違建可以出租嗎？房東、房客要注意什麼事項？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築雖不具合法地位，仍因具實體存在與經濟價值，被廣泛作為租賃標的。然而，其法律風險高，不僅涉及租賃目的無法實現，更可能造成居住安全問題。承租人在簽約前應審慎確認建物是否為違建，並要求出租人提供建物合法性資料；出租人亦應坦誠揭露建物現況，以避免將來產生契約爭議與損害賠償。尤其在承租人已知悉建物為違建仍簽約之情形下，法律上將視為風險自負，難以於日後主張免責或損害賠償。從長遠而言，倘遇出租人未告知建物違建或擅自隱匿情況，承租人仍可透過舉證取得法律救濟，但最根本的保障，仍在於簽約前的審慎查核與書面記錄。
律師回答：
關於這個問題，違章建築，俗稱「違建」，係指未依法申請主管機關審查核准、未領取建築執照即逕自建造的建築物。建築法第25條第1項與違章建築處理辦法第2條的定義，於依法應經許可之地區擅自興建建物者，即屬違章建築。由於違章建築違反法定程序，未獲政府認可，故不具合法建物身分，也無法申請使用執照或完成建物所有權首次登記，僅是行政上違規。
因此違章建築不會取得建物謄本與所有權狀，亦無法在地政系統中進行任何登記、查詢或處分行為，法律上視為不存在的建物。然而，儘管違章建築在法律登記層面屬於「隱形財產」，但在現實社會與市場機制中，其仍以實體型態存在，且具備可居住、可使用之功能與價值，廣泛被視為實質存在之不動產。
在此情形下，違章建築雖然無法取得法律上之所有權證明文件，卻並非完全不能被使用或交易。民法第66條規定，土地及其定著物為不動產，而建築物即屬此類。換言之，即使建築行為未經核准、所建物不得辦理登記，亦不影響其「物的存在性」，仍具有物理實體及可為人所使用、控制、占有之特性。因此，在我國法律體系下，違章建築雖無法取得「所有權人」身份之登記認定，卻仍可作為事實上之佔有與處分標的。
更具體而言，違章建築在實務上仍常被作為居住、營業、倉儲、農舍、工寮等用途使用，並且存在活絡的買賣與出租市場。這是因為違章建築的起造人或後續接手之人（如繼承、買受等方式取得建物之實際控制權者），即使未取得法律所承認的所有權資格，依然可以對該建物進行佔有、使用、修繕、轉讓、租賃等行為。
法律上的限制，僅止於其不得向政府申請辦理建物登記、不得享有正式的物權保障，不影響其事實上的經濟價值與交易功能。因此，違章建築是否能出租的問題，答案是肯定的。擁有該建物事實控制權的人，確實可以將之出租，並與承租人訂立租賃契約，提供使用與收益權。此一行為在民事法律中屬合法契約關係，只要不涉及刑法或行政罰則，原則上不因違章性質而被認為無效。
值得補充的是，雖然違章建築可以出租，但出租人與承租人所面臨的法律風險亦不容忽視。首先，由於建物未登記，租賃契約中載明之「標的物」將無法比照合法建物以謄本佐證，承租人對其權益保障程度相對不足；其次，政府針對違章建築依法得進行拆除處分，若承租期間主管機關執行強制拆除，則承租人將面臨租賃目的無法實現的損害風險。此外，若因違章建築而導致火災、公安事故、逃生困難等情形，除原建物起造人可能涉入公共危險罪嫌，出租人與承租人亦可能須負部分民事或行政責任。
租賃違章建築的注意事項-不爽不要租
違章建築雖屬違法存在，卻因租金相對低廉，對部分族群仍具吸引力，然而承租違章建築潛藏諸多法律風險，承租人與出租人均須審慎面對。首先，違章建築因未經政府核准建造與使用，自然存在遭主管機關舉報後被強制拆除的可能，承租人在租期中若遇拆除，可能瞬間流離失所。因此，於簽訂租賃契約時，承租人應主動要求出租人提供建物謄本或所有權狀，以確認建築是否合法。出租人亦有義務據實告知房屋為違章建築的事實，否則可能違反「附隨義務」而須承擔法律責任。
出租人對於租賃標的若屬違建，應盡協力與告知義務，屬於契約附隨義務的一部分。若違反此義務，承租人得依民法第227條請求損害賠償或終止契約。違章建築有遭強制拆除的風險，為租賃契約的重要事項，出租人應據實告知，否則即可能構成給付不能，承租人得依不完全給付規定行使權利。
房東詳實告知房客房屋屬違章建築，是房東的「附隨義務」。
