對於有陽台外推的違建部分，其他住戶可以以訴訟方式請求拆除嗎？
29 May, 2025
問題摘要：
擅自擴建行為，不僅明確違反建築法規定，屬於無使用或建造執照之違章建築，依法應受主管建築機關行政處分、勒令限期拆除，或列管緩拆處理之外，更重要的是，此一外推建築構造往往向外延伸至原基地以外空間，進而佔用建築物基地上空或其他共有人應享之共有土地權利範圍，已非原建物所有權界線內之範疇。
律師回答：
關於這個問題，陽台外推與頂樓加蓋該是台灣最常見的違建態樣，其中頂樓加蓋侵害其他住戶的權利，固屬無疑，然陽台外推除違反相關建築法規而能舉報拆除外，是否有侵犯其他住戶（即建物基地所有人)之所有權？
所謂陽台外推，係指建築物所有人在未經主管建築機關許可與審核的情形下，擅自將原設計之開放式陽台改為室內空間，屬於違章建築之一種。除涉及違反建築法規可供主管機關依職權查報拆除外，亦因其所增建部分係橫向或縱向侵入建築基地之上空或下方空間，而與其他土地共有人之權利發生衝突，形成民事上無權占有之問題。
因為陽台外推部分所在的位置是在建物基地之上方，那是於建物設計及興建當時並未存在，而是建物所有人於取得所有權後私自設置。有以為陽台外推部分係屬於原建物所有權範圍之延伸，因此該增建部分理當由建物所有人全面、直接並排他性支配使用，其他住戶或共有人既無可能對該增建物部分實際使用或收益，即不存在權益受損情形，從而無從主張違法。然而此種說法在法理與實務上均難成立。
依據民法第773條規定：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。」，表示土地所有權不僅及於土地表面，也及於合理使用範圍內的上方與下方空間。
當住戶私自將自家陽台外推，超越其原設計建築結構向外擴張，實際上即侵占建築基地的空間或其他共有人應享有之土地上下使用權。在此情形下，受影響之共有人或土地所有人，依法可依民法第821條、第767條第1項規定，對無權占有者請求返還原物或拆除妨害。
「土地所有權人就土地上空領空權亦屬其所有權範圍，陽台外推部分若占用該上空，即屬無權占有，得請求排除。」此意即明確確認土地所有人得主張該部分建築侵害其土地權利，並請求拆除。此外，對土地上空進行遮蔽、佔用、搭建等行為，即便未實際接地，仍屬於使用土地之行為，依法應受租金利益或其他相對應補償。
臺灣高等法院100年度上易字第386號民事判決意旨：「…揆諸民法第773條規定，上訴人就系爭土地行使有利益之範圍內，及於土地之上下，故系爭土地上空所謂領空權，亦屬系爭土地所有權之範圍，是系爭房屋後面2樓以上陽台等物既有礙上訴人對系爭土地所有權之行使，自屬無權占有，上訴人仍得請求被上訴人排除之。…」
陽台外推行為雖係向外擴張而未直接占用地面土地，惟其所佔用之空間仍屬土地所有權行使範圍，且未提出合法權源以排除其他共有人之使用，應認屬無權占有。更值得注意的是，此判決推翻原審認為「其他共有人並無可能實際使用該外推增建部分，故無損害」之見解，明確否定該種只憑事實占有即享全面支配權之論述。據此，若某戶將陽台外推至建築基地外部或公共基地上空，已非單純室內裝修，而是構成對其他共有人或基地所有權人權利之妨害。受害者可依法提出拆除請求，並依民法第179條對無權使用者請求償還不當得利，其金額通常可比照當地市場租金作為判斷標準。
臺灣高等法院102年度上更(一)字第38號民事判決意旨：「又土地所有權之權能，及於土地之上、下，民法第773條定有明文。……雖僅以延伸之遮雨棚，占有使用712、739地號土地之上空，依照上開法律規定，亦屬使用土地，且依社會通念，此等占有使用行為，當然受有相當於租金之利益。」
臺灣高等法院105年度上易字第1131號民事判決意旨：「…按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，民法第773條前段定有明文。本件被上訴人主張上訴人將系爭4樓房屋後陽台外推，外推部分自101年7月1日起至105年2月29日自行拆除之日止，占用其下方系爭土地Ｂ部分等語，已如前述，該部分雖未直接設置在土地上，然依上開說明，仍屬系爭土地Ｂ部分所有權行使之範圍，而為占有使用。且上訴人對於就該部分有何正當權源，得以排除其他共有人即被上訴人之使用而自行單獨以其所有系爭4樓房屋外推陽台方式占有使用乙節，未據提出證明…」
不論該建物為單一所有或為集合住宅，其所建構之建築基地皆具有完整土地所有權功能，並向上、向下及於一定程度之立體空間，基於此，未經其他基地共有人之同意，建物所有人擅自外推構築部分，其所佔用空間即構成對其他共有人權利之侵害，於民事法律關係上應屬無權占有之態樣。依民法第767條第1項，土地所有人或共有人對於無權占有者有請求排除妨害或返還原物之權利，故他住戶得依法請求違建部分拆除並排除其對基地或上空之侵害。更進一步，依民法第179條規定，無法律上原因而取得他人利益，致使他人受有損害者，應返還其利益。
就違章建築而言，外推部分實際已供建物所有人使用、遮蔽或出租等方式獲得事實上利益，即使未實際收取租金，法院仍可能依一般市場行情計算租金價值，認定該占用人須就該部分使用空間返還不當得利。尤其在建物設有多數共有人之情形下，外推所占用之部分往往非屬單一住戶專有部分，而可能為公共基地、建築物所依附之空間，或依法應屬共有人共有之土地範圍，建物所有人即便主張該部分係基於其建物之結構自然延伸，但若未能證明已有共有人之同意或合法權源，即不得逕自擴建且排除其他共有人之使用，否則即屬違法占有。因此，實務上並不支持「其他住戶既無使用實益即無損害」之論點，因為共有土地之所有權包含使用、收益與處分等完整權能，縱其使用係屬潛在型態，亦不容他人擅自排除。陽台外推若無合法依據即屬違法，其他基地共有人有權提起訴訟請求拆除妨害及補償租金損失。
-房地-不動產物權-所有權-違章建築
(相關法條=民法第767條=民法第773條=民法第821條=民法第179條)
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