如何判斷建物是否違章建築？
29 May, 2025
問題摘要：
程序違建著重於是否依法申請核准後施工，而實質違建則在於建物內容及使用是否違反實質規範，兩者皆需謹慎審視，才能全面判斷一棟建築物是否合法，並依法保障自身財產安全。違章建築處理辦法的整體架構清晰明確，強調主管機關的查報、勘查、勒令停工、拆除與後續清理處理流程，並特別針對舊有違建及既存違建影響公共安全的情形作出詳細規範，以確保都市發展秩序、公共安全及市容品質。違章建築管理的制度設計，不僅兼顧強制力，也賦予行政機關適度裁量權，依照違建影響程度採取分類處理的方式，並兼顧人民生活安定與公共利益，是目前台灣都市建築管理體系中不可或缺的重要環節。
律師回答：
關於這個問題，判斷建物是否屬於違章建築，主要可以從兩個方向進行分析，其一是所謂程序上違建，其二則是實質上違建。程序上違建的判斷重點在於該建築物是否有依法申請並取得建築許可執照，若尚未領得建築執照即擅自動工建造，即屬程序違建，這類違建的特徵是形式上欠缺合法程序，無論建築物本身品質或用途是否符合其他相關規範，只要未經核准就施工，即構成違章建築；另一方面，實質上違建則是指建築物在實質內容上違反了都市計劃、土地使用分區、建蔽率、容積率、空地比率、基地產權、建築技術規則、消防法規等各項法律規定，即便該建築物有取得建築許可執照，如果後來擅自變更設計、擴建、加建、改建，或是使用與核准用途不符，例如將住宅改為工廠、將合法空地違規加蓋鐵皮屋，或將規定保留為防火巷道、通道的空間予以佔用、阻塞，也會被認定為實質違建。
因此，簡單來說，程序上違建是指未經核准即違法施工，重點在於有無執照；而實質上違建則強調建物內容與規範是否一致，即使取得執照，若違反都市計劃或土地使用等規範，亦構成違建。以常見案例來說，有些屋主在合法取得建照並完成施工後，為了增加使用空間，在領得使用執照後，又擅自加建閣樓、搭設陽台外推、將頂樓平台加蓋成房間，這些行為雖然建物本身一部分取得合法身份，但擅自加蓋的部分即屬實質違建。
再如有民眾購買農地後在上面興建豪宅或工廠，未經變更使用分區，即使有結構安全也一樣違反土地使用規定，屬於實質違建。
在巷弄或社區常見的占用情況，例如屋主將公共道路、巷道私自圍起，設置違法建物或阻礙通行，也屬於典型的實質違建之一。值得注意的是，在現行建築管理體系下，不論是程序違建或實質違建，一旦經主管機關認定，都可能面臨限期改善、罰鍰、強制拆除等行政處分。尤其針對影響公共安全、消防避難、都市計畫執行的重大違建，地方政府多半列為優先處理對象，例如頂樓違建妨礙救災通道、防火巷被占用、危及公共設施安全者，更可能不經核備即逕行拆除。此外，違章建築若作為買賣、繼承、贈與等不動產交易標的時，也可能影響交易安全及產權保障，因違建部分無法辦理保存登記或依法辦理產權移轉，購屋者應特別注意。
違章建築處理辦法
違章建築處理辦法是依據建築法第97-2條訂定，主要針對建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關審查許可並發給執照方能興建，而卻擅自建築之建築物，也就是一般所稱的違章建築，訂立相關查報、拆除、處理等規範。
違章建築之拆除工作由直轄市或縣（市）主管建築機關負責執行，並應視實際需要設置違章建築查報人員，鄉鎮市區公所亦得指派人員辦理查報，必要時主管建築機關可將查報及拆除業務委託第三方辦理。違章建築查報人員如發現新建、增建、改建、修建等違反建築法規之情形，應即時向主管機關報告並執行指派事項，主管機關得在查報、檢舉或其他情事得知違建施工時立即勒令停工。
主管建築機關在接獲查報後五日內應完成勘查，若認定必須拆除者，應即予拆除；若尚未構成拆除要件，則應通知違建人於三十日內依建築法規定補行申請執照，如申請不合規定或逾期未補辦者，即應依法拆除。依法應拆除之違建不得緩拆或免拆，拆除時建築物上附屬之各項設備亦應一併拆除。經公告或書面通知強制執行拆除時，如所有人、使用人或管理人規避，則拆除人員可會同自治人員執行拆除，並由警察機關派員協助維持秩序。拆除後所遺建材須通知違建人限期清除，逾期未清除者視為廢棄物，依法處理。對於人民檢舉違建案件，檢舉人之姓名應予保密。
舊有違章建築
舊有違章建築若妨礙都市計畫、公共交通、安全、衛生、防空疏散、軍事設施或市容觀瞻，直轄市或縣（市）政府得實地勘查，劃定必須限期拆遷地區、配合都市計畫拆遷地區或其他必須整理地區，並函請內政部備查公告限定期限拆遷整理，新舊違建之劃分日期須以命令規定並報內政部備案。針對既存違建，如影響公共安全者，應訂定拆除計畫限期拆除，若不影響公共安全者則得分類分期列管拆除。
影響公共安全之範圍包括供營業使用之整棟違建、合法建物上垂直增建且占用屋頂避難平台或樓層達二層以上、水平增建違建占用防火間隔、防火巷、騎樓、法定空地供營業使用或開放空間等，及其他主管機關認有必要者。既存違建之劃分公告以一次為限，由地方主管機關依實際情況分區公告。
至於舊違章建築，若在未依規定拆除或整理前，得准予修繕但不得新建、增建、改建或修建，且舊違建之修繕得由地方政府另訂辦法管理，如臺北市違章建築處理規則規定之「既存違建」則是民國53年1月1日到83年12月31日之間已存在的違建。
實務上，購屋時若發現建物與使用執照或建築圖說不符，例如多出夾層、違規加建，應審慎評估風險，必要時請建築師、代書協助確認現況是否合法，以避免因違建問題而影響後續使用、轉手或遭遇拆除命令。整體來說，判斷建物是否違章建築，不可僅止於檢視是否有取得建照，亦須留意實際使用狀態是否符合都市計劃及建築法令之要求，尤其要注意巷道佔用、樓層加建、用途變更等常見違規行為，才能有效避免日後產生法律糾紛或遭受損害，確保自身權益。
-房地-違章建築-建築許可
(相關法條=建築法第97-2條)
瀏覽次數：3
