建築是什麼？違章建築是什麼？
29 May, 2025
問題摘要：
「建築」在我國法律下有明確定義，凡屬具有頂蓋、樑柱或牆壁，並供個人或公眾使用之構造物皆屬建築物，相關行為必須依法提出申請與審核許可，否則即屬違章建築，面臨無法登記、無法交易、被命拆除等法律風險，購屋者與建築行為人均須詳加注意並依法行事。
律師回答：
建築是人類在土地上建造供使用、居住、營業、公共設施等目的之構造物。依據我國建築法相關規定，凡在法定適用地區內進行任何建築行為，均應遵守一定的法律程序與技術規範，否則即可能構成違章建築。
建築法第3條明定本法之適用地區包括：一、實施都市計畫地區；二、實施區域計畫地區；三、經內政部指定之地區。
第4條進一步說明，所稱建築物，係指定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，並供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。凡建築物之範疇，也包括部分雜項工作物。這樣的定義涵蓋甚廣，不僅傳統觀念中的房屋，許多附屬建物或臨時構造物，如鐵皮屋、帳篷式倉儲、違建平台等，只要符合「定著性」、「構造性」與「使用性」特徵，均屬建築法規範範圍。
而第7條則對雜項工作物加以定義，包括水塔、廣播塔、煙囪、廣告設施、圍牆、游泳池、地下儲藏室、機械遊樂設施等均屬其範疇。第8條所指建築物之主要構造，包含基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板與屋頂，這些部分如果變更過半，依法即需依程序重新申請許可。依第9條，建造行為則包含新建、增建、改建與修建四種態樣，並對每一種作明確定義。而第10條所稱建築設備則涵蓋給排水、電力、通訊、空調、消防、防空避難及隱私保護等系統，皆屬建築法規範範圍內。
所謂「違章建築」即違反上述規定，未經主管機關審查同意並核發建造執照，擅自進行建築行為者。違章建築在人口稠密、土地有限的台灣尤其常見，從都市公寓的頂樓加蓋到偏遠地區未申請即搭建的住宅，皆可能構成違建。
依據建築法第28條，建築執照依其用途及行為性質分為四種類型。第一為「建造執照」，適用於建築物之新建、增建、改建與修建，若欲新建建物、增設樓層、變更格局或修繕結構者，均須事前申請建造執照。第二為「雜項執照」，針對雜項工作物之建造，例如廣告牌、圍牆、天橋等附屬設施，亦須申請雜項執照。第三為「使用執照」，當建築物竣工後，擬正式使用或變更原使用用途，亦須申請並核發使用執照，以確認建物符合建築與使用規範。第四為「拆除執照」，凡涉及建築物拆除行為，亦需依法申請拆除執照。上述四種執照制度，構成我國建築行為合法性的基本架構，若未依規定申請即動工、使用或拆除，即可能構成違建，並面臨主管機關查報與行政處分。
建築法第25條第1項的規定，任何建築物若未經主管機關審查核准並取得合法執照，無論是新建、使用或拆除，原則上均屬違法行為，不得擅自進行。該條文明確指出，建築物的興建、使用及拆除行為，須經直轄市、縣（市）主管建築機關核發相關執照方為合法，否則不得為之。此規定旨在確保建築行為符合法定程序與公共安全需求，避免未經規劃之亂象發生。
依違章建築的性質與違法程度，實務上可分為三種類型：
其一為「實質違建」，即該建物不僅未取得建造執照，且其建築方式或內容明顯違反建築法、都市計畫法或土地使用分區等相關規定，例如於保護區土地上興建住宅，或於騎樓、公設占用公共通行空間進行建築者。此類違建多被主管機關查報後列入拆除或專案處理範圍。
其二為「程序違建」，此類違建雖在構造與用途上符合建築技術規則及土地使用分區規定，惟因業主未依法提出建照申請，擅自動工，屬於程序瑕疵，可透過補辦建照取得合法地位。
第三類為「特定型態違建」，係指社會中常見且經常遭民眾誤認為非違建之類型，包括頂樓加蓋、陽台或露台外推、騎樓加裝鐵門或磚牆、屋內加設夾層（俗稱樓中樓）等行為，雖可能已取得建物使用執照，但後續私自改建或增建，未依法重新申請許可，即屬違章建築。
針對這些違建情形，購屋者應提高警覺，購屋前務必查閱建物謄本、建物測量成果圖及實際比對現況，有無增建、改建或與使用執照不符之處。違章建築若未能及時補正或取得合法身分，不僅未來難以辦理建物權利登記，可能無法進行房貸設定，亦無法辦理繼承、移轉等產權行為，甚至還有遭到政府強制拆除之風險。
此外，部分違建還可能存在公安疑慮，例如逃生通道被阻塞、建物結構不穩，對住戶安全造成潛在威脅。實務上，違建經民眾檢舉後，主管機關會依建築法第97-2條授權訂立之《違章建築處理辦法》進行現場勘查，確認是否為違建後，分別採行即報即拆、列管緩拆或通知補辦建照之措施，若違建人逾期未補辦或補辦未通過，則依法拆除並不得主張損失賠償。故民眾無論在購屋、改建、增建或使用既存建物時，皆應充分了解相關建築法規與程序，避免因一時疏忽或誤解而觸法，甚至喪失居住安全與財產權益。
-房地-違章建築-建築許可
(相關法條=建築法第3條=建築法第4條=建築法第7條=建築法第9條=建築法第10條=建築法第25條=建築法第28條=建築法第30條=建築法第97-2條)
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