此一法律見解如如「另契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。此項附隨義務不僅係基於誠信原則及補充契約解釋（契約漏洞之填補）而生，且而附隨義務包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益，倘債務人未盡此項義務，債權人自得依民法第227條不完全給付規定行使其權利（最高法院99年度台上字第789號判決要旨參照）。……為維護承租人財產上利益……出租人應負有告知租賃標的是否屬違章建築之附隨義務……上訴人於締約前已知悉系爭違建存在……則其本應知悉違章建築隨時有遭主管機關強制拆除之可能……本負於簽訂系爭契約前告知系爭房屋具部分違建之附隨義務，卻未告知此情……則被上訴人於締約前實無從評估違建所可能造成之各種影響，以為承租與否之決定，揆諸上揭要旨，上訴人自已違反該附隨義務……。」(臺灣臺北地方法院105年度簡上字第433號民事判決)
「……租賃物是否為違建而有遭主管機關拆除之虞，應屬租賃契約之重要內容，為維護承租人之財產上利益，出租人自有就租賃物是否為違建之事實據實告知承租人之附隨義務，倘若違反而致使承租人無法達成其租賃契約之目的，承租人應得依不完全給付規定，主張出租人有給付不能情事而終止租賃契約。」(臺灣新北地方法院109年度訴字第2700號民事判決)
若房東於承租前即告知租屋為違建，並於契約中明載免責條款，例如租期中若發生拆除則房東不負責等約定，則雙方即具備共同認知，承租人應理解可能遭拆除之風險，法律上即難以向房東主張損害賠償。即使未於契約中明文約定免責條款，只要房東可證明承租時承租人已明知為違建（例如口頭告知或現況確認書註明），法院仍有可能判定出租人免責。承租人已知租賃物為違建且仍簽約承租，即應自行承擔可能被拆之風險，縱遭拆除亦不得請求賠償。
可參考「查原告在向被告承租系爭房屋時即已知悉系爭建物係屬違章建築……顯見原告於簽約前即明知系爭建物為違章建築，違反建築法規，而有被政府勒令停止使用、封閉建築物或強制拆除之可能，則原告既對系爭建物之狀況未能提出使用執照，且有違反建築法規之情形有所了解，卻仍與被告簽立房屋租賃契約，益證原告亦認違章建築之房屋具有財產價值性，在未經政府強制拆除前得予承租作為營業使用……足徵系爭建物由原告經營店面，並無不能為使用收益之情事，益證被告依現況交付系爭建物予原告使用，已符合兩造訂立房屋租賃契約時約定之使用收益之狀態……被告交付系爭違章建物予原告經營店面使用收益，已合於兩造約定之使用收益狀態，至於系爭建物是否符合建築法規之規定取得使用執照，且可在合法狀態下經營店面，則非兩造合意之契約內容，原告主張系爭建物嗣遭拆除，被告未依約交付適於使用、收益狀態之租賃物，係屬於可歸責於被告之事由而給付不能，請求被告賠償原告所失利益960,982元云云，核屬無據，要難准許。」(臺灣新竹地方法院105年度竹簡字第5號民事判決)
反之，若房東未於簽約前說明建物為違章建築，承租人基於信賴而簽約，於租賃期間房屋遭拆除，即屬出租人未能提供適合使用之租賃物，構成契約義務違反。
此時，承租人可依民法第226條、第423條主張房東給付不能，請求損害賠償，包括裝潢費、設備設置費、臨時搬遷住宿費等實際損失。若拆除僅及於部分結構，如鐵皮加蓋、違建陽臺等，承租人則可依民法第435條請求減少租金，唯若殘餘部分已無法達成原約定用途，則得終止租約。
在尚未拆除前，若房客於承租後才發現房屋為違建，單憑心理不安而主張提前終止租約，通常不被法律支持。一般而言，承租人無正當理由單方面終止契約，即屬違約，應負賠償義務。除非租賃契約中已有約定任意終止條款，並規定提前通知期間或違約金額（如內政部所公布的住宅租賃定型化契約），否則任意終止將構成違約行為。租賃契約仍有效存在時，出租人有權主張違約責任與損害賠償。
不過，若違章建築雖尚未遭拆除，除非已被主管機關列冊為待拆對象，或有瑕疵危及居住安全之情形，則可依民法第424條主張房屋存在危及人身安全之瑕疵，即便承租人於簽約時已知該瑕疵，亦仍得終止契約，且無須賠償。此條款主要保護居住安全優先於契約自由，為居住權提供法律保障。適用情況如建物鋼構鏽蝕、管線裸露、樓板傾斜、消防安全設施不足、逃生動線阻塞等，若經專業鑑定屬危及人身安全，承租人即可據此解除租約。
因此，在租賃違章建築前，雙方務必審慎對待，明訂權利義務，並考量建物本身的安全性與法定風險。即便租金便宜、租期彈性，承租人也應思及未來可能因政府強拆、房屋滅失、用途受限等問題，衍生搬遷損失與法律糾紛。只有在資訊充分與風險可控的前提下，租賃違章建築行為才可能在實務上取得相對合理與安全的運作空間。
-房地-房地租賃-違章建築
(相關法條=建築法第25條=民法第66條=民法第226條=民法第227條=民法第423條=民法第424條=民法第435條)
瀏覽次數：2
