買賣違章建築，如果違建遭拆除，怎麼處理？

29 May, 2025

問題摘要：

違章建築雖具有實際可使用與經濟價值，亦可透過「事實上處分權」形式進行民間買賣，但該權利並不等同於所有權。違建買賣實際上是以放棄法律產權保障為代價換取低成本使用權，買方須自行承擔一切後果與風險。買方是否能就違章建築在交易後遭到拆除之損害向賣方主張賠償，端視交易過程中雙方對建物狀態的認知與約定為何。如果買方明知或重大過失不知為違建，則應自行承擔風險，賣方不負責任；若買方係在賣方保證或隱匿情況下受讓，則可依法主張賠償或解除。

律師回答：

關於這個問題，在臺灣，違章建築雖然依法律無法辦理登記，但由於其具備實際的經濟利用價值，市場上的買賣行為仍然普遍存在。不過，民眾在購買違章建築時，應明白相關法律風險，尤其在所有權取得上將面臨根本性的限制。建築物於興建完成後，若要讓出資興建者取得該建物的所有權，必須辦理「建物保存登記」（即建物所有權第一次登記），須具備如使用執照、建物測量成果圖等要件。而買方則需在保存登記完成後，透過「所有權移轉登記」程序，方能取得正式產權(民法第758條、民法第759條)。參閱土地登記規則第79條第1項前段：「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。」

然而，違章建築因未經主管機關核發使用執照，並不具備辦理保存登記的前提條件，因此自然也無法進行移轉登記。換言之，違建的「賣方」即便與「買方」完成價金交付與交屋行為，亦無法於法律上移轉建物所有權予買方，導致違建買賣在形式上僅為事實買賣，並無法律保障的產權基礎。這種情況，讓買方處於「支付對價卻無法取得產權」的法律真空地帶。

為因應這一現實問題，我國司法實務創設「事實上處分權」的法律概念，認為即使違章建築無法依法登記為不動產，出賣人仍可將其「事實上支配使用利益」讓與予買受人，雙方間的買賣契約雖無產權移轉之法律效力，但於當事人間仍具有效之私法契約拘束力。買方因此可取得「事實上處分權」，意即雖無產權證明，仍得對該違建建物行使占有、使用、出租、收益等實際管理與處分行為。

最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定（一）：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」

以此為基礎，違建買方可享有實質上的使用與控制權限，例如將該建物出租以收取租金，或作為自用住宅、營業空間等。然而，這種事實上處分權仍有其天生限制，包含：無法辦理所有權登記、無法設定抵押權、無法進行產權分割或繼承登記等，亦無法對抗第三人之物權請求，當政府或原土地所有人主張排除占有或要求拆除時，買方缺乏法律上產權保障。

例如：對標的物為占有、自由使用收益或為事實行為等，只是事實上處分權人無法辦理違建的移轉登記、設定抵押權登記等事項。換言之，事實上處分權實際上就是所有權的變形，兩者的性質相當類似。此外，值得一提者，違建雖屬違法的建築物而無法進行登記，但如果遭稅籍機關清查而發現該部分未繳稅者，仍可能要求補稅。相關判決可以參考：臺灣高等法院臺中分院92年度上字第217號民事判決、臺灣臺南地方法院102年度訴字第1695號民事判決、臺灣基隆地方法院100年度簡上字第69號民事判決。

此外，違建的「事實上處分權」即使存於實務多年，其法律性質仍屬弱勢地位。一方面，建築物若遭主管機關查報，可能被列管拆除；另一方面，即便違建由原所有人違法所建，當買方承購後未改善其違法狀態，主管機關仍得針對買方命令限期改善、補辦手續或直接執行拆除。法院認定買方即使非違法建造人，只要違建狀態仍存，仍可能需負責回復原狀或承擔行政罰責。

若違建遭拆除，買方得否請求賣方賠償？

在臺灣，違章建築因其無法辦理建物保存登記、存在被政府查報拆除的高風險，買賣交易涉及的法律責任與風險便相對提高。尤其當違建在交易後遭到主管機關拆除，買方能否請求賣方賠償損害，便成為實務上常見的爭議焦點。依照民法關於買賣瑕疵擔保之規定，是否能請求賠償須視買方在交易時對違建狀態的「認知程度」與賣方是否有「保證」或「故意隱瞞」而有所區分。

首先，若買方在購買時已明知該建物為違建，或雖非明知但因重大過失而未能發現違建情形，則日後即便建物遭到拆除，買方亦不得據以向賣方請求損害賠償。依民法第355條第1項與第2項本文，當買受人知悉標的物具有瑕疵，或因重大過失而未能察覺者，除非賣方曾保證標的物無瑕疵，否則出賣人無須負擔擔保責任。在此，違建之性質即屬建物的法律瑕疵，因其不符合法定興建程序且存在被強制拆除的風險，已構成減損建物效用或使用價值的要素。例如，若買賣契約中明確揭露建物包含頂樓外推違章建築，且買方在簽約時已確認知悉並接受該風險，則發生拆除事件時應由買方自行承擔，賣方可免除責任。換句話說，買方若屬「明知」或「可得而知」但未加注意者，其權益將不受民法瑕疵擔保制度之保護。

臺灣高等法院98年度上易字第532號民事判決：「就本件買賣標的物有無增建部分勾選『本買賣標的物包括現有已增建（含外推）之違章建築物，區域在頂樓，買方並已確實知悉並同意該權利移轉之限制及其存在被拆除之風險；倘若發生爭議時，買、賣雙方同意依照本約第八條第四項辦理』，而系爭買賣合約第8條第4項關於房地點交部份則載明『違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險』……。」

其次，若買方於交易時「不知」該建物為違建，且此一不知情並非因重大過失所致，例如賣方故意未揭露建物為違建，或甚至在契約中明確保證建物合法，則日後違建被拆除所生之損害，即可由買方依民法第354條請求賠償。此時，賣方不僅未告知建物存在瑕疵，且可能明知而故意隱瞞，構成法律上的擔保違反。依民法第360條規定，若出賣人所保證之品質或效用不存在，或故意不告知物之瑕疵，買受人得選擇解除契約、減少價金，或請求不履行損害賠償。例如，若賣方在廣告或簽約時明示建物已合法使用，或於現況說明書中未揭露增建、加蓋部分，致使買方誤信建物可長期使用，則可認為買方依賣方保證而締約，當違建被拆除時，自可主張損害賠償，甚至主張契約解除。

實務上常見的情形包括：賣方於買賣契約或房地產現況說明書中未提及增建部分屬違章建築，或僅以模糊語言敘述「頂樓增建未辦理登記」，卻未明示其屬違建並可能遭拆除，導致買方難以評估風險。在此狀況下，法院將可能認定賣方未善盡揭露義務，構成故意隱瞞，買方即便未詳加查證，也不失為可主張損害賠償的權利主體。

此外，值得一提的是，依民法第359條，當買賣標的物因瑕疵導致無法達成契約目的，買方除可請求減價外，在情節重大或明顯違背信賴原則時，亦可選擇解除契約。法院在審理此類爭議時，將衡量雙方間揭露義務履行情形、違建對整體價值的影響程度、以及瑕疵是否足以導致契約目的無法實現等要素，綜合判斷是否准許解除。