買賣違章廠房會有什麼交易危險？如何買賣才可能比較安全？

29 May, 2025

問題摘要：

違章廠房雖無法辦理所有權登記，但並非全然不能買賣，其交易形式係透過私法契約讓渡事實上處分權為主。買方應慎重檢視出資興建憑證、實際使用證明、門牌與稅籍資料等間接佐證文件，違章工廠在法律上並不具備不動產物權保障，土地如屬都市計畫農業區或非都市農牧用地，建廠即屬違法，政府雖於實務上採漸進式輔導與緩拆策略，但仍不改其違法本質，民眾若擬購買或使用違章工廠，應審慎查明土地分區、使用編定及工廠是否合法登記，以避免日後遭受拆除、罰鍰、強制執行或其他法律責任，並於契約中明確列示雙方對交易標的、使用範圍與風險承擔之認知，以作為日後爭議時之憑據，保障自身權益。

律師回答：

關於這個問題，違章廠房如何買賣，是許多從事工業或小型製造產業者常見的問題，而這當中涉及民事法律、行政法規與實務操作的交錯與模糊地帶，因此在實務上引發大量爭議。所謂違章建築，係指未經主管機關依法核發建築執照或未依土地使用分區管制規定所興建之建築物，常見如在農業區農地上興建工廠、於工業區未依法申請即先行搭建鐵皮屋、或將合法農舍擅自改為營業性質之工廠等。

產權危險

這類建物因屬違法使用，無法取得合法使用執照與建築執照，因此亦無法辦理不動產登記，依法並非合法建物，惟其仍具備可識別之物理存在並具有經濟使用價值，乃成為交易市場上一種特殊但常見的標的物。

依據民法第758條第1項規定，基於法律行為所生之不動產物權變動，需經由登記方生效力，亦即不動產若係因買賣、贈與、信託、交換等契約行為所產生的物權變動，除非完成登記，否則無法對抗第三人並具物權效力。

但違章廠房因無法登記，基於此一規範，買賣雙方即無從透過不動產移轉登記方式完成所有權移轉。對此，司法實務另創設「事實上處分權」之概念，允許當事人透過合意，將對該違章建築之事實支配與經濟利益移轉予對方，成為另類的權利讓渡形式。

依民法第758條第1項：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」可知，不動產物權之得、喪、變更以及設定，依法需為登記，始生效力。然，不動產中違章建築因屬於違法建造，依法不能辦理登記，故違章建築無法依上開規定移轉所有權，但現實上違章建築之買賣所在多有，實務因而衍生出「事實上處分權」之概念，以解決違章建築買賣之問題。

違章建築雖因不能為所有權登記而無法完成所有權移轉，但買受人於買賣契約中若未約定相反內容，應視為出賣人已將該建物之事實上處分權讓與買受人。亦即，法律上雖否定該建物可作為不動產所有權移轉標的，但在事實上仍承認買賣雙方可就該建築物之使用、收益及實際處分等權能進行讓渡。

違章建築的房屋，雖然地政機關不許辦理登記，但並非不得做為交易的標的（最高法院48年台上字第1812號、52年台上字第1236號判例）。違章建築之所有權歸屬於原始出資興建之人。如果為親友間數人集資合力興建者，則為所有出資人共有。違章建築未在地政事務所辦理保存登記(即建物第一次登記)，

外人無法從登記資料中得知所有權人，通常藉由僱工興建合約、工程承攬契約等文件去辨識誰是實際出資興建人！實務上，有以申請門牌證明、水電證明、房屋稅稅籍登記等方式作為所有人的證明文件。但要提醒的是，門牌地址、水電證明、房屋稅稅籍登記是屬於不同之行政機關管理，其管理目的在戶籍管理、租稅課徵，不是在作為所有權的證明，只能有間接證明的效果。所以不論購買或承租違章廠房均有一定風險。

按最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定（一）：「……違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人……」可知，由於違章建築不能辦理移轉登記，故違章建築之買賣，出賣違章建築者，所讓與之權利非違章建築所有權，而係違章建築之事實上處分權。

又依最高法院89年度台上字第284號民事判決：「……惟查所謂事實上處分權係指對房屋無所有權而對之全部有事實上之處分權能而言……」，以及最高法院99年度台上字第1723號民事判決：「……然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異……」，據此可知，實務上認為，所謂之事實上處分權，其權能之內容與所有權相當，故違章建築之買賣中，取得事實上處分權。

