣契約之標的，並完成價金給付與建物交付等程序，則即便無產權登記，實務上仍認該買賣契約有效成立，並發生事實上處分權的讓與效力。也就是說，買方可對該建物主張使用、收益及處分之事實權利，除非雙方另有約定，否則即使法律上無法取得產權證明，仍可基於契約主張租賃、再轉讓、甚至改建之事實權能。
此種買賣模式最常見於農地違建、舊工業區鐵皮廠房、都市增建屋頂加蓋等場所。買方若明確知悉違建狀況，並與出賣人約定風險歸屬與價金折讓條件，交易實務多仍予以承認。法院判決中亦多次肯認「違章建築雖不得登記為不動產，惟其本質上仍具財產性質，當事人對之為買賣契約並非當然無效。」重要的是，雙方契約中若能明確揭示建物為違建、已告知拆除風險、買方願意承擔相關責任，則法院在判斷契約效力時，往往會從當事人真意出發，採納有效認定。
違章是否一定要拆？
違章建築在我國長期存在，是都市發展與法規治理之間矛盾的產物。從建築法令與實務操作層面來看，違建並非一概而論「應拆除」，其是否構成違法，以及能否保留或轉合法，必須依其類型、時間、性質及對公共安全的影響等因素，進行分類處理。違章建築主要可區分為「新違建」、「既存違建」、「舊有違建」、「程序瑕疵的違建」、「法律例外免拆違建」與「實質違法建築」等，此外還包括特定型態如「陽台外推」、「頂樓加蓋」、「夾層屋」、「騎樓封閉」等。不同類型違建所涉及的法令背景與處理方式各異，亦需依地方政府的認定標準進行執行。
首先，新違建係指民國84年1月1日以後新產生的違章建築，各縣市對此定義略有差異，例如臺中市即以100年4月21日作為新違建認定基準日。新違建原則上屬「即報即拆」類型，不得列入暫緩或免拆處理。尤以近年來農地上新建的未登記工廠、鐵皮屋等違建激增，政府針對此類違建加強查報與拆除作業。不過，若為較輕微的違建型態，如採光罩、陽台外推、雨棚違建等，地方主管機關仍有可能先行拍照列管、暫不強制拆除，僅在違建涉及消防逃生、妨礙通行、古蹟保存等公共安全情形時，才列為優先處理對象。
接著是既存違建，係指民國53年1月1日至83年12月31日間已存在之建築物。此類違建原則上不主張立即拆除，而是列為「暫緩拆除」，由主管機關拍照、造冊列管。然若該建物規模過大、占用公共空間、或明顯影響市容與安全者，仍會訂定優先拆除計畫。既存違建允許範圍內之輕微修繕行為，如設置遮陽棚、整建鐵捲門或簡單綠化，亦需符合各縣市規定之高度、面積及安全要求，並不得變更建物使用性質或增加樓地板面積。
實務上還有兩類「免拆」情形：第一為程序瑕疵違建，指建物在法規設計、結構、高度等方面符合建築法，但因建照尚未核發、行政程序未完備即行施工。此類違建依法可補辦建照，繳納相關費用後取得合法身份。第二為法律例外的免拆建築，如鐵窗、天線、女兒牆、假山假水等，因情節輕微、影響不大，主管機關得裁量免拆處理。
在此基礎上，還需注意違建中「實質違法」與「程序違建」之區別。實質違建係指違反建築法規或都市計畫法，例如未經許可在禁止建築區域擅自興建、占用公共設施、危及鄰房安全等，即使完成施工，地方政府仍得依法查報與強制拆除。程序違建則僅限於施工過程中違反程序規定，例如建照尚未核發即先施工，但設計內容合法，此時經補辦程序即能合法化。
再就特定型態違建而言，常見者包括頂樓加蓋、陽台或露台外推、騎樓封閉與夾層屋等。這些違建多屬於原建物使用空間之外額外加建，目的多為擴增使用面積或營業空間。頂樓加蓋常為頂樓住戶將平台區域改建為房間或儲藏空間，露台外推則係將原本室外空間加設牆壁、門窗使之變成室內空間。騎樓封閉違反都市通行與逃生設計原則，封牆、裝鐵門之作為易被列為查報對象。夾層屋則為在已核准使用空間中，另加夾層創造樓層空間，如未經申請即建造，亦屬違建。
違建的判定亦常見於四種具體情形：一為超出建蔽率或容積率，例如核發使用執照後，又加蓋超出原核准容積的樓層；二為違反土地使用分區，例如在工業區建造住宅，在農業區營業設施；三為在禁止建造之土地建築，如保護區、國有保安林等；四為未申請建造執照，即便設計符合法規，仍屬違法施工。以上情形皆會影響建物合法性，依違法程度決定是否列管、限期改善或拆除。
那麼，若民眾發現自宅為違章建築，是否一定要拆除？事實上，答案取決於違建類型與是否影響公共利益。若屬既存或舊有違建，且無安全疑慮，原則上拍照列管、暫緩處分。若屬新違建或違反土地使用區、涉及公共設施占用者，原則上將列為優先查報對象。部分違建如屬程序瑕疵，則得補辦相關手續使之合法。民眾應先向地方建築主管機關查詢，確認建物現況是否列管，並依指導處理。
不過，違章建築買賣仍存重大風險，第一為政府主管機關拆除命令，尤其對於未登記工廠、佔用國有地建物，相關政策趨於強硬，若遭拆除則買方實際利益將歸零。第二為土地產權問題，違建多數無登記建物，若其土地並非法屬建物起造人所有，甚至無租賃或使用契約，即可能面臨地主依民法第767條主張排除占有，或依第179條主張不當得利請求返還土地，甚或要求拆屋還地。第三則為買方無法將建物作為擔保品，因無登記證明，自難辦理抵押權設定、轉賣、繼承、遺贈等後續處分程序，導致投資彈性與財產保全機能大為受限。
因應上述風險，建議買受人在購買違章建築前應採取下列風險控管措施：第一，查閱土地登記謄本，確認出賣人是否為土地所有權人，或是否已取得地上權、租賃權等法律上使用基礎。第二，要求出賣人說明建物合法性，若明知為違建，應書面確認並於契約中約定其違建現況、可能行政處分風險，以及拆除責任之歸屬。第三，避免大額裝修與改建投資，應衡量其可預見使用年限及潛在強拆可能性，理性評估投報率與折舊風險。第四，若為國有土地，可查詢是否屬非公用財產，並評估未來透過《國有財產法》第49條取得讓售機會。第五，如涉及占用他人私有地，應格外謹慎，避免被地主排除占有或提告侵害權利，若無土地使用授權，不宜進行買賣。
-房地-房地買賣-違章建築
(相關法條=民法第66條=民法第179條=民法第758條=民法第767條)
瀏覽次數：1
