凶宅的物之瑕疵擔保如何認定？

問題摘要：

凶宅的物之瑕疵擔保涵蓋民法第354條至第365條的相關制度，其核心在於保障買方對交易標的的合理信賴。法院透過擴張解釋，將心理性瑕疵納入「通常價值」與「效用」之範圍，確保買方免於受主觀心理壓力或社會排斥所影響的財產損失。瑕疵擔保責任不以賣方有無過失為要件，只要在危險移轉前標的物存在非自然死亡事件，賣方即須負責；若賣方故意隱匿，則另負損害賠償與刑事責任。凶宅之認定以「非自然死亡」與「發生於專有部分」為基準，排除自然死亡與意外事故，確立法律上之明確標準。對買方而言，購屋前應主動查詢凶宅紀錄、要求說明書與契約保證條款，以確保自身權益。對賣方與仲介而言，應誠實告知，遵守揭露義務，以維持市場信任與交易安全。

 

律師回答：

在房地產買賣中，「凶宅」是否屬於「物之瑕疵」並產生「瑕疵擔保責任」，是實務上極具爭議的重要議題。根據民法第354條規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且該責任屬「法定無過失責任」，即不問賣方有無故意或過失，只要在交付前標的物已有瑕疵存在，即應負責。所謂「物之瑕疵」係指標的物欠缺依通常交易觀念或當事人約定應具備之價值、效用或品質。

 

依照民法第354條第1項，賣家對於買家必須負擔物之瑕疵擔保責任，也就是賣家須要向買家擔保，出賣物不會滅失或出賣物不會減少價值。而賣家所負擔的擔保責任只持續到危險移轉時，而危險移轉通常來說是指交付時。所以，當交付後才產生瑕疵情形，賣家就不須要對該瑕疵負擔瑕疵擔保責任。而瑕疵擔保責任也不看瑕疵是否由賣家的故意或過失所造成，只要交付前有瑕疵產生，賣家即應依照瑕疵擔保的規定負擔責任。簡單的說，物的瑕疵擔保責任，是指存在於物的缺點，也就是物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，物欠缺應具備的價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。

 

實務進一步將瑕疵分為四類：第一，物之滅失，指買賣標的在交付前已物理性消失；第二，物之價值減少，例如房屋結構損壞、建材瑕疵導致市場價值下降；第三，物之通常效用減少，如房屋漏水、地基下陷或隔音不良，影響一般使用目的；第四，欠缺契約約定效用或保證品質，指賣方在契約中明確保證標的具有某種性能或狀態而實際未達。法院認為，凶宅屬於心理性瑕疵，其雖非物理缺陷，但足以影響通常交易價值與買方使用意願，依法構成物之瑕疵。最高法院103年度台上字第960號判決明確指出：一戶住宅若曾發生自殺或他殺致死事件，足以影響一般人購買意願及市場價格，應屬民法上之瑕疵。

 

外籍勞工於屋內自殺，後屋主並不知情即出售予他人，買方購屋後由鄰居得知真相提告。法院認定，凶宅影響房屋價值及居住心理狀態，雖賣方無故意或過失，仍須負瑕疵擔保責任。這樣的見解奠定凶宅屬於「物之瑕疵」的司法基礎。

 

凶宅之所以構成瑕疵，並非因其結構或功能受損，而是基於社會通念與心理層面。多數人對於曾發生死亡事件之房屋抱持恐懼與嫌惡心理，認為此類房屋不祥，影響生活安寧與心理安全感。房地產價值不僅反映其物理品質，亦受市場心理與文化因素影響。依我國社會民情，房屋若曾發生非自然死亡事件，其市場接受度明顯下降，交易價格必須降低以吸引買方，因此應視為減少通常價值的瑕疵。這一觀點與民法第354條但書相符，即只要減少程度非「無關重要」，即可構成瑕疵。

 

