容積移轉是什麼一回事？

問題摘要：

容積移轉制度實為政府引導都市發展、平衡土地利用與保障私權之制度性工具，在促進公共利益的同時，也為私有土地所有人提供具體且具誘因的補償機制，如何在操作過程中落實公開、公平及透明，並兼顧都市整體發展與歷史文化保存的價值，則有賴於制度持續調整與實務嚴謹執行。

律師回答：

容積移轉，簡稱「容移」，是一種透過行政規劃允許將土地上原可建築之容積率（即可建築的總樓地板面積）部分或全部轉移至其他土地上使用的制度設計，其根本目的在於解決某些土地因具公共性質、歷史價值或因都市發展規劃而受到開發限制的情況下，土地所有人權益受損的問題。這種制度允許將原屬於受限土地的開發利益，轉移至其他地區發揮經濟效益，使得城市發展與土地所有人權益之間取得一定的平衡。

依據都市計畫法第83-1條規定，容積移轉可適用於公共設施保留地的取得、紀念性或藝術價值建築與歷史建築的保存維護，以及提供公共開放空間等三種情況。這些送出基地的土地由於都市計畫所限制，不得依原本容積率自由開發，因此藉由容積移轉制度，得將其部分或全部容積移轉至其他具開發潛力的建築用地上，這些可接收移入容積的土地稱為接受基地。

此種制度設計具備多重政策目的，其一，是透過補償機制鼓勵私人保存具有歷史或文化價值的建築物，避免為求開發利益而拆除文化資產；其二，是協助政府推動公共設施用地之取得，例如私有的道路、公園保留地，透過容積補償方式使地主願意無償或低價讓渡土地供公共使用，紓解政府財政負擔；其三，是促進高強度開發區之土地有效利用，使重要發展地區之建築量體適度提高，支援都市機能之集中與效率；其四，則是保障受限制土地所有人之財產權，避免其因政策受損失而生反彈。

都市計畫容積移轉實施辦法進一步對相關制度做出技術性規範，例如，送出基地類型須符合特定要件，例如屬歷史建築或都市計畫公共設施保留地，且不得為原計畫即指定以區段徵收、市地重劃等方式取得之土地。

容積移轉原則上應在同一都市計畫主要地區範圍內進行，如板橋區的保留地，其容積僅能移轉至板橋區內其他可建築土地上。此限制旨在維持地方整體開發密度與基礎設施負載平衡，避免一地過度密集而另一地發展遲滯。

接受基地可移入的容積量亦設有限制，原則上不得超過基準容積的百分之三十，若位於實施都市更新或整體開發地區，則得上限提高至百分之四十。

容積移轉之數量計算須考量送出基地與接受基地之土地公告現值的比例，避免不同區位間的不當套利，並確保容積移轉在經濟上公平合理。若送出基地尚有既存建築，其已使用部分亦須予以扣除，以免重複給予開發權利。

此外，容積移轉並非一定需要土地所有人間互相協議，也可透過接受基地繳納代金方式移入容積，由主管機關代為購買保留地作為送出來源，代金金額則由三家以上專業估價人查估決定，且限定於用於取得同一計畫區內的保留地。

實務上，坊間亦有投資公司購買私有公共設施保留地，持有後尋找建商移入高價區域，其獲利即來自容積移轉價值。尤其是如道路用地之保留地，在市場上價格往往低於公告土地現值，投資風險低而報酬可觀，因此有其一定的操作空間。但必須注意的是，容積移轉需經地方政府核准，申請人須提出身分證明、土地登記謄本、所有權狀及權利人同意書等一系列文件。

都市更新條例第66條所規範之建築容積容積移轉制度，為鼓勵都市更新事業之推動與落實，透過允許將部分容積由原受限開發之土地移轉至其他開發基地，達成土地利用效率提升與都市公共利益兼顧的政策目標。
都市更新條例第66條則規範容積移轉制度適用對象包括位於更新地區內之公共設施保留地、依法或都市計畫表明應予保存之建築、主管機關認定具保存價值之建築及依都市更新條例第29條保留之建築，或其他經認為需促進有效利用之土地。此等土地若因用途限制而無法正常開發者，得將其部分或全部建築容積移轉至其他可建築基地使用。其相關操作準用都市計畫法第83條之1第2項所訂容積移轉實施辦法，例如送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入地區範圍、接受基地上限、換算公式、移轉方式及作業方法等，皆依容積移轉制度統一標準進行，確保技術操作與容積計算一致性。

若申請人為參與都市更新權利變換之實施者，則得免附接受基地之土地所有權狀影本。主管機關受理後，若符合條件並完成清理法律關係、取得所有權並依規定辦理贈與登記為公有，即可許可容積移轉，並依都市計畫記載於建築許可與土地登記上。

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