頂樓違章建築怎麼拆?
29 May, 2025
問題摘要：
若民眾發現自家社區屋頂遭違章建築占用，與其長期等待工務機關處理，不如透過法律訴訟途徑尋求救濟。透過民法第767條與第821條所賦予的權利，加上法院實務的明確見解，即使是一名住戶，也能對違建提出具體且有效的法律請求，兼顧權益保障與都市景觀的改善。
律師回答：
關於這個問題，在臺灣，談到違章建築，多數人第一反應是「舉報」，期望透過工務機關強制拆除，但現實並非如此簡單。由於政府資源有限，行政機關並無法即時處理所有違建，尤其是早年未報即拆的舊違建，使得臺灣城市的屋頂常出現大量鐵皮加蓋或違章建築。即使工務單位政策上主張「新違建即報即拆，舊違建則不列優先處理」，這也僅是行政上的執行順序，對於已存在多年、持續侵占他人權益的違建，況且如果要一併請求占有之不當得利益，此時當事人要尋求具實效的法律途徑，提起民事訴訟仍為較可行的選擇。
民事法院對於是否拆除違建並不直接依據「是否違章」，而是基於原告是否擁有民事上的請求權。原則上大樓內任何一個住戶都是屋頂平台的所有權人，都可以對於屋頂平台遭到違章建築占用的事情，向民事法院起訴，請求法院排除侵害。
屋頂平台占有權限
當屋頂平台屬於共用部分而遭特定住戶違法占用時，其他住戶即具備排除侵害與返還不當得利之權利。實務上，提起民事訴訟之後，法院往往會勘驗現場，並與地政機關合作進行測量，製作複丈成果圖，作為判決是否命被告拆除的依據。從起訴至判決一審通常耗時半年，若經法院調解順利達成共識，處理時間可能更短。實務中，即使工務機關不願處理舊違建，仍可由任何一名共有人單獨提起民事訴訟。
依民法第799條規定，大樓屋頂屬於不可分割的共用部分，推定為全體區分所有權人共有。屋頂平台係為建物安全與外觀維護之用，具共用性質。而依民法第767條與第821條，所有權人可對妨害其所有權者請求排除、返還，且共有物若為全體共有人利益所起訴，則不需一一列名共有人，任一人即可代表全體請求。因此，即使是單一住戶，也能針對占用屋頂平台的違建提出請求拆除的訴訟。
而依據最高法院84年台上字第339號判例、86年度台上字第1747號判決意旨，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦定有明文。倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名。
至有人提出刑事竊占告訴，雖然理論上可行，但刑事訴訟要求證明被告具有「竊占之故意」，舉證門檻高且未必能導致房屋拆除，難以取代民事訴訟的直接效果。進一步而言，若被告占用平台事實明確，且其僅以「非無權占有」為抗辯，土地所有人無須舉證對方無權占有的事實，被告反而需證明其占有係有合法權源，如租賃、借用等，否則將被推定為無權占有。
而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
現在除非是透天厝，否則城市建築的屋頂平台原則上屬於共用部分，為大樓內每戶的每一個所有權人所共有。大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。如果屋頂平台確實為被告所占用，被告並沒有否認占用這個事實的話，被告必須要證明他的占有有合法權利來源(比方租賃或是借用)，否則就推定占用為無權利來源。
不當得利
除請求排除侵害外，原告還可以向法院主張「不當得利」，即占用期間相當於租金的損害賠償。該請求權時效為五年，若超過則不得請求返還。因此，只能追溯過去五年內的租金金額作為不當得利請求。至於該如何計算「相當於租金」？
原告也就是大樓住戶除可以請求法院排除侵害，拆除頂樓違建之外，還可以請求相當於租金的不當得利，因為占用的人照理說應該要付租金給大樓住戶也就是原告，但是不但沒有付租金還長期占用，所以占用期間的租金我們稱之為「相當於租金的不當得利」，原告可以依法請求，只是依據最高法院96年度台上字第2660號判決意旨，租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還，其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年。
按民法第179條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者亦同。」，以及參照最高法院61年台上字第1695號判例：「按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」；使用他人之物，其所受之利益，不是應支付代價之節省，而是使用他人之物本身。使用他人之物，係侵害他人權利之歸屬內容，當然有致他方損害。因此，擅自使用他人之物者，即具備不當得利致他人受損害之要件。
在計算基地租金時，除考量地價外，還須綜合地段位置、工商繁榮程度、實際利用價值等因素與鄰地租金進行比較，以決定合理金額。
「相當於租金的不當得利」只能回推五年計算請求，而租金應該算多少錢呢?法律也有相關參考的規定，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。再依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第148條定有明文。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，亦為平均地權條例第16條前段所明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；而所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，故無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，應屬社會通常之觀念。次按無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金之5年期時效之期間，對於相當已罹於消滅效之租金之利益，不得依不當得利之法則請求返還。」，最高法院49年度台上字第1730號判例意旨、最高法院65年6 月8 日65年度第5次民事庭庭推總會決議可資參照。
-房地-不動產物權-所有權-違章建築-拆屋還地
(相關法條=土地法第97條=土地法第105條=民法第179條=民法第799條=平均地權條例第16條)
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