都市危害房屋重建，政府有何容積率獎勵？與一般都更有何不同？
29 May, 2025
問題摘要：
都市危險及老舊建築物加速重建條例所提供的容積獎勵機制，是政府為引導都市安全更新所設的誘因政策，兼顧原住戶居住保障與投資者參與意願，透過時程獎勵、基地擴大獎勵、功能設計獎勵與公共貢獻獎勵等多元制度設計，建構出一套具有彈性又具實效的法定誘因機制，唯實務推動過程中仍需強化審查標準、資訊公開與執行效率，並透過專業協助機制、法律諮詢與整合補助等方式，協助一般民眾順利參與危老重建，進而實現「安全、永續、宜居」的都市發展目標。
律師回答：
在推動都市更新與危險老舊建築重建過程中，建築容積獎勵制度為核心誘因之一，其上限與適用規則的不同，直接影響實施者的開發誘因與地主的權益分配。為加速都市危險及老舊建築物的重建，提升都市安全與生活品質，特別制定都市危險及老舊建築物加速重建條例，並透過建築容積獎勵作為主要誘因，鼓勵民眾主動投入危老房屋的更新與重建。
由於台灣不少都市已有大量屋齡超過30年的建築物，且不少建築結構老舊、耐震能力不足、違反現行建築法令標準，為降低公共安全風險並提升土地使用效益，政府遂透過法律明訂各類容積獎勵制度，提供計畫申請人重建誘因。
首先，該條例設計所謂「時程型容積獎勵」，依據第6條第2項規定，自條例施行日起八年內申請重建計畫者，將依其申請時間早晚給予不同比例的基準容積獎勵。具體來說，施行後第三年內申請者可得基準容積10%獎勵，第四年內為8%，第五年內為6%，第六年為4%，第七年為2%，第八年為1%，隨時間遞減，透過遞減式設計促使所有權人早日辦理重建，以免錯失最大容積獎勵機會。
再者，條例第6條第3項也針對「基地擴大」的情形提供額外容積獎勵，申請人若能擴大重建基地面積，合併鄰接土地或建築物，使重建基地達200平方公尺以上者，即可獲得基準容積2%獎勵，每增加100平方公尺再增加0.5%獎勵，鼓勵更新單元整合規模，有助建築設計彈性與建築安全提升，也提升土地利用效率與都市景觀整體性。
除上述兩類較為明確的標準化容積獎勵，條例第6條第1項更授權主管機關得依實際需要給予「適度容積獎勵」，並由內政部於106年8月1日訂定發布都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法，規範容積獎勵項目、計算方式、額度及申請條件等事項。
根據該辦法規定，目前可申請的容積獎勵項目包括七大類：第一，若重建計畫範圍內原建築容積高於基準容積，則可依比例補償其原有容積落差，避免因現行法令限制導致原住戶重建後居住面積減少；第二，建築物退縮者得依退縮面積比例獲得獎勵，鼓勵建築物與道路拉開距離，增加都市空間開放性與行人安全；第三，建築物設計若符合耐震標準並取得耐震設計標章者可得獎勵，此鼓勵強化建築結構安全，特別針對台灣地震頻繁地區具高度實益；第四與第五則分別為取得候選等級綠建築與智慧建築證書者可得獎勵，這鼓勵建築物導入節能減碳、環境友善及智慧科技系統，提升居住舒適度與能源效率；第六則針對設計有無障礙設施之建築物提供容積獎勵，促進身心障礙者的居住權益與空間可及性；第七則針對實施者協助取得周邊公共設施用地並登記為公有者給予獎勵，以鼓勵私部門參與公共建設與提升社區整體機能。
此外，應注意容積獎勵雖具政策誘因性質，但不應成為濫用規避容積限制之手段，辦理重建計畫仍須依都市計畫、建築法令及各地方政府自治法規規定辦理，並需經過主管機關審查核定，確保獎勵合理適度且不損害都市負載能力或公共設施服務水準。重建計畫中常見爭議為容積獎勵分配方式，尤其涉及原住戶與建商間的分配比例問題，因重建後增加的面積部分即可能來自獎勵容積，實務上地主常主張原有權利不應被壓縮，應有優先承受重建坪數的權利，而建商則主張其投入資金、整合與營建風險，獎勵面積應屬其投資報酬一部分，雙方應於契約中明確約定容積獎勵部分如何分配，避免日後糾紛。
