建築物進行室內裝修，未申請許可嗎導致無法施工，應如何處理？
29 May, 2025
問題摘要：
室內裝修涉及之法律規定不僅限於私人空間內之處理，而係涉及建築結構、公共安全、消防避難、圖說核定與公共設施整體管理等重要法律事項，因此進行裝修前務必先確認是否屬於須申請圖說審查與許可的範疇，並應依建築法第77條之2及室內裝修管理辦法的程序辦理。若已違規施工，則應即時停止作業並補行申請，避免觸法而造成更大損失。建築物室內裝修未依法申請許可即施工，致使工程遭主管機關停工，若原因可歸責於裝潢業者，即構成違約，依民法第497條至第503條相關規定，定作人可依法催告、解除契約並請求損害賠償；若定作人亦有過失，則其損害請求可能受限。雙方應於契約中明文載明各自義務，並於實際履約過程中，特別對於裝修是否需申請許可、由誰負責申辦、若未完成申辦如何處理，建立完整的契約機制與風險控管流程。透過此方式，才能兼顧施工效率、法規遵守與雙方權益保障，避免因未申請許可導致施工受阻而陷入訴訟風險或工程停擺的窘境。
律師回答：
當建築物進行室內裝修而未依法申請許可，導致無法進行施工或在施工後面臨行政處分與法律風險時，應如何處理？
我國建築法第77-2條明確規定，任何建築物之室內裝修行為，均須符合建築技術規則，尤其不能妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及建築主要構造等安全設施。中央主管機關（即內政部）並依此授權訂定建築物室內裝修管理辦法，進一步規範哪些類型的裝修行為屬於「室內裝修」，以及何種情況下須申請圖說審查與領得施工許可。
建築物進行室內裝修時，必須遵守多項法定規範，其目的在於確保建築安全、消防防護、使用者隱私權益及裝修品質等公共利益與個人權益之平衡。
首先，若屬於供公眾使用之建築物，如商場、餐廳、辦公大樓、旅館等，其進行任何室內裝修工程時，依法應提出圖說申請審查，並經主管機關核發許可文件後方得施工；即使是不屬於供公眾使用之建築物，若經內政部認有必要者，也須辦理同樣之審查程序。此處明示主管機關得視情況授權由建築師公會或其他專業技術團體代為辦理審查，以提高行政效率並落實專業審查機制。
進行室內裝修之行為，應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理，該等從業人員須具備法定資格並依業務範圍及專業責任執行作業，以確保裝修品質與法令遵循。對於從業者之登記、資格審查、執業規範與責任分工等細節，皆由內政部另以子法規定，形塑完整監管體系。此一制度設計，係藉由專業登記與管理，使裝修行為不再由坊間無證施工者恣意為之，從源頭提升建築內部安全與品質。
根據該辦法第3條之規定，所謂室內裝修，並不包括壁紙、窗簾、家具、活動隔屏等擺設行為，而是針對例如固定天花板、內部牆面裝修、高度超過1.2公尺的隔屏裝修、或是分間牆變更等行為，皆屬於需申請許可的「室內裝修」。而依據第22條與第19條的規定，若該建築物為「供公眾使用建築物」（如餐廳、商業辦公室等）或經內政部認定的特定非供公眾使用建築物，建築物的起造人、所有權人或使用人，在進行任何上述裝修工程前，皆應向直轄市或縣（市）主管建築機關或其指定之審查機構提出圖說申請，經審查合格並取得正式之「室內裝修許可文件」後，方可動工施工。未經申請即擅自裝修，不僅可能因違反建築法第77條之2而受處分，甚至在事後申請使用執照或申報稅務時亦可能受到波及，最嚴重者可能面臨強制停工、罰鍰或強制回復原狀之處分。
依建築法第95-1條規定，主管機關得對建築物所有權人、使用人或承辦室內裝修之從業者處以6萬元以上、30萬元以下罰鍰，並責令限期改善或補辦相關程序，若屆期仍未改善者，得按次連續處罰，情節重大或涉及結構與消防安全時，主管機關並可依法強制拆除其違規施工部分，以遏止非法行為與防範公共危害。若違規者為室內裝修從業者，除處以同額罰鍰外，尚可勒令停止其執業，並於必要時撤銷其登記，倘為公司組織者，並應通知所屬主管機關撤銷公司登記。若裝修從業者經勒令停止執業後仍繼續執行裝修業務，更屬觸法行為，可依法處一年以下有期徒刑、拘役或併科30萬元以下罰金；若違規行為係公司執行，則負責人與實際從事之行為人亦須負刑事責任，強化執法威嚇效果。
