業主不配合該如何處理？業主不讓裝潢業者進入施工？
29 May, 2025
問題摘要：
若業主阻止裝潢業者進場施工，而導致裝潢工程無法如期推進，裝潢業者不僅有權要求受領遲延所生費用，亦可主張定作人違反協力義務而解除契約並請求損害賠償，但應注意保存證據並於法定時效內行使權利，方可有效維護自身之合法利益。對於業主而言，也應理解自身在承攬關係中所負協力義務與提供施工條件的重要性，避免因一時疏忽而導致法律責任的產生與裝潢糾紛的加劇。潢業者若遭遇業主不配合，首要確認自身已合法合理提出施工需求並完成事前義務，其次須即時書面催告，要求業主限期履行協力義務，否則依法可解除契約並請求損害賠償或主張提出完成，免除責任。透過周延舉證與紀錄備存，得以在糾紛發生時保障自身權益，並確保工程進度與法律關係清晰明確。
律師回答：
當業主不讓裝潢業者進入施工現場時，可能會涉及定作人遲延受領與違反協力義務等法律問題。如果雙方已簽訂承攬契約，並約定由裝潢業者（即承攬人）在特定時間內進場施工，而業主（即定作人）未依約提供必要條件讓其如期施工，例如未事先依公寓大廈管理規約向管委會報備，導致大樓管委會或管理員禁止施工人員進出，或是業主未按約定定期開門、交屋、移交施工空間等，便構成對契約的違反，且法律上構成受領遲延。
在裝潢承攬契約中，若業主（定作人）不配合而導致裝潢業者（承攬人）無法進場施工，這樣的情形在法律上涉及的是債權人遲延與協力義務的問題。當承攬人依法依約準備履行工作，例如依施工期程進場施工，卻因業主未交屋、未開門、未申請大樓施工許可，甚至無故拒絕讓施工人員進入，導致工程無法進行，則應認為業主構成債權人遲延。
民法第235條與第236條規定，若債務人即承攬人並非依債務本旨提出給付，則不生提出效力；但若債權人預示拒絕受領，或給付兼需債權人行為時，債務人可透過通知方式主張已準備給付，亦即可以視為完成提出之效果。當工作無確定履行期限，而債務人提前提出給付，但債權人一時無法受領時，原則上不構成債權人遲延，除非債權人先行催告或債務人已提前合理通知。
在裝潢實務上，裝潢業者如要進場施工，應先提出明確的施工計畫與合法需求，例如提供設計圖、工地進出申請、施工時間表等，並提前通知業主，若業主無正當理由拒絕配合或拒不回應，即構成協力義務違反與債權人遲延。此時承攬人得主張其已完成「提出」，依民法可通知債權人並備妥施工條件，以主張其債務已經準備履行。
此外，當定作人沒有配合提供房屋讓裝潢業者得以順利施工，法律上還會視為違反協力義務。協力義務是民法第507條所明定，當承攬之工作需定作人提供某些先備條件，例如交付施工場所、建築設計圖、材料、水電管線等，以使承攬人可以進行工作時，定作人即負有提供這些條件的協力義務。
若定作人未履行，承攬人可依法律規定催告對方於一定期限內履行協力義務，例如要求限期交屋、開門或提供管委會施工許可等，並明確指出如逾期不為履行，將解除契約並請求損害賠償。
若工作進行需定作人提供協助（如提供場地、申請許可、提供設計圖或施工進場通知等），而定作人未配合者，承攬人得以書面催告其於合理期間內配合，逾期仍不履行者。
民法第508條亦規定，如定作人遲延受領，在此期間若工作物毀損或滅失，該風險應由定作人負責承擔。換句話說，只要不是因承攬人之故意或重大過失所致，則如因天災、意外或其他不可抗力因素導致已完工程或已製作設備發生損害，這些損害由定作人承擔。
但裝潢業者也須注意，其主張必須建立在自身所提要求合法合理的前提下。若裝潢業者所提之施工安排、時程或需求明顯不合情理，或未依約履行事前通知與申請義務，則定作人亦無須無條件配合。也就是說，只有在裝潢業者依約履行義務的基礎上，才得要求業主配合，否則反而可能被認為自身有瑕疵，導致工程進度延誤，難以主張業主遲延責任。
因此，在實際操作上，裝潢業者若面臨業主不配合或阻擋進場的情形，應先行整理所有通知紀錄、申請文件、工作計畫表等佐證資料，並以書面方式明確催告業主限期履行協力義務，若催告屆期仍不改善，即可考慮解除契約並依法請求損害賠償。但如選擇繼續履行契約，亦可主張延長工期，並要求補償因工期順延所衍生之倉儲費、人力成本與租賃設備延長費等額外支出，前提是須能舉證其費用與損失。另一方面，若裝潢業者尚未履行事前準備義務，例如尚未取得建築物管理委員會的開工同意、施工計畫尚未送審或尚未提出保固方案，則不得主張業主不配合或遲延受領。
最後，裝潢業者在進行重要協商過程或提出施工需求時，建議採書面形式進行，例如透過Email、Line紀錄、存證信函等方式保存證據。尤其當雙方對進場條件、工程期程或交屋進度有爭議時，須以具體資料證明自身已善盡義務，避免日後爭議無從舉證，否則無法有效主張民法所賦予的提出效力與解除契約的救濟權利。
承攬人則可依民法第507條解除承攬契約，並依契約內容及實際損害情形向定作人主張損害賠償。該損害可包括原本承攬完成後可取得之報酬與成本之差額，即承攬人因契約履行所可預期的利潤。若一方已履行給付義務，對方卻遲延受領，則遲延受領者應負擔因遲延而生的費用與風險，例如倉儲費、人員待工工資、交通旅宿等必要開支。此外，若承攬人已為部分施工或材料預備，也可以將相關投入成本列入損害賠償範圍。
但須注意，民法第514條對此類損害賠償請求或契約解除權，設有一年的時效限制，即承攬人應自違約事由發生時起一年內行使權利，否則該請求權將因時效完成而喪失。實務上，建議裝潢業者發現無法進場施工時，應立即以書面方式例如存證信函通知業主，明確記載違反事實、施工阻礙的具體情形，以及要求限期改善的內容，並保留往來紀錄與證據，以便日後若須主張解除契約或請求賠償時，能有充分依據支持。
-房地-裝潢工程-協力義務
(相關法條=民法第235條=民法第236條=民法第507條=民法第508條=民法第514條)
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