如何查詢房屋是否凶宅，以避免買到兇宅？

05 Nov, 2025

問題摘要：

查詢房屋是否為凶宅的具體步驟為：一、先檢視不動產現況說明書，看屋主與仲介是否有誠實揭露；二、利用警局紀錄及公開媒體資料進行查證；三、向當地鄰居、管委會詢問作為輔助；四、簽約時可在契約中特別約定若事後發現凶宅可解除契約並加倍返還定金，以強化保障。倘若仍不幸買到凶宅，則應依民法第354條、第359條及第360條主張權利，並在出賣人故意隱瞞時，另行提出刑事詐欺告訴。唯有透過事前查詢與事後救濟雙管齊下，方能最大限度保障自身的購屋權益，避免在高額交易中成為資訊不對稱的受害者。

律師回答：

在我國法律與社會實務運作中，所謂「凶宅」雖然沒有統一定義，但法院與主管機關多已形成共識：只要屋內曾經發生過兇殺、自殺、或其他非自然死亡事故，就會被視為凶宅，因為此種情事會影響一般人對房屋的心理接受度，進而反映在市場價格與成交機率。因此，如何查詢房屋是否為凶宅，成為購屋前極其重要的步驟。

首先，依據民法第354條規定，出賣人對於買受人應擔保標的物在危險移轉時無瑕疵。實務認為，凶宅雖未造成房屋結構上的物理性損壞，但因一般大眾普遍存在的嫌惡心理，使得房屋價值顯著下降，屬於法律上可認定之「物之瑕疵」。買方若不知情而購買，便可依民法第359條請求解除契約或減少價金，若情況特殊解除契約會顯失公平，則僅能主張減價；同時依第360條規定，若出賣人明知不告知，買方還可另行請求債務不履行的損害賠償。因此，確認房屋是否屬凶宅不僅關乎心理安心，更直接影響法律權益。

購屋前的查詢管道大致可分為數種：

其一，最直接的方法是向轄區警察局申請調閱公共意外事故紀錄，特別是死亡事件的紀錄，雖涉及個資保護，但在有購屋正當理由時，通常可以合法申請。

其二，可利用新聞媒體的公開報導進行搜尋，許多自殺或兇殺案件都會被媒體披露，買方可透過關鍵字檢索，交叉比對地址與事件。

其三，可向當地鄰居或管理委員會打聽，雖然口耳相傳證據力有限，但往往能提供線索，再透過正式管道驗證。

其四，依據不動產交易現況說明書制度，出賣人與仲介在交易時應誠實告知房屋是否曾發生非自然死亡事故，若有隱匿或不實陳述，將承擔民事與刑事責任。

若出賣人刻意隱瞞，甚至有「洗凶宅」的行為，例如透過頻繁轉手試圖淡化事件，則可能構成刑法第339條詐欺罪，法院實務上已有案例，認定賣方以一般價格出售凶宅而未告知，屬於詐欺行為，買方除民事解除契約或減價外，還可報警追究刑責。

不過，查詢凶宅仍有若干爭議，例如死亡發生在屋外是否影響判斷？若有人從大樓屋頂跳下，墜地死亡，但購買的是高樓層住宅，是否構成凶宅？法院見解並不完全一致，有的認為應限於屋內發生，有的則認為只要與該房屋有直接關聯且足以影響交易意願，就應視為凶宅。

因此，買方在查詢時，應以「能否影響合理交易價格」為判斷核心。若在簽約後才發現房屋為凶宅，買方除依法律途徑解除契約或減價，尚可請求返還仲介服務費及裝修費等支出。舉例而言，有買方購得加蓋樓層後，鄰居透露曾有房客上吊死亡，仲介與屋主卻否認。

此時，買方可向警局查證死亡紀錄，或蒐集新聞資料，一旦確認事實，即可提起民事訴訟要求解約、減價及損害賠償；若仲介明知而隱瞞，則另可依仲介契約追討報酬返還。至於鄰居不願出庭作證，買方則應透過客觀資料作為佐證，避免因證據不足而無法勝訴。