即使賣方不知房屋曾為凶宅，仍應依無過失責任原則負擔瑕疵擔保。原因在於瑕疵擔保的立法目的在於保護買受人，使其能獲得符合一般期待的標的物，而非懲罰賣方之惡意。因此，買方只須證明在危險移轉前房屋存在瑕疵（即曾發生自殺或他殺事件），即能請求法律救濟，而無須證明賣方有故意隱瞞。若賣方明知凶宅事實而故意不告知，除民事責任外，還可能構成刑法第339條詐欺取財罪。

 

實務中亦有多起類似案例。例如最高法院100年度台上字第1468號判決指出，瑕疵不以物質性為限，心理性瑕疵如凶宅、輻射屋、海砂屋均屬之。法院認為，雖房屋結構完好，但因市場交易觀念認為其欠缺應有價值，仍應列入瑕疵範圍。另最高法院70年台上字第422號判決亦強調，物之瑕疵包括「通常效用」與「契約預定效用」，若因心理因素導致居住安全感喪失，亦屬通常效用之減少。

 

從這些判例可見，法院採取實質判斷標準，強調交易安全與買方信賴保護。至於凶宅與其他瑕疵如海砂屋、輻射屋的比較，雖前者屬心理層面，後兩者屬物理層面，但法律效果相同。

 

海砂屋因建材含氯離子過高導致鋼筋鏽蝕，輻射屋因輻射鋼筋使用致人體危害，兩者皆屬物理瑕疵。凶宅雖不危及人身安全，但因心理因素導致使用價值降低，其影響更為深遠。

 

法院因此採一致標準，認定三者皆屬民法第354條所稱之瑕疵。當買方主張房屋為凶宅時，應舉證房屋於危險移轉前確實發生非自然死亡事件。此可透過警方紀錄、媒體報導或鄰里證言證明。一旦事實成立，賣方除非能證明買方於訂約前已知該事實，否則須依瑕疵擔保規定負責。民法第359條規定，買方得請求減少價金或解除契約；第360條進一步規定，賣方若故意不告知瑕疵，買方可請求損害賠償。依第365條，買方應於發現瑕疵後立即通知賣方，並於六個月內主張解除或減價權，但若賣方故意隱瞞，該期間不適用。

 

實務上認為，買方即使在購屋多年後得知房屋為凶宅，只要能證明賣方故意隱匿，仍可請求損害賠償。舉例而言，有判決指出，若出賣人於契約中明示「本屋非凶宅」，而實際上該屋曾發生自殺事件，則構成故意不告知瑕疵，買方得請求返還價金及精神慰撫金。此種裁判結果，反映法院對交易誠信的重視。若賣方僅為無意識之不知，雖仍負瑕疵擔保，但不負精神損害賠償之責。

 

值得注意的是，法院並非對所有死亡事件均認定為瑕疵。實務上僅限於兇殺、自殺或求死行為致死等非自然死亡事件。若為自然死亡、疾病或意外事故（如跌倒、一氧化碳中毒、工安意外），法院多認為不屬凶宅。理由在於此類事件不影響房屋安全與社會接受度，亦不構成心理不安。最高法院及各地方法院在多起判決中皆維持此立場，區分「心理恐懼影響交易價值」與「自然生命終止事件」的不同。這樣的區分使法律界定更具客觀性，也避免濫訴。

 

針對凶宅瑕疵的救濟方式，除減價與解除外，買方還可依民法第184條主張侵權行為損害賠償，尤其當賣方明知而故意隱瞞時。若賣方同時為不動產仲介業者，仲介業者應盡查證義務，若明知房屋曾發生死亡事件卻未告知買方，構成過失，應與賣方負連帶賠償責任。為避免爭議，現行內政部規範要求賣方與仲介於簽約前須填具「不動產標的現況說明書」，其中明列是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒死亡情事。此制度目的在於強化資訊透明，保障買受人知情權與選擇權。若賣方填寫不實，除民事責任外，依消費者保護法第7條與公平交易法第21條，亦可構成行政違法，主管機關得予裁罰。

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