肉眼可見的瑕疵是否為房屋瑕疵？

問題摘要：

玄關門門寬不足是否構成房屋瑕疵，必須綜合考量以下因素：第一，是否違反建築法規或安全標準；第二，是否影響房屋之通常效用或契約預定效用；第三，是否造成交易價值顯著減損；第四，買受人是否在契約成立時已知或因重大過失未察知瑕疵；第五，出賣人是否故意隱瞞。若僅屬設計差異、對生活功能無實質影響、符合安全規範，則不構成瑕疵。買方若未盡檢查義務，即使事後發現門寬略窄，亦難主張權利。在購屋過程中，買方對外觀可見部分有高度注意義務，若未發現此等顯而易見之狀況，難言無重大過失。瑕疵擔保制度並非保障買方主觀不滿，而是針對實質使用與價值減損之情形。法律的目的在於平衡交易安全與合理信賴，避免濫訴或過度擴張出賣人責任。故若門寬差異未達功能喪失或價格重大下跌之程度，出賣人自不負瑕疵擔保責任，而買方亦應在購屋時盡合理檢查義務，否則將自負重大過失之風險。

 

律師回答：

關於「玄關門門寬不足是否構成房屋瑕疵」的問題，必須回歸民法第354條與第355條關於物之瑕疵擔保責任之規定與實務見解來分析。

 

所謂「物之瑕疵」，係指在危險移轉於買受人時，出賣標的物有減少價值、通常效用或契約預定效用之情形，足以影響其使用目的或交易價值者。若瑕疵程度輕微，對於物之使用無實質妨礙，則不構成瑕疵，出賣人不負擔保責任。房屋買賣契約中，若買方於交屋後發現玄關門門寬為83公分，而同樓層其他戶為103公分，是否足以構成「減少通常效用」或「契約預定效用」即為爭點。

 

認定瑕疵需兼顧「客觀標準」與「主觀約定」兩層次。若門寬雖較小，但仍符合建築法規及安全通行標準，且未影響屋內出入或使用安全，即難以認定有瑕疵。再者，實務上對於瑕疵是否成立，常採「交易價值減損」作為衡量指標。

 

台北地方法院99年度消字第38號判決即為典型案例，該案買受人主張玄關門門寬僅83公分，相較同層其他戶之103公分明顯較窄，要求出賣人依瑕疵擔保責任減少價金或給付損害賠償。法院委請不動產估價師以問卷調查不動產公會會員及仲介業者，結果多數人認為門寬差異不致造成交易價格減損，或僅有0%至3%的微幅影響，最終法院認為該差異不屬民法第354條所稱之「減少通常效用」或「契約預定效用」之瑕疵，判決買受人敗訴。

 

由此可見，若門寬未違反法令或建築安全標準，且未實質影響居住功能，即不構成房屋瑕疵。進一步從民法第355條分析，買受人若於契約成立時已知悉瑕疵，出賣人不負擔保責任；若因重大過失而不知者，亦同。換言之，若門寬差異屬外觀可見瑕疵，買方於看屋時可輕易察覺，卻未加以查驗或詢問，即難主張出賣人負瑕疵擔保責任。

 

實務上認為買受人對可見瑕疵有檢查義務，若未盡注意而未發現，即屬重大過失。法院指出門寬屬肉眼可辨之特徵，買方於簽約前未檢視即購買，不能事後以未察覺為由主張減價或解除契約。所謂「重大過失」，係指買受人疏忽達一般人所不應有之程度，如對顯而易見之情況完全不察、未加確認。對此，出賣人僅於故意隱瞞瑕疵時，方仍應負責。假設賣方明知門寬不足，仍刻意以裝潢或遮蔽物掩飾不讓買方察覺，則構成故意不告知，仍須負擔保責任。

 

反之，若門寬差異原本可見，且賣方未有欺罔行為，買方未盡注意義務，則責任自負。再從瑕疵之「重要性」判斷，必須達到足以影響房屋正常使用或交易價格之程度。若僅屬個別戶型設計差異或建築規劃不同，如門寬83公分仍符合建築技術規則第49條關於出入口淨寬不小於80公分之要求，則不構成實質瑕疵。學理上所謂「通常效用」係指一般同類物應具有之使用價值，如安全、耐用、通風採光等；「契約預定效用」則指當事人特別約定之用途或功能。

 

若買方未於契約中約定特定門寬標準，則僅能以一般標準判斷。法院因此認為83公分門寬雖略窄，但仍能供人通行，不妨礙搬運家具或日常生活，亦未影響交易價格，故不構成瑕疵。若買方堅持主張，其購屋目的是為方便行動不便之家屬出入，需有特定門寬以容納輪椅通行，則必須在契約中明確約定該使用目的，否則法院不會以主觀用途作為瑕疵判斷標準。

 

至於損害賠償或減價請求，依民法第359條，買方應於發現瑕疵後立即通知出賣人，否則喪失請求權。若買方於交屋後長期未反應，嗣後以門寬不足主張瑕疵，法院多認為已逾合理期間。再者，若瑕疵屬輕微、修繕費用微小，或僅涉及審美與心理不滿，法院亦多不予支持。

 

綜合觀察實務見解，關於「玄關門門寬不足」之案件，法院通常採取保守立場，認為應以「功能上是否喪失通常效用」為衡量基準。若門寬雖較窄但仍可通行，且建物符合法定標準，並不影響結構安全或使用便利，即不屬瑕疵。反之，若門寬過窄至無法搬入家具、造成出入危險、妨害消防逃生，則可能構成瑕疵，出賣人須負擔保責任。

 

尤其若門寬縮減係因施工錯誤或圖說不符，屬出賣人或建商之違約行為，則買方得主張瑕疵擔保。實務中部分法院採取交易價值減損5%以上為瑕疵之門檻，若估價師鑑定差異僅0%至3%，則不構成重大影響。

 

學理上亦有見解認為，瑕疵判斷除應考量「價值性瑕疵」，亦應兼顧「功能性瑕疵」。功能性瑕疵指物雖可使用，但實際效用低於一般合理期待，如門寬不足影響搬運、風水或心理感受。惟此屬主觀因素，法院多不採納。若買方能舉證證明該瑕疵直接導致經濟損失，例如需自行改建更換門框、拆除牆面，修繕費用達顯著比例，則仍可主張部分價金減少。

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