買違章建築應如何維護自己權利？
29 May, 2025
問題摘要：
違章建築交易存在多重風險，買方無法取得完整產權，且日後拆除、爭議或無法設定擔保等問題皆有可能發生。因此，若確定購買違建，應於事前詳查建物與土地權利狀態、審慎設計契約條款、保留完整交易紀錄並預作法律風險評估，以確保自身使用與支配權益不致落空。從長遠角度而言，購買合法建物仍為最安全之選擇，但若不得已須購買違建，也務必做好萬全準備。
律師回答：
關於這個問題，臺灣地狹人稠，土地資源緊張，促使不少民眾選擇在原有建築物上加蓋空間以擴充使用坪數，這也造就城市中處處可見、五顏六色的鐵皮加蓋、屋頂加層及陽台外推等特殊市容。然而，這些高低不一、形式各異的建築加蓋，多數未經合法申請程序，依法皆屬「違章建築」（下稱違建），未來皆有遭政府查報、限期拆除的風險。因此，違建在法律上究竟如何被定義？其買賣行為是否合法又會產生何種法律風險？這些問題便成為大眾高度關注的實務議題。
首先，所謂違章建築，在法律上係指未經主管機關依法核發建築相關執照而擅自興建之建築物。依據建築法第25條第1項規定，建築物非經申請主管機關審查許可並核發建照，不得擅自建造、使用或拆除。依建築法第4條定義，建築物泛指定著於土地上或地面下，具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。
再者，建築法第28條進一步區分四類主要執照，包括：新建、增建、改建或修建所需的「建造執照」、興建雜項設施所需的「雜項執照」、建物完工使用前必須取得的「使用執照」以及建物拆除時應申請的「拆除執照」。若當事人未依法取得建照、雜照或使用執照，即擅自進行建築施工與使用，依建築法與《違章建築處理辦法》之規定，即構成違章建築，主管機關有權依法進行拆除。
常見的違建型態包括頂樓加蓋（如鐵皮屋、鋼構加蓋）、陽台外推（將原設計為室外陽台之空間封閉為室內使用）、夾層屋（俗稱「樓中樓」，在原樓層空間內增建夾層）以及防火巷或騎樓擴建（侵占法定空間設施）。上述加建或變更行為，雖可增加使用空間、提升住宅效益，甚至提高市場交易價值，但若未經合法申請，即屬違法行為。尤其在建築法所適用的三大區域——實施都市計畫地區、實施區域計畫地區及內政部指定之地區，違建行為一旦遭查報，主管機關依法應執行拆除，並可處行政罰鍰，嚴重者更可能影響公共安全。
值得注意的是，違章建築雖無法辦理建物保存登記，也無法取得正式的產權憑證如建物謄本與所有權狀，但在實務上仍具有財產價值，可作為買賣或強制執行之標的。然而，這類買賣實際上所移轉的僅為建物的「事實上占有使用權」，而非法律上的「不動產所有權」。根據民法第758條規定，不動產物權之取得、設定、變更及喪失，若係依法律行為發生，須經登記方生效力。違建無法辦理建物登記，自然亦無從透過買賣行為移轉其「所有權」，但若雙方當事人就違建的占有使用權利達成合意並履行價金，則契約本身仍屬有效，買方可主張事實使用、收益與處分之權利。
然而，違建的買賣風險極高，主要包含以下幾點：第一，若政府依法查報並執行拆除，買方將喪失該建築物之使用利益，且無法對賣方主張賠償（除非契約明確約定保證建物使用存續）；第二，違建若建於非自有土地上，如國有地、他人私有地或公有設施保留地，則原土地所有人得依民法第767條主張排除占有、或依第179條主張不當得利，要求返還地上建物使用利益，甚至強制拆除，買方將承受高額法律責任；第三，違建因無法辦理抵押登記或提供貸款擔保，在財務運用上將嚴重受限，亦無法依法辦理繼承、贈與或設定他項權利。
此外，即使違建未立即遭查報，其結構安全性、消防逃生規劃、耐震標準等多未符合建築法與技術規則，對居住者及鄰近建物亦構成潛在風險。根據建築法第97條之2與《違章建築處理辦法》第3條規定，違建之處理與拆除權責由各直轄市、縣（市）主管建築機關執行，一旦建築物列為危及公共安全或妨害公共設施者，主管機關可不經原使用人同意逕行拆除，相關損害不予補償。
因此，買方若決定承購違建，勢必要了解其潛在風險，並採取相應的預防與保障措施，以盡可能維護自身權益。
首先，應確認建物的法律性質與合法性。在交易前，買方應要求賣方提供建物謄本、使用執照、建照影本等文件，並至地方地政事務所查詢建物是否已完成保存登記。若賣方無法提供上述文件，或謄本記載與實際現況不符，則建物極有可能屬違建．此部分即令買賣有仲介也無法安心，畢竟仲介說沒事，事後發生問題，依法可以諉其注意義務僅與一般人相同，連買家都不懂，仲介怎麼會知道，因此如果真得要透過仲介確認，一定要取得確實證據（如錄影）以確認仲介保證已經調查完畢。
此外，也可透過建築主管機關（如工務局）查詢是否列管為違章建築，並了解是否有拆除計畫或限期改善通知，但這對於不嚴重的違建，其實不是很大用途。
其次，買方應審慎檢視買賣契約條款內容，並明確約定建物現況與權利歸屬。若建物包含增建、外推等部分，應於契約中記載其範圍、用途與買賣價金中所佔比重，同時聲明買方已明知該部分屬違建，並確認是否同意承擔其被拆除之風險。
實際上，出賣人經常推諉的理由就是已經告知買方，甚至買方是可得而知的情形，為避免將來因誤信合法而興訟，也有助於法院判斷責任歸屬，一定不要迷信仲介提供的房仲版本的買賣契約，自己擬定擔保條款是件機要事情。若賣方保證建物合法，則日後違建被拆除或發現違建時，買方得依民法瑕疵擔保責任請求賠償，甚至直接規定固定違約金，如以拆除或違建坪數計算違約金。
再者，買方可就買賣標的申請專業鑑價或法律審閱服務，聘請不動產估價師評估建物現況價值，並委託律師審閱契約條款、協助談判過程，將潛在法律風險事前揭露並降低爭議發生的可能性。在權利保障上，雖違建無法登記取得所有權，惟實務上法院多承認買方可取得事實上處分權，得依法使用、收益與占有該建物。
為強化此權利的證明力，建議於買賣後保存完整交易憑證、付款紀錄、房屋現況照片與點交紀錄，必要時可與賣方訂立補充協議，載明建物性質與使用範圍，以備日後爭議時作為佐證。此外，若違建係位於租賃土地、國有地或非賣方所有土地上，買方更應確認土地使用的合法性與持有權源，否則即使建物得以保存，仍可能因土地糾紛而被迫遷離。最後，買方應留意違建稅務責任，雖然違建無法登記，但若遭地方政府列冊管理，仍可能課徵房屋稅與地價稅，買方應確實了解並預留相關稅捐成本。
-房地-房地買賣-違章建築
(相關法條=民法第758條=民法第354條=民法第359條=民法第360條)
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