惟按建物於辦妥所有權第一次登記前，應由其原始建築人取得所有權。至建造執照或使用執照，乃行政主管建築機關為實施建築管理而依建築法規定所核發准予建築或使用之證照，此與建物建築完成後，該建物所有權之歸屬，應屬二事，自不得僅憑建造執照或使用執照記載之起造人名義，遽認其係建物之原始建築人，可原始取得建物之所有權（最高法院104年度台上字第1985號民事判決）。

所謂事實上處分權，係指雖無法取得建物之正式所有權登記，但對該建物具有實際使用、收益及轉讓能力，實質上與所有權具有類似內容，並可作為民事契約的標的，雙方基於私法契約關係即得成立讓渡與收受事實上處分權之法律關係。值得注意的是，違章建築之所有權應屬於出資興建完成之原始建築人，而非形式上之使用執照或建造執照記載之名義人。

建築完成後之所有權歸屬，應以實際出資興建為準，不能僅憑行政機關發照資料來認定所有權歸屬，因此若係多人合資興建者，該違章建物屬於出資人共有。違章廠房買賣實務上經常以工程承攬契約、出資憑證、施工照片等方式佐證出資及興建事實，用以作為交易及產權確認依據。

違章工廠雖無法辦理登記移轉其不動產所有權，但可藉由「事實上處分權」的轉讓方式進行買賣，該處分權源於當事人間的法律合意，並非不動產物權，無法對抗第三人，也不能辦理登記，實務上多透過私下簽訂買賣契約、支付價金及占有使用來實現處分，雖具事實支配性質，但法律保障相對薄弱，買受人仍應知悉風險並視需要留存包括電費、稅單、照片、現場證明等作為占有及處分的證據。

違反使用分區及農地管制的危險

違章工廠通常是指於不符合法令使用規定的土地上所設立的工廠，尤其在都市計畫區內被劃為農業區的土地上興建工廠最為常見，這類行為構成違反都市計畫法之規定，特別是第79條與第80條所明定的強制處理機制。

依據都市計畫法第33條，都市計畫地區可因地理形勢、使用現況或軍事安全需要，設置農業地區與保護區，並限制其建築使用，若在此類區域設置工廠，不論其是否具備完整建築結構或投入生產，皆屬違規。為辨識是否屬於違章工廠，應先確認該工廠所設土地之使用分區，土地分區是依都市計畫或非都市計畫進行編定，都市土地內有農業區、工業區、商業區等分區，而非都市土地則區分為18種用地類型，若土地為都市計畫區內農業區，或非都市土地中編定為「農牧用地」，原則上不得作為工業用途，若擅自興建工廠即構成違法。都市計畫法第79條明定，若土地或建築物所有權人、使用人或管理人違反用途管制，主管機關可處以新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀，若未於限期內改正，主管機關可按次處罰，並得採取停止供水供電、封閉或強制拆除等措施，其執行費用由違規人員自行負擔，逾期未繳罰鍰者亦會移送法院強制執行，甚至可依法處以六個月以下有期徒刑或拘役。

然而，儘管法令授權主管機關可以直接強制拆除並課以刑責，實務上許多地方政府仍採取「緩拆」、「緩排」等方式處理農地違章工廠，造成執法標準不一，甚至助長違建者心存僥倖，形成執法落差。對於農地違章工廠是否違法，必須進一步查明土地屬於都市計畫內農業區或非都市土地中的農牧用地，因前者屬都市土地，可從都市計畫書及土地分區管制條文得知，後者則須查詢內政部地政司所屬「土地使用分區及使用地類別編定」，其中若土地標示為農牧用地，即代表不得建工廠，反之若屬丁種建築用地（丁建），則可合法申請設廠並取得工廠登記。值得注意的是，部分非都市計畫土地在特定條件下亦可設置建築物，但仍須符合區域計畫法、農業用地興建農舍辦法等相關規定，並辦理合法申請手續

。實務上，違章工廠在買賣或出租時，因欠缺合法建築執照及工廠登記，其交易存在高度法律風險，常見爭議包含無法辦理產權移轉登記、租賃無效或遭強制拆除等情形，亦常成為環保、公安與勞安稽查重點，因此購買違章工廠者務須審慎評估法律風險。

值得一提的是，政府曾為因應農地違章工廠氾濫問題，推動農地工廠輔導合法化政策，部分違章工廠若符合在地營運、設立於97年以前且符合工安、消防與環保等最低標準者，可依工廠管理輔導法辦理納管登記，惟仍須配合改善計畫並不得進一步擴建，且須簽署未來遷廠之承諾，方得以延緩處分。