「凶宅」的定義為何？

問題摘要：

凶宅的定義雖無統一法條規範，但可從三方面歸納：第一，契約優先，若不動產現況說明書或買賣契約對凶宅已有特別約定，應依約定辦理；第二，若契約無約定，則參考法院判決與社會通念，普遍認為屋內發生自殺、兇殺或其他非自然死亡事件即屬凶宅；第三，若爭議事件發生於屋外或間接關聯，則需視個案情況由法院判斷是否足以影響房屋的通常使用效益與交易價值。實務見解逐步趨向承認凶宅屬於心理瑕疵的一環，並以揭露義務確保交易公平。換言之，凶宅定義的核心在於是否存在足以影響一般交易安全與心理接受度的非自然死亡事件，這也是目前法律與實務操作的共識。

 

律師回答：

「凶宅」的定義長期以來在我國法律與實務運作中並無明確規範，而是透過法院判決逐步累積出不同角度的見解，加上主管機關的行政解釋以及不動產市場的慣例共同交織而成。

 

首先，從最高法院的判決觀察，103年度台上字第960號民事判決認為，凶宅主要是指「曾發生兇殺或自殺致死情事」的房屋，這種情況因涉及暴力或自戕行為而造成買受人心理上的不安，足以影響房屋的交易價值與通常使用效益。另最高法院110年度台上字第2419號判決則採取更廣泛的立場，認為凶宅可涵蓋「曾發生非自然身故情事」的房屋，換言之，不限於自殺或他殺，凡是房屋內有人因意外事故或其他異常狀況死亡，亦可能構成凶宅。由此可見，實務對於凶宅的範圍並未完全一致，有的見解偏向狹義，有的則傾向廣義，顯示司法實務仍在發展中。

 

其次，民法的規範，雖然民法第354條並未直接規範凶宅，但其中關於「瑕疵擔保」的規定，卻成為處理凶宅爭議的重要依據。出賣人應擔保標的物在危險移轉時不存在足以滅失或減少其價值、或減損通常效用或契約預定效用的瑕疵。

 

凶宅之所以爭議不斷，正是因為「非自然死亡」事件雖未必影響建築結構，但卻因社會觀感與心理效應，使得一般買受人認為其效用或價值大幅降低，因此構成一種「心理瑕疵」。法院在實務中大多傾向承認凶宅屬於瑕疵，並允許買受人依據瑕疵擔保責任請求減價或解除契約。至於主管機關的態度，內政部雖未以法條明定凶宅定義，但透過不動產現況說明書的制度，要求出賣人揭露屋內是否曾發生兇殺、自殺、非自然死亡等情事，藉此保障交易資訊的透明。換言之，若契約或現況說明書中已有明文約定何謂凶宅，當事人間即應依此約定作為判斷標準；若契約無約定，則回歸司法實務與社會通念認定。

 

從市場的角度觀察，仲介業普遍認為凶宅是指「屋內發生自殺、兇殺或其他非自然死亡事件」的房屋，特別是涉及人命的事故最容易導致房屋價值下跌。若死亡發生於屋外，如頂樓跳樓後墜落於地面，或因交通事故於外部道路死亡，是否影響房屋性質則有爭議，部分法院認為若事件與屋內並無直接關聯，便不宜視為凶宅，但也有見解認為只要影響買受人心理認知，即可能構成瑕疵，這顯示認定標準仍具彈性。

 

進一步而言，凶宅問題涉及買賣雙方的信賴與揭露義務，若出賣人明知房屋曾發生此類事件而未告知，即可能構成瑕疵擔保責任或甚至詐欺。買受人則可主張解除契約或減少價金，並請求返還已支付之款項。另一方面，若買受人已知悉凶宅情事，仍以低價購入，則不得再主張瑕疵。這種平衡機制在於保護資訊不對稱的一方，但也避免濫用凶宅名義規避契約責任。

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