沒有繳大樓管委會繳納之裝潢保證金導致無法施工，應該如何處理？
29 May, 2025
問題摘要：
室內裝潢保證金雖然形式上是由屋主繳納予管委會，基礎為公寓大廈管理條例所衍生的住戶義務，但從實質施工責任與損害控制角度出發，應建議屋主與施工業者就保證金及清潔費用之實際負擔方式、損害補償機制與費用結算方式於承攬契約中加以明定。如此不僅有助於界定責任與權利，也利於保障社區整體利益，維持施工品質，並確保工程順利推進而不致因誤解產生爭議。法律上雖給予雙方契約自由空間，但亦應提醒當事人妥善利用契約工具，建立清晰可執行的制度設計，始能實現法律安定性與工程管理效率的雙重目標。
律師回答：
關於這個問題，在實務上，室內裝修工程即屬一類需依雙方合作而完成之承攬契約，其中牽涉到的裝潢保證金問題，也常見於現代大樓社區中，成為實務爭議的焦點。此類保證金的目的，在於確保施工不影響社區公共空間及其他住戶的安寧與安全，通常由大樓管委會訂定住戶規約加以規範，並要求在裝修前由住戶預先繳納一筆裝潢保證金，待工程完成、確認未造成公設損害或髒亂後，再行退還，如有損害則自保證金中扣除相關費用，而如果不繳保證金，通常大樓會阻止其施工，如大樓保全即會阻止施工人員使用電梯或其他公共空間，導致施工困難，因之，繳納保證金，成為重要的施工順利進行的前決的問題。
關於這筆保證金的負擔問題，首先須釐清其法律關係結構，一方面，住戶規約所規範者為屋主與管委會間的關係，並不直接約束施工業者，因業者並非住戶，與管委會亦無直接契約關係。另一方面，屋主係依承攬契約委託業者進行施工，裝修行為係以屋主名義對外發生效果，故依公寓大廈管理條例第6條第1項規定，屋主負有不得妨害其他住戶安寧、安全及衛生之義務，若發生施工過程影響公共設施或造成髒亂，自應由屋主負責。因此，從原則上而言，該筆裝潢保證金及公共區域清潔費，應由屋主繳納予管委會，並負擔相關責任。
室內裝修裝潢保證金,住戶規約係約定大樓住戶之權利與義務，存在住戶與管委會間，裝修業者與管委會實際上並無契約關係，是原則上除非有特別約定，室內裝修裝潢保證金及公共區域清潔費自應由住戶繳納予管委會。建議於承攬契約內應明確約定該筆室內裝修裝潢保證金及公共區域清潔費係由何人負擔，始能達到監督實際上進行施工之業者之目的，並減少雙方發生爭議的可能性。
現今大廈社區對於住戶進行室內裝修工程，多有要求預繳一筆裝潢保證金，室內裝修工程完工後，扣除公共區域之清潔費用，或施工期間所造成之損害後，再由管委會將剩餘之保證金退還（具體條件視住戶規約而定）。在這裡會產生一個問題，即係室內裝修裝潢保證金究竟是應由屋主負擔，抑或係由業主負擔？
一般而言，屋主與施工業者雖因裝潢成立承攬關係，但是業者並非住戶，而住戶規約是在約定大樓住戶之權利與義務，而室內裝修裝潢保證金之繳納，應該植基於公寓大廈管理條例第6條第1項「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。」之規定所衍生，換言之是存在住戶與大樓管委會之間，業者與管委會實際上並無契約關係，是原則上除非雙方於契約內有特別約定，否則室內裝修裝潢保證金及公共區域清潔費自應由住戶繳納予管委會。
查公寓大廈管理條例(下稱條例)第4條第1項規定：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。爰旨揭所例舉情事，係各區權人針對專有部分之使用收益及處分，原則上得排除他人之干涉，應屬法律保留事項，合先敍明。另查條例第23條第1項規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。但公寓大廈訂定之規約，其內容不得牴觸憲法、法律之規定，牴觸者無效。本「暫停裝潢施工前作業」等限制行為，法無明訂，亦尚非得依規約授權予管委會制定限縮及限制規定。
若大樓管委會以規約或會議決議為由，訂定「暫停裝潢施工前作業」之規定，進而要求住戶不得於某期間進行裝修準備作業，若無具體法律授權基礎，即可能構成對區權人物權的違法干涉。尤其此類限制若並非基於公共安全、衛生或重大公益需求，亦未有防火避難、建築結構保護等正當理由，即難以於法有據，亦不符合比例原則。再者，管委會雖係社區內部管理機構，得負責公設維護、財務管理、維安與生活秩序等事務，惟其權限仍應受法律與規約所拘束，且不得創設侵害區權人權益之權力。若其訂定限制施工的規定，非基於明文法律或合憲合法之規約內容，則屬越權行為，不具有法律拘束力。此點在實務上亦常見爭議，例如部分社區於過年期間或特定節日時，為維護安寧而全面禁止施工，若此措施無法律依據，亦未經區權人會議通過並納入有效規約，將可能構成對部分住戶權利之不當侵害。
在承攬契約履行過程中，若工作需定作人先為特定行為方能完成，而定作人遲未為之，承攬人可依民法第507條之規定定相當期限催告其履行，若定作人仍未於期限內為之，承攬人即得解除契約，並請求因此解除所生之損害賠償。
然如果細究「室內裝修裝潢保證金」之目的，在於要求施工時不要損及大樓公設，其他住戶之安寧、安全、衛生，則應監督者應為實際上進行施工之人，是以建議於承攬契約內應明確約定該筆室內裝修裝潢保證金係由何人負擔，遭致管委會扣除之公共區域之清潔費用，或施工期間所造成之損害費用，於何階段，以何種方式雙方結算（如尾款結算時扣除等），始能達到監督實際上進行施工之業者之目的，並減少雙方發生爭議的可能性。
有些社區管委會於住戶規約中雖明定保證金由屋主繳納，惟亦設有得由施工廠商擔保之彈性條款，此時即便法律關係係存於屋主與管委會間，只要雙方當事人於承攬契約內明文將該繳納義務轉嫁或分擔於施工廠商，於契約當事人間亦具法律拘束力，然而，沒有此一約定，屋主不繳保證金，導致施工無法順利，施工業者可依民法第507條主張權利。
-房地-裝潢工程-公寓大廈
(相關法條=公寓大廈管理條例第4條=公寓大廈管理條例第6條=民法第507條)
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