與都市更新條例不同之處
根據都市更新條例第65條規定，都市更新事業計畫範圍內的建築基地，得依更新事業需要給予適度容積獎勵，但獎勵後總容積不得超過該建築基地基準容積的1.5倍，並須遵守都市計畫法第85條施行細則所定之相關規定。此為一般性之法定容積獎勵上限，亦即，原則上都市更新案容積加成的極限為原有容積率的1.5倍。不過，若屬特定情形者，則可突破1.5倍限制，另依下列情況適用更高獎勵上限。
首先，若建築基地上為實施容積管制前已興建完成或已申請建照之合法建築物，且其原建築容積高於現行基準容積者，可選擇下列擇一方式計算其上限：
其一，0.3倍基準容積加計原建築容積；其二，1.2倍原建築容積，擇其高者為適用基礎。其次，若該合法建築物經直轄市或縣（市）主管機關認定為高氯離子混凝土建築或耐震能力不足且有明顯危害公共安全者，則得享有1.3倍原建築容積之上限，顯見政府對於公共安全危樓之重建具高度鼓勵態度，放寬其開發量體上限。再者，若該基地係屬各級主管機關依第八條所劃定之策略性更新地區，且符合第十二條第一項所定實施方式，且更新單元面積達一萬平方公尺以上者，其容積獎勵上限則得提高至基準容積兩倍，或採0.5倍基準容積加原建築容積之方式計算，為目前法定容積獎勵上限之最有利規定。然須注意者為，若已依前述特殊規定取得容積獎勵上限者，則不得再申請依自治法規或其他法令所定之容積獎勵，避免重複優惠。
同時，都市更新事業在容積獎勵之外，亦得就建築物之高度與建蔽率予以酌予放寬，由地方政府依住宅區基地實況訂定，但放寬後建蔽率不得超過原建蔽率，確保土地使用強度與都市負載之平衡。為強化執行一致性，法條另授權中央主管機關針對第一項、第二項第一款及第三款情形訂定詳細辦法，內容包括計算方式、額度、申請條件等，同時亦授權地方政府得依都市特性訂定自治法規，惟其獎勵不得超過基準容積0.2倍，若屬策略性更新地區則上限提高至0.4倍，兼顧地方彈性與中央一致性。在制定各項獎勵項目時，亦明文要求應綜合考量都市環境貢獻、公共設施服務、文化資產保存、新技術導入及實施推動成效等面向，體現制度設計之多元政策導向。
相較之下，危老重建適用之《都市危險及老舊建築物加速重建條例》所設容積獎勵上限則較為單純，依目前規定可為基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍，並依重建申請時間、基地整合規模、建築設計等因素累加額外容積獎勵。
惟其基本獎勵上限設計即低於都市更新法制之最大值，主要係考量危老重建多為單一基地、低密度開發案，並無須配合公設捐地或安置計畫，獎勵條件較為簡化，但仍維持開發誘因。
另需注意者為，危老重建得併申請耐震、綠建築、無障礙設計等項目之附加獎勵，且具有時程獎勵設計，自條例施行日起第三年內申請者可加計10%基準容積，之後逐年遞減，至第八年僅餘1%，有效促使老舊建築物盡速進行重建，避免延宕產生更多公共風險。
整體而言，都市更新制度下之容積獎勵制度設計較為複雜但彈性較大，適合中大型開發案件整合推動，透過多元獎勵機制引導民間投入公共性更新行動，並得因應建築狀態與地區特性個別調整獎勵額度；危老重建則以法定上限與項目制式化規範為主，執行效率高且申請門檻低，更適用於中小型單元或單一所有權人之基地，容積計算與執行較為簡便，但其開發量體限制亦相對保守。無論採行何種制度，實施者與所有權人皆應就容積獎勵之適用條件、核准機制、計算方式與風險負擔加以詳盡理解與審慎評估，並依基地實際條件與未來開發目標選擇最適法制路徑，以實現空間效益最大化與更新效益最優化之目標。
-房地-都市更新-容積率獎勵
(相關法條=都市更新條例第65條=都市危險及老舊建築物加速重建條例第6條)
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