合建房屋騰空點交，應如何約定？
29 May, 2025
問題摘要：
合建契約中有關房屋騰空點交之條款，應明確約定搬遷之觸發條件、通知方式、履行期間、拆除費用負擔、留置物處理機制及搬遷補貼等事項，以具體條文預作約定，減少實務操作歧見與爭議發生。唯有建立在清晰、合理與雙方互信基礎之上之約定，方能促使合建案順利推進並實現共創價值的最終目標。
律師回答：
關於這個問題，合建房屋騰空點交的約定，是合建契約中一項極為關鍵的條款，攸關地主義務履行的時機與建商後續開發進度的安排。
依都市更新條例第57條規定，若係以權利變換方式實施都市更新，則於權利變換計畫核定公告期滿後，實施者即可依法通知屋主限期三十日內自行拆遷；逾期未履行者，得逕行代為或請求主管機關代為拆遷。此規定明定權利變換型都市更新案中，地主騰空房屋的時點應為公告期滿後，由實施者發出通知起算三十日內。然而，若並非適用都市更新條例，而係以民間自辦的合建方式開發土地，則騰空點交的時間與方式，需由雙方在合建契約中明確約定，否則將衍生履約爭議風險。
在實務操作上，建商多會希望地主於某一固定條件達成後即須搬遷，以利順利銜接建照申請與施工流程，例如常見約定為「領得建造執照後三十日內」地主應完成騰空點交。此類條款固可保障建商於有法定施工依據時即可清空基地、進場施工，但若未加以限制建商通知條件，地主將有可能面臨因開發進度未明或整合未完成而提前被要求遷出的風險。更甚者，若契約僅約定「通知日起三十日內搬遷」，卻未限定通知發出須符合客觀條件，如權利變換計畫核定或建照核發，地主則可能受制於建商主觀決定，喪失居住保障。
因此，為兼顧雙方利益，實務上建議於合建契約中加入客觀限制條件，例如：「須以開發案已完成土地整合、權利變換計畫經核定並公告期滿」或「領得建造執照且建商取得全體地上物所有人之拆除同意書後」為前提，方得通知地主搬遷騰空點交。此類條款除保障地主在開發案具充分成熟度時才需遷出，也可避免日後發生拆除無法全面進行而延誤工期的問題。此外，對於拆除過程所生費用之負擔，也應在契約中明確界定。
一般而言，合建契約多約定拆除費用由建商全額負擔，地主無需分擔，並約定地主所留置物品若屆期未搬離，視為廢棄物，由建商逕行清理而不需另行通知或賠償，地主亦不得主張異議。此類條款旨在避免因地主未按時搬遷或保留物品而妨礙拆除進度，並確保施工流程不致中斷。
再者，地主亦應注意搬遷時間應保有合理彈性，實務上較合理的安排為通知後三十至六十日內，因搬遷涉及尋找新住所、搬運家具及生活重整等程序，非短期可為，若時限過短易致權利人抗爭，反致整體開發進度受阻。
相對地，若時限過長，則建商可能面臨無法準時開工與建照失效等風險。故雙方宜本於誠信原則，衡酌彼此實際需求與作業時間，協調合理的搬遷時程。另有部分地主基於擔憂基地整合不完全，要求在全體基地或至少特定比例之地上物所有人簽署「拆除同意書」後，建商方得通知搬遷，藉此避免成為「第一個搬但拆不了房」的權利人。
但此種安排應注意不宜以「所有人全體同意」為唯一條件，否則如遇個別所有人無故杯葛，恐致整體進度遲滯。因此亦可設計替代條件，例如「取得至少百分之八十以上土地與建物所有權人同意並完成讓售或授權協議」，或是「市政府都市設計審議通過後」作為觸發搬遷條件之依據。
此外，地主亦可於契約中要求建商提供搬遷協助或租金補貼，自建商通知日起至新建房屋交屋為止，每月給付一定金額租金或協助搬遷費用，確保地主搬遷後生活不致中斷，減輕其因合建而生之實質負擔。最後，若合建案以權利變換方式實施，除應依都市更新條例第57條規定辦理拆遷通知及公告程序外，亦應依該條第二項明訂之二個月緩衝期作為地主心理與實務搬遷準備期，此亦為法律對於地主居住保障的基本保障。
-房地-都市更新-合建
(相關法條=都市更新條例第57條)
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