因跳樓而死在房屋外，該房屋也算是凶宅嗎？

問題摘要：

房屋是否屬凶宅，應以「死亡事件發生於建物專有部分」為認定核心。若僅為屋內人員跳樓後死於屋外，或死於公共區域，則不構成凶宅。若死亡行為與結果均發生於屋內，則即使事隔多年仍需揭露。出賣人、出租人及仲介業者均負有誠實告知義務，否則可能面臨民事契約撤銷、價金減少、損害賠償，甚至刑事詐欺責任。實務上，建議賣方於交易前如實填報不動產說明書，並附上房屋登記謄本及社區管理文件，以確保資訊透明；買方則應主動查詢房屋歷史、實價登錄紀錄與社區狀況，必要時可向地方政府或警察機關查詢。房屋買賣乃重大財產交易，若因資訊不對稱或誤信虛偽陳述，將導致嚴重爭議。法律透過誠信原則、瑕疵擔保制度及詐欺行為規範，旨在平衡買賣雙方權益，確保不動產市場之交易秩序與信任基礎。故法院於審理凶宅案件時，除依法條文外，亦會兼顧社會習慣與心理感受，以合理界定凶宅範圍，使交易各方權利義務明確，並避免濫訴或不當標籤化。最終而言，房屋若僅因有人自屋內跳樓而死於屋外公共區域，該屋不屬凶宅，出賣人無須負凶宅揭露義務；但若死亡發生於屋內或附屬建物，則應據實揭露，否則將面臨法律責任。

 

律師回答：

在不動產交易實務中，所謂「凶宅」的認定一直是影響房價與法律爭議的敏感議題。一般社會大眾對於凶宅的心理排斥，使得其市場價格顯著低於一般房屋，甚至導致買方於交易後發現此類情事時，要求解除契約或減少價金。法律上雖無「凶宅」之明文定義，但司法實務與主管機關均依社會通念及買受人合理期待，逐步建立認定標準。核心關鍵在於：死亡事件發生之地點是否屬於該房屋之「專有部分」，以及死亡事件是否對房屋價值產生重大影響。若該事件屬於房屋內部或附屬建物空間內發生，原則上即屬凶宅；若死亡發生於屋外或共有區域，則不當然成立。以跳樓案件為例，若行為人自屋內跳下，但最後陳屍於屋外公共區域或街道，法院多認為該房屋並非凶宅

 

如屋主將房屋出租給承租人，其母親因久病厭世選擇自該房屋陽台跳樓，最後陳屍社區中庭。事後屋主出售該屋時，買方以凶宅為由要求降價，導致實際成交價比市價低出七百多萬元。屋主遂向承租人提起損害賠償訴訟，主張因其母於屋內跳樓死亡致房屋成為凶宅而造成財產損失，應由承租人負責。然而雖然死亡事件與該房屋具關聯，但其母親陳屍地點為社區中庭，即屬於全體住戶共有部分，並非屋主之專有部分，因此不符合凶宅之定義。

 

社會觀感雖可能受到影響，但該損害屬於市場心理效應，非可歸責於承租人之違法行為，自難請求損害賠償。司法實務上所採取的認定標準，主要依據內政部公告之「不動產標的現況說明書」第11項內容。該項明確指出，若在建築物之「專有部分」內（包含主建物及附屬建物）發生兇殺或自殺死亡之事實，或於專有部分內發生求死行為而致死，即屬凶宅；若於專有部分遭到砍殺或自殺後陳屍於他處，則不屬凶宅。換言之，判斷基準在於死亡行為及死亡結果之發生地點，是否均與該房屋之專有使用範圍有直接關聯。以跳樓自殺為例，若自屋內陽台跳下而死於樓下他人陽台，則下層樓即為凶宅；若死於大樓公共區域或街道，則僅屬事故發生地，與屋內並無直接關聯。

 

僅當死亡行為與結果均發生於房屋專有部分時，方屬凶宅，否則僅構成外部事件，不應影響房屋法律性質。根據民法第354條及第359條規定，出賣人對於出賣物應負瑕疵擔保責任，若出賣物有減少其價值或效用之瑕疵，買方得請求減少價金或解除契約。法院在審理凶宅糾紛時，多將死亡事件視為房屋之「重大瑕疵」，因其足以影響一般交易安全與買受人心理信賴。然而，若該事件並非發生於專有部分，或已距事發多年、社會印象淡化，法院通常認為影響有限，難以構成民法上之重大瑕疵。例如有判決指出，屋內若曾有自殺或他殺死亡，即使事隔十年以上，若市場仍普遍知悉該事件，仍屬凶宅；反之若死於屋外公共區域，則不成立凶宅，出賣人無須揭露。凶宅之市場價值確實受到事件情節與時間影響，一般而言，自殺案件約影響至八五折，若為屋內命案則約六至八折，若屬分屍、多人死亡或社會矚目案件，則價格可能跌至五折以下。

 

若死亡事件發生於屋外且屬偶發事件，其價格通常可維持八五至九折之水準，隨著時間流逝，心理影響逐漸消散，房價可逐步回復正常。從法律責任層面觀察，凶宅認定關乎出賣人之說明義務。對商品或服務不得為虛偽或引人錯誤之表示，否則即構成違法。內政部並於「不動產說明書」制度中要求，賣方及仲介業者應據實填寫房屋現況，包括是否曾發生兇殺、自殺、意外死亡等事實。若賣方明知房屋為凶宅而隱匿不報，構成詐欺，買方得依民法第92條撤銷契約，並依第184條請求損害賠償。

 

實務中亦有多起案例認定出賣人未揭露凶宅事實即屬欺罔行為，例如某屋主明知前屋主於屋內上吊自殺，卻以「屋況良好、無特殊事故」為由售屋，致買方事後知情拒絕交尾款。法院認為該行為已違反誠信原則與揭露義務，判決出賣人返還訂金並負損害賠償責任。

 

凶宅雖屬心理層面的瑕疵，但因社會普遍價值觀將死亡事件與不祥相聯繫，其對交易決策的影響不可忽視。買受人若主張解除契約或減少價金，須舉證證明該事件足以影響房屋價值或其購買意願，而非單純個人迷信或主觀恐懼。實務上，法院多採客觀評價標準，衡量該事件是否為社會一般人所認為重大、是否公開可得知及其對市場價格之實質影響。例如若死亡事件引起媒體廣泛報導，或當地住戶皆知曉，則即使買方非當地居民，法院仍認為該事件具客觀影響性。

 

再者，若出賣人明知房屋曾發生死亡事件，卻於契約中明示「非凶宅」或「無人死亡」，更屬惡意欺罔，可依刑法第339條認定其詐欺取財罪。

 

如雖跳樓行為發生於十三樓房屋內之陽台，但因死亡結果發生於社區中庭，屬共有區域，故法院認定該屋非凶宅。屋主雖因房價下跌而受損，但承租人並無故意或過失，不負民事責任。此判決兼顧法律規範與社會認知，明確區分「死亡發生地點」與「陳屍地點」，避免凶宅認定過度擴張。司法實務此種見解，對不動產交易安全具重要指標意義，既維護買方知情權，又防止賣方因非自身可歸責事由承擔不當損失。

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