違章建築於坐落之承租基地出賣時，是否享有基地之優先承買權？
29 May, 2025
問題摘要：
違章建築儘管在行政法上不被認可為合法建物，但在民事法律關係中，仍可基於經濟實態予以一定程度之承認與保護，尤其是涉及基地承買權利時，違章建築使用人依法仍享有優先承買權，這不僅符合立法本意，亦有助於避免資源閒置及促進土地合理利用，實具有重要之社會與經濟意義。
律師回答：
關於這個問題，因違章建築所產生的法律糾紛在我國屢見不鮮，亦是民眾經常向筆者詢問的問題，特別是違章建築與其承租基地之間的法律關係。
什麼是「違章建築」？
「違章建築」係指未向地政機關辦理「建物所有權第一次登記」之建物，也就是大家常聽到的「未辦保存登記建物」。又可分為「程序違建」(即可補正登記程序而成為合法建物)、「實質違建」(無法補正登記程序而成為合法建物)。
「違章建築」在法律上的定義是指，沒有經過當地主管機關依法審核許可並發給建築執照，而擅自興建的建築物，俗稱為「違建」。依據建築法第97-2條授權訂立之違章建築處理辦法第2條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」這裡所稱的「建築法適用地區」，依建築法第3條規定，包括實施都市計畫地區、實施區域計畫地區、以及經內政部指定的其他地區。
至於「當地主管機關」則依建築法第2條規定，在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府，在縣市地區則是各縣市政府。從這些法律條文可以看出，只要是在上述地區內興建建築物，不論規模大小、用途性質，只要未依法申請建照而擅自動工興建，即屬違章建築，並可能面臨拆除、罰款或其他法律處置。
實務上的違章建築，主要可歸納出四大類型的情形：
第一，違反建築法規或超過土地容許興建的建蔽率、容積率與高度上限。例如，某地區規定建蔽率不得超過60%，但建築人卻實際蓋到80%；或是容積率只允許200%，卻蓋到250%；又或者明明規定不得興建超過15層樓，卻擅自蓋到20層樓，這些都是典型的違建行為。
第二，違反土地使用分區的容許使用用途或相關法令。舉例而言，農業區的農地依法只能興建農舍，結果卻有人在農地上興建豪華別墅、度假村，或者工廠倉庫等非農業用途建築，這不但違反建築法規，也侵害土地使用分區規範的公共利益。
第三，在根本不得興建建築物的土地上違法蓋房子，例如在保護區、水源區、或國有保安林地上私自興建建築物，這種情況通常法律處理上會特別嚴厲，因為這些土地區域本身有特殊的環境、生態、或公共安全考量，禁止一切開發行為
。第四，雖然建物規格本身符合建築法規的要求，例如結構安全、耐火設施等都符合法規標準，但卻因為程序上疏忽或故意未申請建築執照就動工。即便建物本身沒有安全或規格問題，但因為違反建築許可程序，仍被認定為違章建築。
上述這四種情況，是目前在實務上最常見、最容易產生法律糾紛的違章建築態樣。違章建築不僅影響城市規劃與土地管理秩序，還可能帶來公共安全風險，例如結構不良導致倒塌、違法變更使用導致火災風險上升等，因此各地方政府對違章建築通常會定期查報並依法處理。
「違章建築」坐落之承租基地出賣時，是否享有民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項前段規定之優先承買權？
我國實務見解曾有認為，因「違章建築」並非合法建物，隨時被拆除之可能，與優先承買權旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上效用之立法目的有違(最高法院80年度台上字第2105號判決參照)，是「違章建築」應排除民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項前段之適用。
至於違章建築坐落之承租基地出賣時，該違建使用人是否享有民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項前段所規定之優先承買權，實務上曾有不同見解。我國早期的實務見解，如違章建築因非合法建物，存在隨時遭拆除之可能性，與優先承買權制度旨在促使基地與地上建物合一所有，藉以發揮土地經濟效用的立法目的有違，因此違章建築之使用人不應享有優先承買權。
然而，隨著社會經濟發展與不動產利用情形演變，我國後來多數實務見解漸趨穩定，改採不同看法，認為違章建築雖欠缺行政法令上的合法性，但其本身仍具有一定之經濟價值，且違章建築並非不能作為交易標的物，亦不因未辦保存登記而剝奪其存在與利用之事實。更重要的是，若承租人與基地所有人訂立租約時，雙方即以土地上已有房屋（不論是否合法）作為使用目的，則該承租人基於租賃關係產生之優先承買權，不因房屋是否為違章建築而受到影響。違章建築使用人於基地出賣時，仍享有優先承買權，藉以真正貫徹優先承買權之立法意旨，促進基地與地上建物合一所有，提升土地利用價值並發揮經濟效用。
違章建築僅係因欠缺行政管理之規定而不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但並非不得以之為交易之標的，倘於基地出賣時蓋有之該違章建物具有一定之經濟價值，且承租人與基地所有人訂立租約時，係約定以在土地上有房屋（建築物）為目的，即不因該房屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意(最高法院103年度台上字第2188號判決參照)。
目前依我國穩定之實務見解，違章建築於其所坐落之承租基地出賣時，使用人仍應享有民法第426-2條第1項及土地法第104條第1項前段所規定的優先承買權，並不因建物屬違建性質而當然喪失該權利。換言之，只要該違建具有一定經濟價值，且租賃關係中雙方以土地上存在之房屋作為使用目的，承租人於基地出賣時依法可主張優先承買，基地所有人亦應依相關法律規定行事，依法通知承租人行使其優先購買權利。
特別提醒實務上，如基地所有人欲出賣土地，若土地上已有違章建築存在，且有承租人佔用使用時，應依民法與土地法規定事前通知承租人，並提供承租人於同樣條件下承買之機會，以免因程序瑕疵而招致承租人之主張或衍生其他法律糾紛；而承租人若接獲通知，亦應審慎考量是否行使優先承買權利，特別是對於該違建之法律地位、未來可否補正、是否有遭拆除之風險及整體經濟效益，均應作出全面性評估後，再作出合理之決定。
-房地-違章建築-優先承買權
(相關法條=民法第426-2條=土地法第104條=建築法第2條=建築法第3條=建築法第97-2條)
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