都市更新容積獎勵是什麼？
29 May, 2025
問題摘要：
都市更新案中涉及之容積獎勵及其分配，牽涉法律規定、行政核定、經濟投資與地主參與四大因素，其來源區分、計算方式、登記歸屬與契約設計，皆為決定實施者與地主間利益分配之關鍵，唯有在合理、透明並具彈性的規劃下，方能促成更新計畫之推進並確保各方權益之落實。
律師回答：
關於這個問題，都市更新制度中的容積獎勵設計，是一種以「誘因導向」的政策工具，目的在於鼓勵民眾參與都市更新，提高更新效益並兼顧公共利益，構築出一套兼顧更新誘因與公共利益之容積獎勵制度，藉由細緻的條件設計與法定上限，確保更新密度提升與都市環境容量之平衡，並透過政策工具引導老舊建物更新、危樓重建及歷史文化資產保存，在兼顧發展與保留的前提下，強化都市整體機能與品質。
依其來源與性質，可將容積獎勵大致區分為三類：
其一為「因更新單元本身條件依法本即得享有者」，例如基地符合特定地段、面積或使用強度調整條件者；其二為「因實施者投入成本所換得者」，例如實施者配合政府政策改善公共設施、提供無償空間、興建社會住宅或安置戶等；其三則為「因更新單元內某位所有權人之貢獻所換得者」，例如有地主捐贈私有道路、保留歷史建築或提供無償配合設施者。
由於這三種容積獎勵的取得方式各異，且分別對應不同的參與者付出，實務上在進行分回分配時，原則上應視獎勵之來源而定該權益歸屬，否則恐有公平性爭議。
以捐贈私有道路地取得容積獎勵為例，此類貢獻係由個別所有權人提供土地無償捐贈予公有，其所換得的獎勵容積，理應視為該地主個人之貢獻利益，應由其優先分配。
即使如此，其他地主常會主張該筆捐贈所得容積增加了整體基地可建築量，從而稀釋原有地主之分配比例，因此亦要求對該部分容積分回比例加以重新分配，此種情況即為學理上所稱「貢獻所造成之負擔」問題，反映出容積獎勵與權利重分之間難以劃一的分配張力。
類似的情況也發生在原違章建築戶取得合法建物面積的過程中，因其原未具完整產權或容積基礎，卻因政策容許其部分重建或合併更新獲得獎勵，其他地主亦常質疑此部分係憑空增加，是否應分配給其餘權利人部分利益。
針對此類情況，都市更新實務操作上並無絕對一致做法，需依個案協商與契約安排處理。地主與建商簽訂合建契約或權利變換協議時，常會要求建商保證可分得之「實坪」數，惟由於權利變換計算方式極為繁複，涉及土地公告現值、原建物價值、容積總量、建蔽率限制、樓層規劃、公共設施比例、興建成本估算等，非一般地主可充分理解，因此多傾向以簡明具體之實坪數作為依據，使自身分配利益明確可期。
惟為避免因開發過程中容積獎勵申請未獲核准或政策變動致計畫變更，建商多以「保守估算」方式設算可分配坪數，並於合約中增列「若因容積獎勵刪減超過一定比例，則得解除合約或重新協議」等退場機制，以保護自身投資風險。
至於因辦理容積移轉所帶入之額外容積，其所增加之產權面積，包含主建物、附屬建物及共有部分，部分來自於非基地地主之外部資源，理論上其價值應反映在購入成本中，然而該成本若係由建商一方全額支付，則原基地地主若主張分配權益，常會遭建商反駁未出資不應共享。實務上為簡化計算並避免爭議，通常會以固定比例或總坪數中提撥一定比例提供地主分回，惟比例大小端視雙方議約能力與市場條件而定。
若更新單元內或鄰接地區之私有道路被納入本案，並經無償捐贈取得容積獎勵，則依現行政策該部分獎勵容積不計入實施者投入成本或公共設施貢獻所獲得之法定獎勵總量，而係單獨核定，避免重複計入影響整體容積控制。此種安排一方面維持對個別地主貢獻之獎勵誘因，另一方面也避免容積總量失控，兼顧個人權益與都市發展秩序。若未來實施者以全案容積作為共同分配基礎時，應於權利變換計畫中詳細揭露各類容積獎勵來源與分配原則，以確保地主與實施者之間的權益計算過程透明清晰，減少誤解與爭訟。綜上所述，
都市更新條例第65條所規範之建築容積獎勵與容積移轉制度，為鼓勵都市更新事業之推動與落實，透過賦予開發者額外的容積獎勵誘因，或允許將部分容積由原受限開發之土地移轉至其他開發基地，達成土地利用效率提升與都市公共利益兼顧的政策目標。
第65條規定，在都市更新事業計畫範圍內，建築基地得依都市更新需求獲得適度容積獎勵，惟其總容積不得超過該建築基地基準容積一點五倍，且仍須受都市計畫法第85條施行細則的最高容積率規定限制，這是一般情況下之上限規定。
然而若基地符合條文第二項所列特定條件時，則可擇優享有突破原容積上限之獎勵。例如若建築基地上已存在在實施容積管制前即合法興建、容積高於基準者，則在都市更新後可獲得最多基準容積0.3倍加原建築容積或原容積1.2倍的容積上限，提供對舊屋更新之實質誘因。
又若該建築為經主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而危害公共安全者，則更得享有原建築容積1.3倍之容積上限，用以強化對危樓更新之補償與激勵。若更新單元面積達一萬平方公尺以上，且屬策略性更新地區，亦得享有基準容積2倍或基準容積0.5倍加原容積的容積獎勵，藉此引導大型整合式更新計畫的形成。
關於上述第二款耐震能力不足建築物之認定，條文另授權中央主管機關訂定詳細的認定方式、程序及基準，以確保此類特例適用之客觀性與一致性。為避免獎勵重疊，條文亦明定若依第二項第二款已獲得高額獎勵者，即不得重複申請其他如第五項辦法、自治法規所定之獎勵容積項目。
此外，第5項賦予中央與地方主管機關訂定獎勵項目、額度、申請條件之權限，惟地方訂定之獎勵不得超過基準容積0.2倍，若為第2項第3款大型策略更新案，則上限為基準容積0.4倍，兼顧地方發展彈性與全國法令一致性。
第65條第7項更進一步要求，獎勵項目設計時應考量都市環境貢獻、公共設施服務水準、文化資產保存、新技術應用與都市更新實施效益等因素，以確保獎勵制度與都市永續發展政策一致。至於條文末段，則處理條文修正施行前後法令適用之問題，保障在修法前已報核之事業計畫得適用修正前規定，確保法律適用之穩定與預期性。
特別的是，若該基地之容積經全部移轉至他處，則原私有地應登記為公有，實質完成土地公共化並解決後續用途管理問題，此設計正反映以容積補償取代金錢徵收或拆遷之政策精神，達成保留歷史建築與開發誘因之雙重目的。
-房地-都市更新-容積率獎勵
(相關法條=都市更新條例第65條)
瀏覽次數：2