以實務常見情形為例，若購買一戶位於十八層樓建築第六層的住宅，並欲進行裝潢，若該裝修內容涉及變更隔間牆、加裝固定櫥櫃或天花板工程等，雖屬私人空間內部施工，仍有可能觸及法定定義下的室內裝修行為，尤其若該建築被分類為供公眾使用建築物（例如合併用途的商住大樓），或其室內裝修涉及原建造圖樣的變更，依法應提出圖說並申請施工許可，否則視為違法裝修，施工單位與所有權人皆可能面臨法律風險。
若未申請導致無法施工，處理方式應為立即停止施工，並補行申請圖說審查程序，經主管機關核准並取得正式許可後再復工，以合法化整體裝修行為。若已施工完成，則應主動申請竣工查驗與補辦合法化程序，倘涉及消防設備變更者，亦須經消防主管機關完成相關查驗始得核發室內裝修合格證明。依第32條規定，主管機關自受理申請後七日內應指派人員現場查驗，查核與圖說一致者將於五日內核發證明；如查核不符，將限期要求補正，否則報請主管機關依法處理。
實務上，定作人多數並非專業從事工程者，通常係委託裝潢業者依其需求進行規劃與施工，因此若雙方未於契約中事先釐清申請許可義務，或業者已具專業知識卻未主動提出須辦理申請，導致未取得許可而施工受阻，便可能構成承攬人之可歸責事由。
依民法第497條規定，若工作進行中因承攬人過失顯可預見會產生瑕疵或違反契約者，定作人得定相當期限請其改善或依約履行，承攬人未改善時，定作人得另委第三人繼續完成，其所生費用與風險均由原承攬人負擔。若因此造成工期延誤，則依第502條，若因可歸責於承攬人之事由致未如期完成，定作人得請求減少報酬或損害賠償；若雙方曾約定於特定期限內完成者，更得解除契約並請求不履行之損害賠償。
因此，在實務處理上，如因未依法申請而導致無法合法施工，建議由所有權人或使用人立即主動與主管建築機關聯繫，釐清該裝修工程是否屬需申請之室內裝修範疇，並準備所需圖說與申請文件，依法補辦相關手續。若已動工或完工，則應盡快申請竣工查驗與消防查驗程序，以免遭處分。
另方面，對於將要進行裝修之物件，無論是否為住宅或商用建物，亦應審慎檢視社區管理規約及公寓大廈管理條例之相關限制，若社區另有規範需先取得裝潢許可或繳納保證金，應一併遵守，以避免裝修行為遭社區管理委員會阻止或產生民事糾紛。
實務上，如裝潢業者已知相關法規須申請許可始得施工，卻未主動提出或協助定作人辦理，甚至逕行進場施工後遭勒令停工，即屬承攬人過失。定作人此時可依第502條主張損害賠償，包括已投入設計、材料費用之浪費，或須另行尋找合格廠商而產生之轉換成本。若情節重大且業者未於定作人催告期限內改善，甚至未有誠意協助補救程序，亦可依第503條提前解除契約，並一併主張後續處理所生的全部損害。
惟定作人如明知裝修需申請許可，卻為節省時間或費用而未配合業者辦理、亦未提供必要資料，仍一意要求進場開工，則其亦可能有部分可歸責性，依民法第504條，如定作人最終接受完工結果時未就遲延或其他違約行為表明保留，則視為放棄追究承攬人遲延責任之權利。因此，實務上定作人應於工程遭停工或知悉施工未申請許可之當下，立即以書面方式向業者表示異議，並保留其權利，否則日後將難以請求減價或賠償。
至於責任基本應歸屬誰，原則上需依契約約定與實際履行過程綜合判斷。若承攬契約中有明確約定由承攬人負責申請裝修許可，則其未盡義務即屬違約；反之，若契約未明載、且定作人自始未提供協助或所購房屋屬需申請範圍亦未說明，則有可能被認定為雙方責任。建議在承攬契約簽訂階段，即針對申請許可義務、應備圖說、審查流程與工期計算方式明確列明，並約定若因一方延誤或違反規定導致停工，應由違約方負責補償對方因延誤所致之損害或違約金。如此可有效避免法律爭議發生時陷入舉證困境，亦有助於雙方合理分擔風險。
-房地-裝潢工程-裝潢許可
(相關法條=建築法第77-2條=建築法第95-1條=民法第497條=民法第502條==民法第503條)
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